Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (HoSE: BCM) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 với hai con số đi ngược nhau. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông trong quý đạt 563 tỷ đồng, tăng 35,5% so với cùng kỳ. Trong khi đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm 2.615 tỷ đồng, còn cùng kỳ năm trước chỉ âm khoảng 390 tỷ đồng.Nhịp sống nhà đất
Nhìn vào con số, hai chỉ tiêu này không mâu thuẫn. Chúng đo hai thứ khác nhau: lợi nhuận là phần được ghi nhận trên sổ, còn dòng tiền là tiền thật đi vào và đi ra tài khoản. Bài viết tách từng lớp để thấy khoảng cách giữa hai con số đến từ đâu, và Becamex đang xử lý khoảng cách đó thế nào.
Quý III tăng, lũy kế 9 tháng vẫn thấp hơn năm trước
Trước hết cần đặt quý III vào đúng khung thời gian. Doanh thu thuần quý III đạt 941 tỷ đồng, tăng 13,6%, trong đó kinh doanh bất động sản đóng góp 578 tỷ đồng, tăng 25,3%.Nhịp sống nhà đất
Lũy kế 9 tháng thì khác. Doanh thu thuần đạt 2.591 tỷ đồng, giảm 53,5%; lợi nhuận sau thuế của cổ đông đạt 855 tỷ đồng, giảm 62% so với cùng kỳ. Nền so sánh năm 2025 cao vì 9 tháng năm ngoái Becamex ghi nhận doanh thu thuần 5.574,5 tỷ đồng.Nhịp sống nhà đất
Với kế hoạch năm, Becamex đặt lợi nhuận sau thuế hợp nhất 3.883 tỷ đồng và sau 9 tháng hoàn thành khoảng 22,8%. Muốn đạt kế hoạch, riêng quý IV cần mang về khoảng 2.997 tỷ đồng. Khi đọc mức hoàn thành doanh thu, cần lưu ý kế hoạch "tổng doanh thu" 10.230 tỷ đồng của Becamex gồm cả doanh thu tài chính, phần lãi liên doanh, liên kết và thu nhập khác. Vì vậy, đem doanh thu thuần chia cho con số này sẽ ra tỷ lệ thấp hơn thực tế.Nhịp sống nhà đất
Lớp thứ nhất: lãi liên doanh, liên kết ghi theo tỷ lệ sở hữu
Becamex không chỉ bán đất và nhà. Một phần lớn giá trị của tập đoàn nằm ở các công ty góp vốn chung như Liên doanh Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), BW Industrial, Becamex IJC hay Becamex Tokyu. Tại ngày 30/9, giá trị khoản đầu tư vào nhóm này là 24.718 tỷ đồng, khoảng 39% tổng tài sản, riêng VSIP có giá trị ghi sổ 8.862 tỷ đồng.Nhịp sống nhà đất
Với các công ty này, Becamex ghi nhận lãi theo tỷ lệ sở hữu. Công ty liên doanh lãi bao nhiêu thì Becamex cộng phần tương ứng vào lợi nhuận của mình, dù tiền vẫn nằm ở công ty đó. Tiền chỉ về Becamex khi các công ty ấy chia cổ tức hoặc lợi nhuận.
Trong quý III, phần lãi từ liên doanh, liên kết đạt 707 tỷ đồng, tăng 33,4%, cao hơn lợi nhuận trước thuế hợp nhất của quý là 542 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, khoản này đạt 1.440 tỷ đồng, tăng 7,1%, cũng lớn hơn lợi nhuận trước thuế hợp nhất 9 tháng là 796 tỷ đồng.Nhịp sống nhà đất Chi phí tài chính quý III tăng lên 373 tỷ đồng nên lợi nhuận trước thuế tăng chậm hơn phần lãi liên doanh, liên kết.
Đây không phải điều mới ở Becamex. Mô hình của tập đoàn từ lâu đã gắn với hệ sinh thái khu công nghiệp góp vốn chung, và 9 tháng năm nay phần lãi này còn tăng so với cùng kỳ. Điểm cần đọc thêm là tiền. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 9 tháng ghi nhận tổng tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia là 698 tỷ đồng. Đây là số gộp từ nhiều nguồn, không tách riêng phần từ liên doanh, liên kết, nhưng nó cho thấy tiền thực nhận từ các khoản đầu tư thấp hơn nhiều so với 1.440 tỷ đồng lãi được ghi nhận.Nhịp sống nhà đất
Lớp thứ hai: tiền bán hàng còn nằm ở khoản phải thu
Doanh thu bất động sản quý III tăng, nhưng một phần chưa thành tiền. Phải thu ngắn hạn của khách hàng tại ngày 30/9 là 5.786 tỷ đồng, tăng 31,5% so với đầu năm; tổng phải thu ngắn hạn lên 7.884 tỷ đồng. Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ, biến động các khoản phải thu làm giảm dòng tiền kinh doanh khoảng 1.623 tỷ đồng.Nhịp sống nhà đất
Hàng tồn kho cũng tăng 5,9% lên 23.497 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 21.318 tỷ đồng, chủ yếu là tiền đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng dự án. Đây là tiền đã chi trước cho các dự án sẽ bán sau. Ở chiều thuận lợi, doanh thu chưa thực hiện dài hạn tăng từ 1.399 tỷ lên 2.460 tỷ đồng. Khoản này thường là tiền khách trả trước, sẽ được ghi nhận dần thành doanh thu theo điều kiện hợp đồng.Nhịp sống nhà đất
Lớp thứ ba: lãi vay trả bằng tiền thật
Lớp cuối cùng không có độ trễ. Trong 9 tháng, Becamex đã trả gần 1.868 tỷ đồng chi phí đi vay, cao hơn khoảng 14,7% so với mức 1.628,5 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.Nhịp sống nhà đất Con số này khác với chi phí đi vay ghi trong kết quả kinh doanh (1.255 tỷ đồng, tăng 29,6%), vì một bên là tiền đã chi ra trong kỳ, một bên là chi phí được tính vào kỳ.
