Chiều 18/10, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về tình hình kinh tế, xã hội, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nói về giá nhà đất bằng một câu rất dứt khoát. Theo Người Quan Sát, ông nhấn mạnh: "Về giá đất, tới đây, khi Quốc hội xem xét, thông qua Luật Đất đai, Nhà nước sẽ điều tiết mạnh mẽ. Nhà nước sẽ quyết định vấn đề này, giá đất và giá bất động sản chắc chắn sẽ giảm".Người Quan Sát
Câu nói nằm trong phần phát biểu về giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế. Cùng phần đó, Thủ tướng cho biết sẽ sửa nghị định để cắt bớt khâu trung gian trong kinh doanh xăng dầu, giảm chi phí cung ứng thuốc, thiết bị y tế và tái cơ cấu ngành điện. Giá nhà đất được đặt cạnh xăng, thuốc, điện như một loại chi phí mà Chính phủ muốn kéo xuống.
Đây là phát biểu định hướng. Nó chưa phải văn bản pháp luật, cũng không kèm con số về mức giảm hay thời điểm giảm. Muốn biết câu nói này sẽ chạm tới ai và khi nào, cần tách nó thành hai lý do mà chính Thủ tướng đưa ra. Mỗi lý do đi vào giá nhà theo một đường riêng.
Đòn bẩy nguồn cung: nhà ở xã hội và nhà cho thuê
Lý do đầu tiên là nguồn cung. Theo bài tường thuật, Thủ tướng cho biết Chính phủ đang đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Khi nguồn cung các loại nhà này tăng, giá nhà trên thị trường, nhất là căn hộ chung cư, sẽ đi theo xu hướng giảm.
Cơ chế khá trực tiếp. Một người thu nhập trung bình đang tìm căn hộ để ở, nếu đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hoặc thuê được nhà giá phải chăng, sẽ không còn bị buộc phải mua căn hộ thương mại. Khi đủ nhiều người rời hàng chờ của nhà thương mại cùng phân khúc, chủ đầu tư khó giữ giá chào bán.
Số liệu của Bộ Xây dựng tại họp báo quý III cho thấy quy mô của đòn bẩy này. Từ đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 170 dự án nhà ở xã hội với 46.962 căn, và khởi công thêm 128 dự án với 183.293 căn. Với nhà cho thuê, cả nước đã hoàn thành 8.314 trên 17.176 căn kế hoạch năm, đạt 48%. Bộ dự kiến hết năm sẽ hoàn thành 18.049 căn, bằng 105% kế hoạch.VietnamPlus
Cần đọc con số này cho đúng. Số căn khởi công lớn gấp gần bốn lần số căn đã hoàn thành, nhưng căn khởi công chưa phải nguồn cung. Phần còn lại phải xây xong, bàn giao, rồi có người vào ở thì mới thành nguồn cung thật. Tính lũy kế, phần đã hoàn thành là 363 dự án với 216.626 căn.VietnamPlus
Giá chung cư Hà Nội đã giảm, nhưng chưa thể quy hết cho nhà ở xã hội
Các báo cáo quý III/2026 cho thấy giá căn hộ Hà Nội đã đi xuống. Theo CBRE, mặt bằng giá chào bán căn hộ trung bình toàn thị trường đạt 86 triệu đồng/m² thông thủy, thấp hơn 9% so với quý II và 6% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ. Đây là lần đầu giá thứ cấp giảm so với cùng kỳ sau hai năm tăng nóng.Thời báo Tài chính Việt Nam
Savills đo bằng rổ hàng khác nên ra mức giá khác: giá sơ cấp trung bình quý III khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước, còn giá thứ cấp đã giảm quý thứ ba liên tiếp.VnBusiness Hai bộ số không nên đặt cạnh nhau để so mức giá, nhưng cùng chỉ một chiều. Bài này chỉ dùng số của Hà Nội vì chưa có số liệu giá quý III của TP.HCM được công bố trong tuần qua.
Câu hỏi khó hơn là vì sao giá giảm. Nhà ở xã hội là một lời giải, nhưng không phải lời giải duy nhất. Theo CBRE, thanh khoản giảm khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng của người mua. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn 39%.VnBusiness Các báo cáo nhấn mạnh sức mua yếu và lãi vay cao, không tách riêng phần đóng góp của nhà ở xã hội. Vì vậy, có thể nói giá chung cư Hà Nội đang giảm, còn nhà ở xã hội đóng góp bao nhiêu vào mức giảm đó thì số liệu hiện có chưa đo được.
Một chi tiết cho thấy giới hạn của đòn bẩy này: căn hộ thương mại giá 2–4 tỷ đồng gần như biến mất khỏi nguồn cung mới tại Hà Nội.Người Quan Sát Nhà ở xã hội lấp đúng khoảng trống này, nhưng chỉ cho người đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở. Người không đủ điều kiện vẫn phải mua nhà thương mại, nơi giá được quyết định bởi chi phí của chủ đầu tư, trong đó có tiền đất.
Đòn bẩy giá đất: Nhà nước quyết định giá, luật còn chờ thông qua
Lý do thứ hai mới là chỗ Thủ tướng dùng chữ "chắc chắn". Nó gắn với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), hiện chưa được Quốc hội thông qua.
