Giấy phép và quy hoạch ở 12 dự án nhà ở do các doanh nghiệp liên quan ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh, làm chủ đầu tư chỉ cho phép 6.759 căn hộ. Theo báo cáo đánh giá tác động của Sở Xây dựng Hà Nội, các tòa nhà này đang có 24.943 căn, tăng 18.184 căn.Dân trí Số căn thực tế cao gấp gần 3,7 lần số căn được phép.
Từ ngày 10/10, Hà Nội lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố, đặt cơ chế đặc thù để xử lý vi phạm đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án này.VnExpress Dự thảo không nêu tòa nào được giữ, tòa nào phải phá. Nó đặt tiêu chí để chia công trình vào ba nhóm, và mỗi nhóm dẫn đến một kết cục rất khác cho căn hộ cùng cuốn sổ hồng của người đang ở.
Dự thảo đang ở bước nào
Danh mục gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 Kim Văn - Kim Lũ, các tòa VP3, VP5, VP6 và HH1 đến HH4 ở Linh Đàm.VietNamNet Theo tờ trình của UBND thành phố, HĐND dự kiến xem xét dự thảo tại kỳ họp trong tháng 10.Dân trí Nếu được thông qua, nghị quyết có hiệu lực sau 10 ngày kể từ ngày ký.Dân Việt Sau đó UBND thành phố mới quyết định công trình nào thuộc nhóm nào, dựa trên rà soát của cơ quan chuyên môn.VnExpress
Nghĩa là ở thời điểm này chưa ai biết tòa nhà mình thuộc nhóm nào. Mọi điều dưới đây là nội dung dự thảo đang lấy ý kiến, chưa phải quy định có hiệu lực. Dự thảo cũng nêu việc cho công trình tồn tại là biện pháp khắc phục hậu quả, không phải hợp thức hóa vi phạm.
Nhóm 1: giữ nguyên hiện trạng, nhưng không giữ mọi căn
Công trình phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: đã xây xong và đưa vào sử dụng, không tranh chấp, bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, không ảnh hưởng công trình lân cận, và hạ tầng đáp ứng được số dân thực tế hoặc có phương án bổ sung.VietNamNet
Căn hộ trong tòa thuộc nhóm này được giữ lại. Tuy nhiên dự thảo yêu cầu di dời cư dân khỏi các căn, diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật và nhà sinh hoạt cộng đồng để trả lại công năng theo quy hoạch.VnExpress Ai đang ở căn cải tạo từ tầng kỹ thuật vẫn phải đi, dù tòa nhà thuộc nhóm an toàn nhất.
Sổ hồng cũng không tự đến. Chủ đầu tư phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây vượt và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, sau đó mới hoàn tất hồ sơ để cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận cho người mua.VietNamNet
Nhóm 2: tồn tại có điều kiện
Nhóm này dành cho công trình chưa đáp ứng một hoặc một số tiêu chí của nhóm 1. Muốn ở lại, hạn chế phải khắc phục được bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, hoặc di dời một phần cư dân và chuyển đổi công năng.
Điểm quyết định là phương án hạ tầng do chủ đầu tư đề xuất. Nếu đã bổ sung hạ tầng mà vẫn không đủ cho số căn và số dân tăng thêm, dự thảo yêu cầu di dời theo thứ tự ưu tiên.CafeF Người ở khối đế, tầng kỹ thuật và nhà sinh hoạt cộng đồng đi trước. Sau đó đến các căn thuộc phần xây vượt số tầng so với giấy phép hoặc quy hoạch chi tiết.
Hệ quả rất cụ thể: trong cùng một tòa, hai hộ mua cùng một kiểu hợp đồng, cùng chờ sổ nhiều năm, vẫn có thể nhận hai kết cục khác nhau chỉ vì căn của họ nằm dưới hay trên tầng cao nhất mà giấy phép cho phép.
Nhóm 3: tháo dỡ
Nhóm 3 gồm công trình không bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục, cùng công trình không khắc phục được các tiêu chí của nhóm 2.VnExpress Toàn bộ cư dân và tài sản phải di dời.VietNamNet Dự thảo có một lối thoát: nếu không thể tháo dỡ, công trình có thể đổi công năng để phục vụ cư dân trong khu vực. Dù theo hướng nào, căn hộ cũng không còn là chỗ ở của người mua.
Người phải dời đi được chọn gì
Với mọi trường hợp thuộc diện di dời, người mua được chủ động lựa chọn và thỏa thuận với chủ đầu tư một trong ba phương thức:CafeF
- Nhận tiền đền bù, bồi thường, hỗ trợ từ chủ đầu tư.
- Đổi sang căn hộ tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện.
- Mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án của chủ đầu tư, nếu đủ điều kiện theo Luật Nhà ở.
