Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG trên HoSE) vào quý IV với hai nhóm số liệu đi ngược chiều. Lũy kế 9 tháng, lãi sau thuế hợp nhất đạt 202,69 tỷ đồng, tăng 1,4% so với cùng kỳ, và tổng nợ vay đã giảm 43,5% so với đầu năm. Nhưng lãi trước thuế 9 tháng mới là 241,85 tỷ đồng, bằng 40,3% kế hoạch cả năm 600 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Nhìn vào con số, phần còn thiếu là khoảng 358,15 tỷ đồng (600 trừ 241,85), lớn hơn toàn bộ phần lãi trước thuế của 9 tháng đầu năm. Bài viết đi qua ba lớp số liệu của báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026: kết quả quý III, lũy kế 9 tháng và bảng cân đối tại ngày 30/9.
Quý III: doanh thu bất động sản ghi nhận giảm gần một nửa
Trong quý III/2026, DIC Corp ghi nhận doanh thu thuần 761,36 tỷ đồng, giảm 43,2% so với cùng kỳ. Phần giảm nằm chủ yếu ở mảng bất động sản: doanh thu mảng này từ 1.198,03 tỷ đồng ở quý III/2025 còn 640,96 tỷ đồng. Biên lãi gộp cũng thấp hơn, từ 24,4% về 21%. Hai yếu tố cộng lại khiến lãi gộp giảm 50,9%, tức mất 166,36 tỷ đồng, còn 160,22 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Một phép tính đơn giản cho thấy phần lớn khoản hụt đến từ doanh thu ít đi. Nếu quý III năm nay giữ biên 24,4% của năm trước trên mức doanh thu thuần 761,36 tỷ đồng, lãi gộp sẽ vào khoảng 186 tỷ đồng. Biên mỏng đi chỉ lấy mất khoảng 26 tỷ đồng, còn khoảng 140 tỷ đồng còn lại gắn với việc ghi nhận ít doanh thu hơn. Đây là ước tính của Investify từ số liệu đã công bố, không phải số do doanh nghiệp công bố.
Các dòng bên dưới lãi gộp đi theo hai chiều. Doanh thu tài chính quý III đạt 70,95 tỷ đồng, gấp 23,55 lần cùng kỳ, gồm gần 50 tỷ đồng từ nhượng bán các khoản đầu tư và hơn 21 tỷ đồng lãi tiền gửi, cho vay.FireAnt Chi phí bán hàng và quản lý giảm 8,6%, còn 50,14 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính tăng 56%, lên 78,03 tỷ đồng, và phần kết quả từ công ty liên doanh, liên kết chuyển từ lãi 23,11 tỷ đồng sang lỗ 8,09 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Cộng lại, lãi trước thuế quý III là 96 tỷ đồng, giảm 63%, và lãi sau thuế là 69,16 tỷ đồng, giảm 64,2% so với cùng kỳ.FireAnt
Lũy kế 9 tháng: lãi vẫn nhỉnh hơn năm trước
Quý III giảm mạnh, nhưng tính chung 9 tháng thì DIC Corp chưa đi lùi. Doanh thu lũy kế đạt 1.519,16 tỷ đồng, giảm 14%, còn lãi sau thuế đạt 202,69 tỷ đồng, tăng 1,4% so với cùng kỳ.Tin nhanh Chứng khoán
Cấu trúc lãi theo quý cho thấy mỗi quý có một nguồn đóng góp khác nhau. Quý I/2026, công ty lỗ sau thuế 9,9 tỷ đồng, ít hơn mức lỗ 45,4 tỷ đồng của quý I/2025.Doanh nhân Pháp luật Sang quý II, lãi sau thuế đạt 143,4 tỷ đồng, tăng 174,8%, trong khi lãi gộp quý đó chỉ có 42,02 tỷ đồng với biên 6,9%. Phần lớn lãi quý II đến từ doanh thu tài chính 115,63 tỷ đồng, gấp hơn 16 lần cùng kỳ, và hơn 40 tỷ đồng lãi từ công ty liên doanh, liên kết.Doanh nhân Pháp luật Ba quý cộng lại (lỗ 9,9 tỷ, lãi 143,4 tỷ và lãi 69,16 tỷ) khớp với con số 202,69 tỷ đồng lũy kế.
Điều này nghĩa là lãi của DIC Corp không đi đều theo quý. Lúc là bất động sản, lúc là thu nhập tài chính, nên một quý riêng lẻ ít khi đại diện cho cả năm.
Kế hoạch năm 2026 và mốc quý IV năm trước
Kế hoạch do ĐHĐCĐ thông qua gồm doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng (giảm 37% so với thực hiện năm 2025), lãi trước thuế 600 tỷ đồng (giảm 27,2%) và cổ tức dự kiến 6%.Tin nhanh Chứng khoán Đây là kế hoạch thấp hơn kết quả năm trước, nên mức 358 tỷ đồng của quý IV cần đọc trong bối cảnh đó.