Theo Hà Nội Online, dự thảo lần này không còn quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, theo các nguyên tắc công khai, minh bạch, nhằm hạn chế thao túng giá và hình thành giá ảo.Hà Nội Online
Giá đất đi vào giá căn hộ qua tiền sử dụng đất. Khi được giao đất làm dự án, chủ đầu tư phải nộp khoản tiền này cho Nhà nước, rồi cộng vào giá vốn của từng căn hộ bán ra. Nếu cách tính mới làm khoản tiền đó nhỏ đi, giá bán các dự án mới có dư địa giảm. Nếu nó lớn lên, chiều sẽ ngược lại.
Chiều nào xảy ra phụ thuộc vào chữ trong luật, không phụ thuộc vào việc ai quyết định giá. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng cảnh báo hồi đầu tháng 10 rằng nếu tính tiền sử dụng đất theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh như dự thảo, khoản tiền này có thể cao hơn đáng kể so với phương pháp thặng dư, tức lấy doanh thu dự kiến của dự án trừ chi phí. Đó là tính toán của một hiệp hội doanh nghiệp, không phải số chính thức, và được đưa ra trước phát biểu của Thủ tướng hơn hai tuần, nên bài này không dùng lại con số cụ thể. Nhưng nó cho thấy "Nhà nước quyết định giá đất" chưa tự động có nghĩa là giá đất thấp hơn. Mức hệ số mà luật và nghị định hướng dẫn cho phép mới quyết định chiều đi của tiền đất.
Thủ tướng nhìn câu chuyện ở tầm rộng: khi Nhà nước giữ quyền quyết định giá, giá đất khó bị đẩy lên bởi đầu cơ hay giá ảo, và về lâu dài mặt bằng giá sẽ hạ. HoREA nhìn ở tầm từng dự án: công thức cụ thể có thể làm tiền đất của một dự án mới tăng. Hai cách nhìn này không loại trừ nhau. Văn bản luật được thông qua và nghị định hướng dẫn cách xác định giá đất sẽ cho biết cách nhìn nào đúng hơn.
Vì sao hai đòn bẩy có độ trễ khác nhau
Đòn nguồn cung đã chạy. Hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội đã hoàn thành trong năm, nhà cho thuê đang về đích kế hoạch, và các dự án đã khởi công sẽ tiếp tục thành căn hộ trong vài năm tới. Tác động đến dần, theo từng dự án bàn giao, và đến trước ở nơi có dự án đủ lớn.
Đòn giá đất phải chờ Quốc hội thông qua luật, chờ luật có hiệu lực, rồi chờ Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn cách xác định giá đất. Sau đó, nó chỉ áp vào các dự án tính tiền sử dụng đất từ thời điểm ấy trở đi. Một dự án thương mại tính tiền đất theo cách mới còn cần thời gian xây dựng rồi mới mở bán. Vì vậy, kể cả khi cách tính mới làm tiền đất giảm, người mua nhà thương mại cũng chỉ thấy tác động ở các dự án mở bán sau đó.
Phát biểu này đổi gì, chưa đổi gì với từng nhóm
Người đang có nhà đất: giấy tờ, quyền sử dụng đất và nghĩa vụ đã hoàn thành không đổi vì một phát biểu. Điều cần theo dõi là bảng giá đất theo luật mới, vì nó là căn cứ tính nhiều khoản thuế, phí khi chuyển nhượng hay chuyển mục đích.
Người đã đặt cọc căn hộ hình thành trong tương lai: giá bán đã ghi trong hợp đồng. Phát biểu ngày 18/10 không tự động làm thay đổi con số đó.
Người đang tích góp mua căn hộ đầu tiên: nếu đủ điều kiện nhà ở xã hội hay nhà cho thuê, đây là nhóm có thể thấy tác động sớm nhất. Nếu không đủ điều kiện, giá nhà thương mại sẽ đi theo sức mua, lãi vay và tiền đất của dự án mới, mà phần tiền đất còn phải chờ luật.
Người cầm cổ phiếu doanh nghiệp làm dự án nhà ở: tiền sử dụng đất là một phần chi phí của dự án mới. Điều khoản về hệ số điều chỉnh trong luật cuối cùng sẽ cho biết chi phí này tăng hay giảm.
Kết luận
Phát biểu chiều 18/10 dựa trên hai đòn bẩy có bản chất khác hẳn nhau. Đòn nguồn cung đã chạy và chạm trước tiên tới người mua, người thuê căn hộ để ở trong phân khúc có nhà ở xã hội, nhà cho thuê cạnh tranh. Giá chung cư Hà Nội đang giảm, dù số liệu hiện có chưa tách được phần đóng góp của nhà ở xã hội so với lãi vay cao và sức mua yếu.
Đòn giá đất là phần Thủ tướng nói chắc nhất, nhưng cũng là phần chưa có văn bản. Giá đất giảm bao nhiêu, từ khi nào, hiện chưa có lời đáp. Câu trả lời sẽ đến từ hai văn bản: điều luật về giá đất được Quốc hội thông qua, và nghị định hướng dẫn cách xác định giá đất. Nếu hệ số điều chỉnh được đặt đủ thấp để tiền đất của dự án mới không cao hơn mức tính theo phương pháp thặng dư, lời Thủ tướng có cơ sở đi vào giá nhà thương mại. Nếu công thức giữ nguyên như dự thảo mà HoREA đã phân tích, tiền đất có thể đi theo chiều ngược lại.