Ngày 6/11/2026, Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) ban hành Nghị quyết số 61/2026/NQ-HĐQT-VH, điều chỉnh tổng vốn đầu tư dự kiến của Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội (tên cũ là Khu đô thị thể thao Olympic). Con số đi từ khoảng 925.651 tỷ đồng, theo nghị quyết HĐQT ngày 18/3/2026, lên khoảng 1.225.011 tỷ đồng.CafeF Mức tăng là gần 299.360 tỷ đồng, tức hơn 32%.Người Quan Sát
Nhìn vào con số, câu hỏi với cổ đông Vinhomes là phần của chính doanh nghiệp tăng bao nhiêu. Doanh nghiệp đang ở vị thế tài chính khá vững: lợi nhuận quý III đạt hơn 23.000 tỷ đồng, gấp khoảng 5 lần cùng kỳ.Viettimes Bài này đặt nghĩa vụ vốn mới cạnh bảng cân đối đó.
Cần nói ngay: đây vẫn là con số dự kiến. Vinhomes ghi rõ trong công bố rằng tổng vốn đầu tư thực tế sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.Market Times
Cơ cấu vốn giữ nguyên nên phần của Vinhomes tăng theo
Điều không đổi trong nghị quyết mới là cách chia nguồn vốn. Vốn chủ sở hữu của liên danh nhà đầu tư tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư, trong đó Vinhomes góp 35% phần vốn chủ. Vốn huy động tối đa bằng 85% tổng vốn.CafeF Vì tỷ lệ giữ nguyên, mọi phần cấu thành đều tăng theo tổng vốn. Bảng dưới là phép tính của Investify, áp đúng các tỷ lệ công bố vào hai mức tổng vốn.
| Chỉ tiêu | Quy mô cũ | Quy mô mới | Chênh lệch |
|---|---|---|---|
| Tổng vốn dự kiến | khoảng 925.651 tỷ | khoảng 1.225.011 tỷ | gần 299.360 tỷ |
| Vốn chủ tối thiểu của liên danh (15%) | khoảng 138.848 tỷ | khoảng 183.752 tỷ | khoảng 44.904 tỷ |
| Phần vốn chủ tối thiểu của Vinhomes (35% của 15%) | khoảng 48.597 tỷ | khoảng 64.313 tỷ | khoảng 15.716 tỷ |
| Trần vốn huy động (85%) | khoảng 786.803 tỷ | khoảng 1.041.259 tỷ | khoảng 254.456 tỷ |
Làm tròn, phần vốn chủ tối thiểu của Vinhomes đi từ khoảng 48.600 tỷ lên khoảng 64.300 tỷ, tăng gần 15.700 tỷ. Trần vốn huy động đi từ khoảng 786.800 tỷ lên khoảng 1,04 triệu tỷ đồng, vượt mốc 1 triệu tỷ.
Khoản 64.313 tỷ cần đọc đúng bản chất. Đây là mức tối thiểu tính theo tỷ lệ, trên một tổng vốn còn chờ duyệt, và được góp dần trong vòng đời dự án. Dự án khởi công ngày 19/12/2025 và phấn đấu hoàn thành toàn bộ vào quý IV/2030.Market Times Vì vậy khoản này không phải số tiền Vinhomes chi một lần.
Ai đứng cùng Vinhomes trong liên danh
Ngày 19/10/2026, HĐQT Vinhomes ban hành Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐQT-VH sửa hợp đồng liên danh chủ đầu tư ký ngày 10/12/2025. Lý do là hai thành viên ban đầu đã sáp nhập vào các công ty mang tên VinFast: Công ty CP Đầu tư BĐS Ngọc Hồi sáp nhập vào Công ty CP VinFast Việt Nam, còn Công ty CP Nghiên cứu Đầu tư và Phát triển Tương Lai sáp nhập vào Công ty CP Sản xuất và Kinh doanh VinFast, nay đổi tên thành Công ty CP Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai.CafeF
Hai công ty nhận sáp nhập kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong liên danh. Liên danh hiện gồm Vinhomes, VinFast Việt Nam, Phát Triển Tương Lai và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Ngọc Quý. Theo công bố, VinFast Việt Nam và Phát Triển Tương Lai là người có liên quan của Vinhomes, và mỗi thành viên đều có trách nhiệm cũng như được phép đại diện liên danh huy động vốn cho dự án.
Nghị quyết còn có một điều khoản về tài sản bảo đảm. Nếu các thành viên còn lại đồng ý, Vinhomes được dùng tài sản hoặc quyền tài sản thuộc dự án để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính mình. Vinhomes cũng được dùng phần tài sản dự án phân bổ theo tỷ lệ 35% của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của bất kỳ thành viên liên danh nào, kể cả VinFast Việt Nam và Phát Triển Tương Lai. Giá trị nghĩa vụ được bảo đảm phải thuộc thẩm quyền phê duyệt của HĐQT.CafeF Với cổ đông, điều khoản này mở ra khả năng phần tài sản thuộc về Vinhomes trong dự án đứng ra bảo đảm cho khoản vay của một công ty liên quan. Mỗi lần dùng đều phải qua HĐQT, nên các nghị quyết HĐQT về sau là nơi cổ đông kiểm chứng được.