Theo cách trình bày của báo cáo, tiền lãi vay đã trả nằm trong dòng tiền kinh doanh. Nếu cộng khoản này trở lại, dòng tiền kinh doanh 9 tháng vẫn âm khoảng 747 tỷ đồng, trong khi cùng phép tính năm trước cho kết quả dương khoảng 1.241 tỷ đồng. Nghĩa là năm nay, ngay trước khi trả lãi vay, tiền thu từ bán hàng và dịch vụ chưa đủ bù tiền chi cho dự án và phần tiền còn nằm ở khoản phải thu.
Nguồn bù đến từ vay và trái phiếu
Khi tiền kinh doanh âm, nguồn bù đến từ hoạt động tài chính. Trong 9 tháng, Becamex thu 10.907,8 tỷ đồng từ đi vay và trả 8.642,4 tỷ đồng nợ gốc. Tổng vay và nợ thuê tài chính cuối quý III là 26.259 tỷ đồng, tăng 9,6% so với đầu năm, tương đương khoảng 1,14 lần vốn chủ sở hữu.Nhịp sống nhà đất
Cơ cấu kỳ hạn đã dịch về phía dài hơn. Vay ngắn hạn giảm từ 9.672 tỷ xuống 5.587 tỷ đồng, còn vay dài hạn tăng từ 14.275 tỷ lên 20.673 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ là 1.063 tỷ đồng; cộng cả khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn thì khoảng 1.629 tỷ đồng.
Trái phiếu là một kênh chính của việc đổi kỳ hạn này. Ngày 15/9, Becamex trả 2.500 tỷ đồng tiền gốc và gần 69 tỷ đồng tiền lãi để tất toán lô trái phiếu BCMH2126005. Trước đó, từ ngày 28/8 đến 15/9, tập đoàn phát hành thành công lô BCML12601 trị giá 710 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 11%/năm cho hai kỳ đầu, có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Toàn bộ số tiền này dùng để trả gốc vay ngắn hạn tại BIDV và Vietcombank.Doanh nhân & Pháp luật
Theo công bố ngày 21/10, Becamex thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ lần hai năm 2026, mã BCML12602, tối đa 1.200 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất cố định 12,5%/năm cho bốn kỳ đầu và không có tài sản bảo đảm, nhằm cơ cấu một số khoản nợ ngân hàng. Đây mới là phương án, chưa có kết quả phát hành. Lãi suất lô mới cao hơn lô 710 tỷ đồng 1,5 điểm phần trăm.Doanh nhân & Pháp luật Phía trước còn lịch đáo hạn: theo hồ sơ phát hành, các lô trái phiếu Becamex đáo hạn trong năm 2027 có tổng giá trị khoảng 2.059,4 tỷ đồng, tính theo khối lượng nhân mệnh giá và chưa trừ phần có thể đã mua lại trước hạn.
Báo cáo quý IV sẽ trả lời điều gì
Lãi liên doanh, liên kết là lãi hợp lệ, và VSIP hay BW Industrial là những tài sản có giá trị. Điểm đáng chú ý là tiền từ các tài sản ấy và từ quỹ đất về chậm hơn tiền phải trả cho ngân hàng và trái chủ. Khoảng chênh đó hiện được bù bằng vay mới với kỳ hạn dài hơn, và lô trái phiếu đang chuẩn bị có lãi suất cao hơn lô trước. Hướng chung vì thế nghiêng về việc dòng tiền chứ không phải lợi nhuận mới là thước đo đúng cho Becamex ở thời điểm này.
Báo cáo tài chính quý IV/2026, dự kiến công bố cuối tháng 1/2027, sẽ cho biết hai điều cùng lúc. Thứ nhất, quý IV có đóng góp được phần lớn trong khoảng 2.997 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế còn lại của kế hoạch hay không. Thứ hai, và quan trọng hơn, dòng tiền kinh doanh cả năm có thu hẹp so với mức âm 2.615 tỷ đồng của 9 tháng hay không.
Nếu phải thu khách hàng giảm từ mức 5.786 tỷ đồng và dòng tiền kinh doanh quý IV dương, lợi nhuận đang chuyển dần thành tiền và nhu cầu vay mới để trả nợ cũ sẽ nhỏ đi. Nếu phải thu tiếp tục tăng và dòng tiền kinh doanh vẫn âm, nguồn trả lãi và gốc năm 2027 sẽ tiếp tục đến từ các đợt vay và trái phiếu mới, với chi phí vốn ở mức 12,5%/năm như lô đang chuẩn bị.