Quý IV/2025 là mốc dễ được đem ra so sánh, nhưng cần đọc kèm nguồn gốc của nó. Lãi ròng quý này của DIC Corp đạt hơn 423 tỷ đồng, chủ yếu nhờ hoàn tất chuyển nhượng vốn tại hai công ty con sở hữu dự án Đại Phước, với giá hơn 2.465 tỷ đồng cho các phân khu 1, 2, 3 và hơn 489 tỷ đồng cho phân khu 7.1. Cả năm 2025, lãi trước thuế đạt 76% mục tiêu 718 tỷ đồng.Doanh nhân Pháp luật Như vậy phần lớn lãi quý IV năm trước đến từ một thương vụ chuyển nhượng, khác với nhịp bàn giao sản phẩm thông thường.
Bảng cân đối: nợ vay giảm 43,5%, tiền gửi tăng mạnh
Lớp số liệu thứ ba đi theo chiều khác hẳn với lợi nhuận quý. Tại ngày 30/9/2026, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của DIC Corp còn 1.265,3 tỷ đồng, giảm 43,5% so với đầu năm, tương ứng giảm 972,24 tỷ đồng. Khoản này bằng 12,3% vốn chủ sở hữu, chia gần đều giữa 632,8 tỷ đồng vay ngắn hạn và 632,5 tỷ đồng vay dài hạn. Cùng lúc, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 45,2%, thêm 1.672,23 tỷ đồng, lên 5.372,4 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Cơ cấu bên trong thay đổi rõ. Tiền và tương đương tiền giảm từ 3.279 tỷ còn 282 tỷ đồng, còn đầu tư tài chính ngắn hạn tăng từ 421 tỷ lên hơn 5.000 tỷ đồng, chủ yếu là tiền gửi tại các ngân hàng.FireAnt Việc chuyển tiền từ tài khoản thanh toán sang tiền gửi có kỳ hạn đi cùng dòng tiền đầu tư 9 tháng âm 4.462,03 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Hai đầu của bảng cân đối cho thấy áp lực trả nợ đã nhẹ đi: khối tiền và tiền gửi ngắn hạn 5.372,4 tỷ đồng lớn gấp hơn bốn lần tổng nợ vay. Trong 9 tháng, công ty thu 127 tỷ đồng lãi tiền gửi, gấp 6 lần cùng kỳ, trong khi lãi vay giảm 35%, còn 44 tỷ đồng.FireAnt
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng dương 2.376,1 tỷ đồng, so với 811,58 tỷ đồng cùng kỳ, lớn gấp nhiều lần lãi trước thuế cùng kỳ. Dòng tài chính âm 911,6 tỷ đồng, đi cùng mức giảm nợ vay nói trên.Tin nhanh Chứng khoán Trên bảng cân đối, khoản khách hàng đặt chỗ mua bất động sản lên 4.546 tỷ đồng, tăng hơn 3.000 tỷ so với đầu năm, còn người mua trả tiền trước ngắn hạn là 2.464 tỷ đồng, giảm hơn 570 tỷ. Đây là số dư nợ phải trả, chưa phải doanh thu.FireAnt
Quý IV sẽ cho biết kế hoạch năm về đâu
Ghép ba lớp lại, vị trí của DIC Corp sau quý III khá rõ. Lợi nhuận quý lên xuống theo lượng doanh thu bất động sản ghi nhận và các khoản thu tài chính. Lũy kế 9 tháng vẫn nhỉnh hơn năm trước. Bảng cân đối nhẹ nợ hơn hẳn đầu năm, với khối tiền gửi lớn gấp nhiều lần nợ vay.
Kế hoạch lãi 600 tỷ đồng, và mức cổ tức 6% đi kèm, phụ thuộc vào việc quý IV ghi nhận được bao nhiêu doanh thu bất động sản. Quý III vừa qua, lãi trước thuế toàn công ty là 96 tỷ đồng, còn quý IV cần khoảng 358 tỷ đồng, gần gấp bốn lần.
Có hai kịch bản để theo dõi, và yếu tố quyết định chung là doanh thu bất động sản quý IV. Nếu con số này tăng mạnh so với mức 640,96 tỷ đồng của quý III, kế hoạch năm có cơ sở để về gần đích. Nếu chỉ quanh mức quý III, lãi cả năm sẽ thấp hơn kế hoạch, trong khi bảng cân đối vẫn giữ mức nợ thấp. Báo cáo tài chính quý IV/2026, thường công bố trong tháng 1/2027, sẽ trả lời câu hỏi này.