Luật Nhà ở 2023 hiện cho phép người mua nhà ở xã hội, sau 5 năm, bán lại theo giá thị trường. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đi theo hướng ngược lại. Chiều 28/10, trong phiên Quốc hội thảo luận tại hội trường, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình rằng người mua nhà ở xã hội "không thể mua xong sau 5 năm lại bán theo giá thị trường".Thời báo Tài chính Việt Nam
Cần nói rõ ngay: đây vẫn là dự thảo. Quốc hội chưa biểu quyết, và mọi giao dịch hôm nay vẫn theo Luật Nhà ở 2023. Nhưng hướng sửa đã khá rõ, và nó chạm trực tiếp vào giá trị căn nhà của hai nhóm người: các hộ đang sở hữu nhà ở xã hội, và những người đủ điều kiện đang xếp hàng chờ mua. Bài này đặt hai bộ quy định cạnh nhau theo từng câu hỏi mà cả người bán lẫn người mua sẽ hỏi.
Được bán cho ai
Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua đã được cấp Giấy chứng nhận có thể bán lại "theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu". Bộ Xây dựng đã trích nguyên văn điều khoản này khi trả lời một doanh nghiệp.FireAnt Nói đơn giản, người mua lại không cần thuộc diện chính sách.
Điểm e khoản 1 Điều 68 của dự thảo, được các đại biểu dẫn lại trong thảo luận tổ ngày 22/10, giữ mốc 5 năm nhưng đổi người mua: sau thời hạn này, bên mua chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.Báo Đại biểu Nhân dân Tệp người mua vì thế thu hẹp từ "bất kỳ ai có nhu cầu" về đúng nhóm đáp ứng điều kiện đối tượng và thu nhập. Trong 5 năm đầu, quy định cũ vẫn được giữ nguyên: chỉ bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng ban đầu.FireAnt
Về lý do, ông Minh cho biết nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ, nên khi người dân không còn muốn ở thì việc bán lại phải có điều kiện, nếu không sẽ thành trục lợi chính sách.Thời báo Tài chính Việt Nam
Giá bán xác định thế nào
Theo luật hiện hành, sau 5 năm giá do hai bên thỏa thuận theo thị trường. Người bán căn hộ chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ nộp thuế thu nhập theo luật thuế. Chỉ khi nhà ở xã hội là nhà riêng lẻ, người bán mới phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.FireAnt
Với dự thảo, đây là ô còn nhiều tranh luận nhất. Đại biểu Quốc hội Lý Anh Thư (đoàn An Giang) cho rằng dự thảo yêu cầu bán cho đúng đối tượng nhưng chưa có nguyên tắc xác định giá bán lại.Markettimes
Các bản tường thuật về phát biểu của Bộ trưởng không hoàn toàn trùng nhau. Một bản trên FireAnt ghi ông nói giá chuyển nhượng không vượt quá giá tại thời điểm mua.FireAnt Thời báo Tài chính Việt Nam lại thuật rằng việc khống chế giá bán là một ý kiến đề nghị. Vì thế, điều có thể nói chắc ở thời điểm này chỉ là hướng chính sách: không bán theo giá thị trường. Trần giá cụ thể sẽ do văn bản cuối cùng quyết định.
Bà Thư đề xuất một công thức: giá bán lại bằng giá mua ban đầu cộng hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền quy định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng. Lập luận của bà là nếu để giá bán lại tiến gần giá nhà thương mại thì người bán hưởng chênh lệch từ chính sách, còn người mua sau phải trả giá cao. Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) nêu phía ngược lại của bài toán: để giá hoàn toàn theo thị trường thì người thuộc diện chính sách có thể không đủ tiền mua, còn khống chế giá quá thấp lại hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu.FireAnt
Để hình dung khoảng chênh đang được bàn, Bộ trưởng cho biết giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15-29 triệu đồng/m² tùy địa phương. Ở mảng cho thuê, ông dẫn ví dụ tại Hà Nội: căn hộ thương mại cho thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng, còn căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng chính sách thuê khoảng 6 triệu đồng/tháng.Thời báo Tài chính Việt Nam Khoảng cách giữa giá chính sách và giá thị trường chính là phần lợi mà dự thảo muốn giữ lại trong quỹ nhà, thay vì để người bán đầu tiên mang theo.
Ai được ưu tiên mua lại
Luật hiện hành không dành quyền ưu tiên cho bên nào sau 5 năm. Căn nhà ra thị trường như mọi căn hộ khác. Bản dự thảo được dẫn trong các phiên thảo luận mới khoanh tệp người mua, chưa đặt ra một bên mua lại ưu tiên.
