Ngày 30/10, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026. Lãi sau thuế 9 tháng đạt 75.059 tỷ đồng, tăng 390% so với cùng kỳ. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế cả năm do đại hội cổ đông thường niên thông qua là 60.000 tỷ đồng, nên sau ba quý công ty đã đạt khoảng 125% chỉ tiêu.
Nhìn vào con số, lãi đã ghi nhận mới là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại nằm ở khối nhà đã bán mà chưa giao cho khách: đến cuối tháng 9, giá trị khối này là 185,6 nghìn tỷ đồng, gấp khoảng 1,7 lần mức bình quân giai đoạn 2021–2025 và tương đương khoảng 92% doanh thu thuần 9 tháng vừa ghi nhận. Bài này đọc lần lượt lãi, biên lợi nhuận, khối hàng chờ bàn giao và bảng cân đối để xem lãi các quý tới phụ thuộc vào điều gì.
Quý III đóng góp bao nhiêu vào lãi 9 tháng
Riêng quý III, doanh thu thuần đạt 85.364 tỷ đồng, tăng 420% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế quý này là 23.021 tỷ đồng, tăng 419%. Quý III chiếm khoảng 31% lãi 9 tháng, nghĩa là hai quý đầu năm gánh phần lớn hơn: nửa đầu năm Vinhomes đã lãi 52.092 tỷ đồng, gồm 25.625 tỷ ở quý I và 26.467 tỷ ở quý II. Dù vậy, lãi quý III vẫn gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm 2025, còn tính chung 9 tháng lãi gấp gần 5 lần. Quy mô bàn giao năm nay vì thế lớn hơn hẳn năm 2025.
Doanh thu quý III tập trung gần như hoàn toàn vào bán nhà đất. Mảng chuyển nhượng bất động sản mang về 75.749 tỷ đồng, chiếm 88,7% doanh thu thuần và tăng hơn 20 lần so với cùng kỳ. Phần còn lại đến từ tổng thầu xây dựng (6.056 tỷ đồng), tư vấn môi giới (2.013 tỷ đồng) và dịch vụ quản lý (1.543 tỷ đồng). Theo Vinhomes, động lực tăng trưởng năm nay đến từ Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, cùng một số dự án khác.
Biên lãi gộp 60,3%, cao hơn cùng kỳ 36 điểm phần trăm
Lãi gộp quý III đạt 51.490 tỷ đồng, gấp gần 13 lần mức 3.983 tỷ đồng của quý III/2025. Biên lãi gộp lên 60,3%, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ quanh 24%.
Với một nhà phát triển bất động sản, biên gộp đi theo cơ cấu dự án được bàn giao trong kỳ. Dự án có giá đất vốn thấp so với giá bán thì biên cao, dự án có giá vốn cao thì biên thấp hơn. Vì vậy mức 60,3% nên được đọc là kết quả của tổ hợp dự án bàn giao trong quý III, không nên xem là mặt bằng cố định cho các quý sau.
185,6 nghìn tỷ đồng nhà đã bán: phần lãi chưa về sổ
Doanh số bán hàng 9 tháng của Vinhomes đạt 219,6 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ. Riêng quý III bán được 71,5 nghìn tỷ đồng, trong đó 81% qua kênh bán lẻ, với đóng góp của Vinhomes Sài Gòn Park và Vinhomes Global Gate Hạ Long.
Cần phân biệt hai khái niệm. Doanh số là giá trị hợp đồng đã ký, còn doanh thu chỉ được ghi khi nhà được bàn giao. Những hợp đồng đã ký mà chưa giao nhà, cộng dồn qua nhiều năm, tạo thành khối hàng đã bán chưa bàn giao: 185,6 nghìn tỷ đồng ở thời điểm 30/9. Đặt cạnh doanh thu thuần 9 tháng là 202.586 tỷ đồng, khối hàng này bằng khoảng 92% doanh thu của ba quý vừa qua.
Trên bảng cân đối, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 125.460 tỷ đồng, tăng 43% từ đầu năm. Đây là tiền khách đã đóng theo tiến độ, chỉ là một phần giá trị hợp đồng, nên không cộng thêm vào con số 185,6 nghìn tỷ đồng.
