Ba tháng trước, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) báo lãi sau thuế quý II chỉ 34,4 tỷ đồng, giảm hơn 91% so với cùng kỳ.Mekongasean Chiều 12/10/2026, công ty công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III với lãi sau thuế 937,2 tỷ đồng, tăng 200,5% so với quý III/2025.Người Quan Sát Đây là doanh nghiệp đầu tiên trên HoSE nộp báo cáo quý III năm nay.CafeF
Khoảng cách từ 34 tỷ lên 937 tỷ trong ba tháng cho thấy cách một doanh nghiệp khu công nghiệp tạo ra lợi nhuận. Tiền lãi về theo từng đợt bàn giao đất, còn chi phí lãi vay chạy đều qua mọi quý. Nhìn vào con số, người đang theo dõi KBC cần đọc báo cáo này theo đúng nhịp đó.
Quý III mạnh, chín tháng vẫn thấp hơn năm ngoái
Trong quý III, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần 3.187,3 tỷ đồng, tăng 136,6% so với 1.347,3 tỷ đồng của quý III/2025.Người Quan Sát Lãi gộp đạt 1.723 tỷ đồng, tăng 108%, còn lãi trước thuế đạt 1.221 tỷ đồng, tăng 185%.CafeF
Công ty giải trình lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ trong kỳ tăng ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.Người Quan Sát Như vậy, lợi nhuận quý III đến từ mảng kinh doanh cốt lõi. Tuy nhiên, các bản tin thuật lại báo cáo chưa nêu khu công nghiệp nào được bàn giao trong quý, cũng chưa nêu số hecta cụ thể.
Nhìn lũy kế thì bức tranh khác hẳn. Lãi sau thuế chín tháng đạt 1.197,1 tỷ đồng, giảm 23,4% so với chín tháng năm 2025, còn lãi trước thuế chín tháng đạt 1.768 tỷ đồng, giảm 15%.CafeF Quý III bù được phần lớn khoảng hụt của nửa đầu năm, nhưng chưa kéo cả chín tháng vượt năm ngoái.
Vì sao lợi nhuận đi từng cục
Doanh nghiệp khu công nghiệp ký hợp đồng cho thuê đất trước, rồi mới ghi nhận doanh thu khi đất đủ điều kiện bàn giao cho khách. Giữa hai thời điểm đó là bồi thường, giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng. Vì vậy, doanh thu không chia đều cho bốn quý mà dồn vào những quý có đợt bàn giao.
Quý II là ví dụ rõ nhất. Khi công bố kết quả quý II, Kinh Bắc cho biết đã ký hợp đồng cho thuê hơn 170 ha đất nhưng chưa đủ điều kiện bàn giao do còn bồi thường, giải phóng mặt bằng. Công ty kỳ vọng ghi nhận phần doanh thu này vào cuối năm. Quý đó, lãi gộp từ bán hàng chỉ còn 199 tỷ đồng.Mekongasean
Ban lãnh đạo cũng chủ động chọn cách ghi nhận này. Tại ĐHĐCĐ thường niên ngày 18/4/2026, Kinh Bắc cho biết sẽ không định giá lại quỹ đất theo giá thị trường để làm đẹp báo cáo, mà chờ đến khi bán hàng thực tế mới ghi nhận lợi nhuận.Báo Pháp luật Hệ quả là lợi nhuận kế toán bám sát tiến độ bàn giao, quý nào chậm giao đất thì quý đó lãi mỏng.
Lãi vay không đi theo nhịp bàn giao
Quý II, Kinh Bắc ghi nhận 289,4 tỷ đồng chi phí lãi vay, cao hơn cả 199 tỷ đồng lãi gộp từ bán hàng.Mekongasean Lợi nhuận quý đó còn dương chủ yếu nhờ doanh thu tài chính 431 tỷ đồng. Sang quý III, chi phí lãi vay lên 357 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 51% so với cùng kỳ.CafeF
Đặt hai con số quý III cạnh nhau, lãi vay 357 tỷ đồng bằng khoảng một phần năm lãi gộp 1.723 tỷ đồng. Ở quý II, tỷ lệ đó vượt 100%. Với khoản lãi vay gần như cố định, quý có đợt giao đất lớn thì gánh nhẹ, quý không có thì gánh không nổi.
Tính chung, nửa đầu năm 2026 chi phí lãi vay của Kinh Bắc là 562,2 tỷ đồng, tăng khoảng 165% so với 211,9 tỷ đồng nửa đầu năm 2025. Cộng thêm quý III, chi phí lãi vay chín tháng vào khoảng 919 tỷ đồng. Lãi gộp chín tháng khoảng 2.572 tỷ đồng, gồm 849,4 tỷ đồng nửa đầu năm và 1.723 tỷ đồng quý III. Như vậy, gần 36% lãi gộp chín tháng đã dùng để trả lãi.