Cả ba lựa chọn đều đi qua cùng một chủ thể. Báo cáo của Sở Xây dựng còn nêu khả năng một lượng lớn cư dân chuyển về dự án Thanh Hà - Cienco5 và cảnh báo hạ tầng nơi tiếp nhận sẽ chịu áp lực nếu chưa có phương án chuẩn bị.Dân trí Thanh Hà - Cienco5 cũng là một trong các chủ đầu tư có tên trong dự thảo.
Ai trả tiền, và trả bằng gì
Dự thảo đặt toàn bộ chi phí khắc phục, di dời, bồi thường, tạm cư, tháo dỡ và bổ sung hạ tầng lên chủ đầu tư. Ngân sách nhà nước không được dùng để chi trả. Kinh phí được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư.Dân Việt
Công trình được tồn tại còn phải nộp khoản lợi bất hợp pháp, tính bằng diện tích sàn xây vượt nhân đơn giá xây dựng theo suất vốn đầu tư tại thời điểm đưa vào sử dụng, rồi nhân 50%.VietNamNet Nghĩa vụ tài chính về đất tính theo bảng giá đất nhân hệ số do UBND thành phố quy định.VnExpress Các nguồn công bố đến ngày 11/10 chưa cho biết tổng các khoản này, số tiền ký quỹ hiện có, hay cách xử lý nếu ký quỹ cộng tài sản không đủ. Dự thảo chỉ nêu: nếu chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm di dời, UBND thành phố áp dụng biện pháp theo thẩm quyền.VietNamNet
Sổ hồng: lối đi mới vẫn qua cửa chủ đầu tư
Dự thảo mở một quyền mới: nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không hoàn tất hồ sơ, người mua được trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.VietNamNet Quyền này gỡ được tình trạng chủ đầu tư đã nộp tiền mà chậm làm giấy tờ. Nó chưa gỡ nút thắt lớn hơn, vì điều kiện vẫn là chủ đầu tư đã nộp xong tiền. Nếu khoản nộp lại 50% và tiền đất chưa được nộp, người mua vẫn đứng chờ ở chỗ cũ.
Với nhiều hộ, sự chờ đợi đã rất dài. Báo cáo của Sở Xây dựng ghi nhận nhiều người dân sống tại các dự án khoảng 10 năm trở lên,Dân trí trong khi một số người mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.VnExpress
Ai hưởng lợi, ai chịu rủi ro
Theo thiết kế của dự thảo, người hưởng lợi nhiều nhất là chủ căn hợp phép trong tòa xếp vào nhóm 1: không phải đi, có lộ trình bằng văn bản đến sổ hồng, kèm quyền tự nộp hồ sơ nếu chủ đầu tư chậm trễ.
Người chịu rủi ro lớn nhất là chủ căn ở khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng, rồi đến người ở phần xây vượt tầng. Căn ở khối đế và tầng kỹ thuật phải trả lại ngay cả khi tòa thuộc nhóm 1. Căn vượt tầng nằm trong hàng di dời của nhóm 2 nếu hạ tầng bổ sung không đủ, và phải đi nếu tòa thuộc nhóm 3. Sở Xây dựng cũng thấy trước nguy cơ khiếu kiện khi trong cùng một dự án có căn được ở lại, có căn phải di dời.Dân trí
Điều kiện quyết định lời hứa có thành hay không là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tiền bồi thường, căn thay thế, nhà ở xã hội, khoản nộp lại 50%, tiền đất và chi phí hạ tầng đều đổ về một chỗ. Dự thảo cấm dùng ngân sách, nên nếu ký quỹ và tài sản không đủ, các quyền lựa chọn của người mua chỉ còn trên giấy. Với cả người được ở lại, sổ hồng cũng chỉ đến khi chủ đầu tư nộp xong tiền.
Tín hiệu cần theo dõi
Mốc đầu tiên là kỳ họp HĐND thành phố trong tháng 10: nếu thông qua mà không sửa tiêu chí, ba kịch bản trên giữ nguyên; nếu sửa thứ tự di dời của nhóm 2 hoặc bổ sung quy định cho trường hợp chủ đầu tư thiếu tiền, rủi ro của người ở phần vượt tầng sẽ đổi khác. Mốc thứ hai là quyết định danh mục của UBND thành phố, lúc mỗi tòa ở Linh Đàm, Kiến Hưng, Xa La hay Kim Văn - Kim Lũ biết mình thuộc nhóm nào. Mốc thứ ba là hai con số còn thiếu: số tiền chủ đầu tư phải nộp lại và số tiền ký quỹ thực có. Khoảng cách giữa hai con số đó sẽ cho biết các lựa chọn trong dự thảo có thực hiện được hay không.