Điều này đổi trọng tâm của câu hỏi về lãi quý IV và năm 2027. Với khối hợp đồng lớn đã có sẵn, lãi các quý tới phụ thuộc vào nhịp hoàn thiện và bàn giao các dự án nhiều hơn là việc bán thêm. Theo công bố của Vinhomes, Green Paradise và Global Gate Hạ Long đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng, với các khối nhà thấp tầng sắp hoàn thiện.
Nhịp bàn giao cũng là nơi rủi ro nằm. Khi việc bàn giao dồn vào một vài đại dự án, lãi từng quý có thể lên xuống mạnh, tùy dự án nào đủ điều kiện giao nhà trong quý đó.
Tài sản tăng 69%, nợ vay ở mức nào
Đến 30/9, tổng tài sản của Vinhomes đạt 1.339.199 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu đạt 307.792 tỷ đồng, tăng 24%. Trong 9 tháng, công ty đã nâng vốn điều lệ lên 82.148 tỷ đồng qua phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 100%, đồng thời chi 24.644 tỷ đồng cổ tức bằng tiền.
Hàng tồn kho tăng 88% lên 247.302 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án để bán như Global Gate Hạ Long, Vinhomes City Royal, khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh, Green Paradise và Ocean Park 2–3. Vinhomes giải thích khoảng 85% tồn kho là chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và xây dựng các dự án trọng điểm, còn bất động sản đã xây xong để bán chỉ chiếm khoảng 2%.
Về nguồn vốn, tổng dư nợ vay cuối tháng 9 là 240.622 tỷ đồng, tăng 64% so với đầu năm. Trong đó trái phiếu chiếm 115.402 tỷ đồng, với 6.078 tỷ đồng đến hạn trong vòng một năm. Tính trên tổng tài sản, nợ vay ở mức 0,18 lần và 99% dư nợ bằng tiền đồng. Hệ số thanh toán lãi vay đạt 11,3 lần, theo Vinhomes là cải thiện so với năm 2025.
Chi phí tài chính quý III là 24.398 tỷ đồng, so với 4.965 tỷ đồng cùng kỳ, trong khi doanh thu tài chính đạt 5.063 tỷ đồng, giảm 36%. Lãi gộp 51.490 tỷ đồng của quý vẫn gấp hơn hai lần khoản chi phí tài chính. Hai dòng này đáng đặt cạnh dư nợ vay khi báo cáo quý IV công bố.
Đặt cạnh Vingroup và phiên giao dịch 30/10
Cùng ngày, Tập đoàn Vingroup (VIC) báo lãi sau thuế hợp nhất 9 tháng 43,7 nghìn tỷ đồng, gấp gần 6 lần cùng kỳ và đạt 125% kế hoạch năm. Lãi 9 tháng của riêng Vinhomes cao hơn con số này, một chi tiết cho thấy tầm quan trọng của mảng bất động sản trong kết quả chung.
Phiên 30/10, VHM tăng 1,45% lên 63.000 đồng/cổ phiếu, khối lượng khoảng 13,5 triệu cổ phiếu, gấp đôi phiên liền trước. Cùng phiên, VN-Index giảm 0,80% về 1.741,62 điểm, còn VIC đứng giá ở 241.000 đồng/cổ phiếu.
Điều cần theo dõi
Vinhomes đã đi trước kế hoạch năm một quý, và khối hàng đã bán 185,6 nghìn tỷ đồng cho thấy doanh thu các quý tới có nguồn sẵn. Luận điểm của bài là: lãi tiếp theo phụ thuộc vào tốc độ chuyển hợp đồng thành doanh thu, không phụ thuộc vào việc bán thêm. Rủi ro về nhịp bàn giao và biên gộp thay đổi theo dự án làm lãi từng quý biến động, nhưng không làm đảo chiều luận điểm này trừ khi tiến độ các đại dự án chậm rõ rệt.
Báo cáo quý IV sẽ trả lời bằng hai con số: doanh thu bàn giao của quý và khối hàng đã bán chưa bàn giao cuối năm. Nếu doanh thu quý IV giữ quanh mức quý III trong khi khối hàng chờ giao giảm, nhà đang được giao đều và phần lãi đã bán đang về sổ. Nếu doanh thu quý IV thấp hẳn đi trong khi khối hàng chờ giao tiếp tục tăng, phần lãi ấy đang về sổ chậm hơn nhịp bán, và năm 2027 sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào lịch hoàn thiện của Green Paradise và Global Gate Hạ Long.