Đặt cạnh bảng cân đối của Vinhomes
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III, tại 30/9/2026 vốn chủ sở hữu hợp nhất của Vinhomes đạt 307.792 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm. Tổng tài sản đạt hơn 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 69%.Viettimes
Tổng vốn dự kiến mới của riêng dự án bằng khoảng 3,98 lần vốn chủ sở hữu hợp nhất, nhưng phép so sánh này dễ gây hiểu lầm: 1.225.011 tỷ là vốn của cả liên danh, phần lớn đến từ vay và huy động. Phép so sánh sát hơn là phần vốn chủ tối thiểu của Vinhomes. Khoảng 64.313 tỷ tương đương khoảng 20,9% vốn chủ sở hữu hợp nhất tại 30/9. Phần tăng thêm khoảng 15.716 tỷ bằng khoảng 5,1%.
Về tiền, tại 30/9 Vinhomes có 39.530 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, giảm 19% so với đầu năm. Dư nợ vay và thuê tài chính ngắn hạn là 65.251 tỷ đồng, dài hạn là 175.371 tỷ đồng, cộng lại khoảng 240.622 tỷ.Mekong ASEAN Vinhomes cho biết nợ vay tương đương 0,18 lần tổng tài sản và hệ số thanh toán lãi vay đạt 11,3 lần, cải thiện so với năm 2025.Viettimes Ở phía thu tiền, doanh số đã bán nhưng chưa bàn giao cuối quý III đạt 185.600 tỷ đồng. Khách hàng thanh toán khoản này theo tiến độ, nên đây là nguồn tiền cho các dự án đang triển khai.Viettimes
Như vậy, riêng phần vốn chủ của Vinhomes là khoản vừa tầm với bảng cân đối: lớn, nhưng được góp dần tới năm 2030. Điều quan trọng hơn nằm ở phần còn lại của dự án, tức trần huy động hơn 1 triệu tỷ đồng, sẽ đến từ đâu và với tốc độ nào.
Phần vốn huy động mới là biến số lớn
Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội do Vietstock đăng ngày 5/11, tính đến 7/10/2026 chủ đầu tư đã phát hành 37.000 tỷ đồng trái phiếu cho dự án. Phương án huy động cho công trình nhà ở là 237.000 tỷ đồng, cho bất động sản không phải nhà ở là 138.000 tỷ đồng. Các con số này được lập trên quy mô vốn cũ.Vietstock
Đặt 37.000 tỷ cạnh trần huy động mới khoảng 1.041.259 tỷ, số đã gọi được bằng khoảng 3,6%. Tỷ lệ này thấp là điều bình thường với một dự án mới khởi công chưa đầy 11 tháng, khi giai đoạn đầu tập trung vào sân vận động 135.000 chỗ, công trình đạt khoảng 60% khối lượng thi công theo báo cáo tiến độ tháng 10/2026.Market Times Tuy vậy, khoảng cách đó cho thấy phần lớn nhu cầu vốn của dự án vẫn ở phía trước.
Quy mô cam kết lớn hơn khiến hai dòng tiền trở nên quan trọng hơn với Vinhomes: tốc độ phát hành trái phiếu và vay của liên danh, và tốc độ thu tiền từ phần nhà ở khi dự án mở bán. Nếu hai dòng này đi kịp tiến độ thi công, phần vốn chủ của Vinhomes được góp dần mà không cần kéo mạnh tiền mặt của công ty. Nếu tiền huy động về chậm hơn tiến độ thi công, các thành viên liên danh, trong đó có Vinhomes, sẽ phải tự ứng nhiều hơn hoặc vay thêm.
Kết luận và những mốc cần chờ
Luận điểm của bài khá rõ: với cơ cấu 15/85 giữ nguyên, nghĩa vụ vốn chủ tối thiểu của Vinhomes tăng hơn 32% theo tổng vốn, từ khoảng 48.600 tỷ lên khoảng 64.300 tỷ, nhưng vẫn nằm trong tầm của một bảng cân đối có vốn chủ 307.792 tỷ và hệ số thanh toán lãi vay 11,3 lần. Biến số quyết định nằm ở khâu gọi vốn, không nằm ở con số vốn chủ.
Mốc kế tiếp là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổng vốn đầu tư thực tế. Văn bản đó sẽ cho biết con số 1.225.011 tỷ có giữ nguyên hay không, kéo theo phần vốn chủ tối thiểu chính thức của Vinhomes. Trong các báo cáo quý tới, hai dòng đáng đặt cạnh nhau là tiền thu từ khách hàng và dư nợ vay. Tiền thu tăng nhanh hơn dư nợ vay thì dự án đang tự tài trợ được phần lớn. Dư nợ vay tăng nhanh hơn thì phần vốn của dự án đang dồn nhiều hơn lên bảng cân đối của Vinhomes.