Bảng cân đối: tồn kho gần nửa tài sản, vay hơn 33.800 tỷ
Lãi vay lớn dần vì khoản vay lớn dần. Tại 30/9/2026, tổng dư nợ vay tài chính hợp nhất đạt 33.823,8 tỷ đồng, tăng 18,2% so với đầu năm. Trong đó vay dài hạn là 30.678,5 tỷ đồng, riêng vay dài hạn ngân hàng chiếm 89% tổng nợ vay. Dư nợ vay tăng nhanh gần gấp đôi tổng tài sản, vốn tăng 10,2% lên 76.673,8 tỷ đồng.Người Quan Sát
Tiền vay chủ yếu chảy vào hàng tồn kho. Khoản này tăng từ 27.073,1 tỷ đồng đầu năm lên 35.415,4 tỷ đồng, chiếm 46,2% tổng tài sản. Riêng Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát đã chiếm 18.354 tỷ đồng, tức hơn một nửa tồn kho. Chi phí dở dang tại dự án Khoái Châu tăng gấp ba lên 3.128,9 tỷ đồng, còn tại khu công nghiệp Tràng Duệ tăng 2,63 lần lên 2.241,6 tỷ đồng.
Dòng tiền phản ánh đúng điều đó. Nửa đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 7.236,1 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền giảm 38,5%, từ 8.368,5 tỷ đồng đầu năm xuống 5.144,5 tỷ đồng tại 30/9. Lượng tiền vẫn còn hơn 5.000 tỷ đồng, nhưng mỗi quý không bàn giao được đất là thêm một quý trả lãi bằng tiền đi vay hoặc tiền dự trữ.
Quý IV phải mang về gần gấp đôi quý III
Theo tài liệu ĐHĐCĐ thường niên công bố cuối tháng 3/2026, Kinh Bắc đặt kế hoạch năm 2026 với lợi nhuận hợp nhất sau thuế 3.000 tỷ đồng và doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ đồng.Mekongasean Con số 3.000 tỷ đồng là lãi sau thuế, không phải lãi trước thuế.
Với 1.197,1 tỷ đồng sau chín tháng, công ty đã đi được khoảng 40% kế hoạch. Để đủ 3.000 tỷ đồng, quý IV phải mang về khoảng 1.803 tỷ đồng lãi sau thuế, gần gấp đôi quý III vừa công bố và cao hơn tổng lợi nhuận cả chín tháng đã qua.
Lịch sử không đứng về phía kế hoạch. Năm 2025, công ty đặt mục tiêu lãi sau thuế 3.200 tỷ đồng nhưng chỉ đạt 2.208 tỷ đồng, và đó là năm thứ sáu liên tiếp Kinh Bắc không hoàn thành chỉ tiêu tài chính trọng yếu.Mekongasean Ban lãnh đạo khi đó giải thích bằng việc Tràng Cát chưa đưa vào kinh doanh, thuế quan Mỹ làm nhà đầu tư lớn chậm kế hoạch, và một số khu công nghiệp mới như Tràng Duệ 3, Lộc Giang chưa có doanh thu.
Quý III có thể đọc theo hai hướng. Hướng thứ nhất: 170 ha đã ký đang bắt đầu chuyển thành doanh thu và quý IV sẽ tiếp nối. Hướng thứ hai: quý III chỉ là một đợt bàn giao đơn lẻ, phần còn lại vẫn vướng giải phóng mặt bằng. Dữ liệu công bố hôm nay chưa đủ để phân định, vì báo cáo không nêu số hecta đã giao trong quý.
Điều báo cáo quý IV sẽ trả lời
Một quý mạnh của Kinh Bắc chưa cho biết quý sau ra sao, bởi lợi nhuận doanh nghiệp này phụ thuộc vào việc đất có được bàn giao đúng hạn hay không. Điều chắc chắn hơn là chi phí lãi vay. Với dư nợ hơn 33.800 tỷ đồng, chi phí lãi vay hai quý gần nhất lần lượt là 289,4 tỷ đồng và 357 tỷ đồng, và khoản này vẫn phát sinh dù quý đó có giao được đất hay không.
Vì vậy, cách đọc hợp lý là coi kế hoạch 3.000 tỷ đồng như mức trần khả dĩ của năm 2026, chứ chưa phải mức nền. Báo cáo tài chính quý IV, dự kiến công bố cuối tháng 1/2027, sẽ cho biết phần còn lại có thành lợi nhuận hay không. Có hai chỉ số cần đặt cạnh nhau. Chỉ số đầu tiên là lãi gộp quý IV. Chỉ số thứ hai là chi phí lãi vay quý IV. Nếu lãi gộp gấp nhiều lần lãi vay như quý III, đợt bàn giao lớn từ 170 ha đã đến. Nếu lãi vay lại ăn phần lớn lãi gộp như quý II, khoảng cách tới kế hoạch sẽ còn rộng hơn năm 2025.