Các đại biểu đang đề xuất bổ sung. Đại biểu Bình đề nghị cho chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ quyền ưu tiên mua lại, để căn nhà quay về quỹ nhà chính sách một cách minh bạch. Một số ý kiến khác đề nghị người bán chuyển cho chủ đầu tư trước, rồi doanh nghiệp bán lại cho người đủ điều kiện, nhằm kiểm soát giao dịch thay vì để người dân tự mua bán với nhau.Markettimes
Khác biệt này có ý nghĩa thực tế với người bán. Nếu có bên mua lại được chỉ định, người bán có một đầu ra chắc chắn ở mức giá do quy định đặt ra. Nếu không có, họ phải tự tìm người mua trong một tệp hẹp hơn, nơi mỗi người mua đều phải qua xét duyệt đối tượng và thu nhập trước khi giao dịch được thực hiện.
Người đã hoặc sắp đủ 5 năm thì sao
Người đã trả đủ tiền từ 5 năm trở lên và đã có Giấy chứng nhận hiện vẫn được bán theo cơ chế thị trường, vì Luật 2023 đang có hiệu lực. Câu hỏi là điều gì xảy ra khi luật mới thay thế.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ cho rằng dự thảo còn thiếu quy định chuyển tiếp, khiến người đã hoặc sắp đủ thời hạn 5 năm lúng túng khi chuyển nhượng, dễ dẫn tới áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và phát sinh khiếu kiện. Ông Vũ đề nghị cho phép những người đã đủ điều kiện bán trước ngày luật mới có hiệu lực được tiếp tục chuyển nhượng trong một thời hạn chuyển tiếp. Ông Bình cũng đề nghị có quy định chuyển tiếp cho người đã mua theo pháp luật hiện hành, tránh hồi tố bất lợi với quyền tài sản đã xác lập hợp pháp.Markettimes
Đây là kiến nghị của đại biểu, chưa phải quy định. Với người đang sở hữu, khoảng cách giữa hai phương án là lớn nhất ở đây: có điều khoản bảo lưu thì người đủ 5 năm trước ngày hiệu lực còn giữ được đường bán theo thị trường trong một thời hạn; không có thì căn nhà của họ chuyển sang chế độ bán có điều kiện ngay khi luật mới áp dụng.
Ai lợi, ai thiệt nếu dự thảo được thông qua như hiện nay
Nhóm chịu thiệt rõ nhất là người mua nhà ở xã hội với tính toán chờ đủ 5 năm để bán chênh lệch. Phần lời kỳ vọng của họ nằm đúng ở khoảng cách giữa giá chính sách và giá thị trường, và đó là phần dự thảo nhắm tới.
Nhóm chịu ảnh hưởng gián tiếp là các hộ mua để ở thật. Họ không định bán, nhưng khi cần bán vì chuyển công tác hay đổi chỗ ở, giá trị căn nhà sẽ gắn với một tệp người mua hẹp hơn và một mức giá có thể có trần. Một đại biểu đoàn Cà Mau đã nêu đúng trường hợp này: người mua phải chuyển công tác mà chỉ được bán lại theo giá hợp đồng ban đầu thì có thể khó khăn về tài chính khi ổn định chỗ ở mới.Báo Đại biểu Nhân dân
Nhóm có lợi là người đủ điều kiện đang chờ mua. Ngoài nguồn căn mới từ các dự án, họ có thêm nguồn căn bán lại mà không phải cạnh tranh với người mua có tiền ngoài thị trường.
Với ai đang cân nhắc nhà ở xã hội như một kênh đầu tư, bức tranh sau sửa đổi đơn giản hơn. Nếu dự thảo được thông qua theo hướng này, nhà ở xã hội là một chỗ ở có điều kiện, không còn là tài sản có thể bán theo giá thị trường sau 5 năm.
Hai điều khoản cần theo dõi
Theo Bộ trưởng, Ban soạn thảo sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện dự thảo rồi trình Quốc hội xem xét thông qua.Thời báo Tài chính Việt Nam Hướng chính sách đã rõ: bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm sẽ không còn theo giá thị trường cho mọi đối tượng. Phần chưa rõ nằm ở hai điều khoản mà văn bản được biểu quyết sẽ phải lấp.
Điều khoản thứ nhất là nguyên tắc giá bán lại. Giá mua ban đầu cộng hệ số điều chỉnh sẽ để người bán thu lại một phần trượt giá, còn trần bằng đúng giá mua sẽ khiến căn nhà gần như đứng giá danh nghĩa sau nhiều năm. Điều khoản thứ hai là quy định chuyển tiếp: có bảo lưu cho người đã đủ 5 năm trước ngày hiệu lực thì nhóm này còn một khoảng thời gian bán theo cơ chế cũ; không có thì luật mới áp ngay lên mọi căn nhà ở xã hội đã bán. Cho tới khi luật mới có hiệu lực, mọi giao dịch vẫn theo Luật Nhà ở 2023.