Dự án nhà ở cao tầng tại 6-8 Chùa Bộc có tổng mức đầu tư khoảng 2.800 tỷ đồng.VnExpress Chủ đầu tư là Tổng Công ty 36 (G36), doanh nghiệp đặt kế hoạch lãi sau thuế cả năm 2026 ở mức 27,69 tỷ đồng.Báo Pháp luật Đặt hai con số cạnh nhau, dự án lớn gấp khoảng 100 lần khoản lãi mà chính công ty kỳ vọng cho cả năm.
Nhìn vào con số đó, có thể thấy Chùa Bộc vừa là tài sản lớn nhất của G36, vừa là khoản cần nhiều tiền nhất. Quyết định ký ngày 30/9 đã giải quyết phần thủ tục đất. Phần còn lại, cũng là phần quyết định với cổ đông, là số tiền sử dụng đất mà G36 phải nộp. Con số này đến nay vẫn chưa được tính ra.
Quyết định 5397 phân khu đất thành ba phần
Theo Quyết định 5397/QĐ-UBND ngày 30/9/2026 do ông Bùi Duy Cường, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, ký, G36 được chuyển mục đích sử dụng 9.825,7 m² đất tại số 6-8 phố Chùa Bộc, phường Kim Liên, để làm dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ.Báo Pháp luật Điều đáng chú ý là khu đất không được giao theo một hình thức duy nhất. Mỗi phần đi kèm một loại nghĩa vụ tài chính khác nhau, và chính sự khác nhau này quyết định dòng tiền G36 phải chi.
Phần lớn nhất là đất ở, rộng 6.842,7 m², được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.Vietstock G36 được sử dụng phần đất này trong 50 năm kể từ ngày ký quyết định, còn người mua nhà gắn với quyền sử dụng đất thì được dùng ổn định lâu dài.Người Quan Sát Với người đang cân nhắc mua căn hộ ở khu vực này, đây là chi tiết quan trọng nhất của văn bản.
Phần đất thương mại dịch vụ rộng 2.940,6 m², dùng cho văn phòng, khách sạn và công trình thương mại. Phần này được Nhà nước cho thuê, trả tiền hằng năm, thời hạn 50 năm.Vietstock Như vậy, G36 không phải nộp một lần cho phần thương mại mà trả dần theo năm. Khoảng 42,4 m² còn lại nằm trong chỉ giới đường đỏ, được giao không thu tiền để làm đường rồi bàn giao lại cho địa phương.Người Quan Sát
Quyết định ghi rõ giá đất để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định theo quy định hiện hành. G36 phải làm việc với Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính và Thuế TP Hà Nội để hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính.Vietstock Nói cách khác, văn bản ngày 30/9 cho biết G36 phải nộp những loại tiền nào, nhưng chưa cho biết phải nộp bao nhiêu.
Mười năm từ nền khách sạn ASEAN đến dự án nhà ở
Khu đất nằm giữa Vành đai 1 và Vành đai 2, trước đây thuộc quyền sử dụng của Ngân hàng Quân đội (MB) và là nền của khách sạn ASEAN. Ngày 8/7/2016, MB chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất cho G36. Dự án ban đầu được duyệt là tổ hợp thương mại, văn phòng và khách sạn cao 21 tầng. Sau khi về tay G36, dự án được điều chỉnh thành khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, gồm 24 tầng nổi và 4 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa 45%.Vietstock
Việc chuyển từ khách sạn, văn phòng sang nhà ở là thay đổi lớn nhất về mặt kinh doanh. Căn hộ có thể bán và thu tiền, trong khi khách sạn phải khai thác nhiều năm mới hoàn vốn. Với một công ty có quy mô vốn như G36, khác biệt về tốc độ thu tiền này có ý nghĩa rất lớn.
Tổng vốn của dự án cũng đã thay đổi đáng kể. Hồi tháng 6/2023, khi G36 phê duyệt dự án cùng đối tác Xây lắp và Thương mại Trường Lộc, tổng vốn được công bố là khoảng 1.868 tỷ đồng, trong đó vốn của nhà đầu tư chiếm 20%.Tin nhanh Chứng khoán Đến báo cáo thường niên 2025, tổng mức đầu tư đã là khoảng 2.800 tỷ đồng, với tiến độ hoàn thành vào quý 4/2029.VnExpress Các nguồn công khai chưa giải thích phần tăng thêm khoảng 930 tỷ đồng đến từ đâu, và G36 cũng chưa công bố cơ cấu vốn tương ứng với mức mới.
Mốc pháp lý gần nhất trước quyết định ngày 30/9 là Quyết định 26/QĐ-UBND ngày 6/1/2026, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận G36 làm nhà đầu tư. Dự án được triển khai theo hợp đồng hợp tác đầu tư ký năm 2017 với Trường Lộc, Công ty An Phú và VCapital. Đến nay, công ty mẹ G36 mới ghi nhận khoảng 454 tỷ đồng chi phí dở dang cho dự án, tức chưa tới một phần sáu tổng mức đầu tư.Vietstock
Sức tài chính của G36 đặt cạnh dự án
G36 tiền thân là đơn vị xây lắp của Bộ Quốc phòng, từng thi công nhà ga T1 sân bay Nội Bài cùng các chung cư CT36 Tower, Metropolitan, B6 Giảng Võ. Chùa Bộc được chính công ty xác định là dự án bất động sản trọng điểm, đánh dấu bước chuyển từ nhà thầu sang chủ đầu tư. Tuy vậy, kết quả kinh doanh gần nhất cho thấy quy mô công ty còn nhỏ so với tham vọng đó.
Doanh thu hợp nhất nửa đầu 2026 đạt 441,1 tỷ đồng, giảm 45,9% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế nửa đầu năm đạt 18,76 tỷ đồng, giảm 21,2%, hoàn thành 67,7% kế hoạch cả năm. Riêng quý 2/2026, lãi sau thuế chỉ còn 2,89 tỷ đồng, giảm 48,9% so với quý 2/2025.Báo Pháp luật Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch lãi trông khá ổn, nhưng kế hoạch doanh thu cả năm là 1.875,2 tỷ đồng. Sau sáu tháng, doanh thu mới đi được chưa tới một phần tư chặng đường.
Về nợ, cuối quý 2/2026, tổng nợ vay tài chính hợp nhất của G36 là 924,7 tỷ đồng, bằng 84,4% vốn chủ sở hữu, trong đó nợ vay ngắn hạn là 510,6 tỷ đồng. Báo Pháp luật cũng cho biết G36 đã ký hợp đồng vay 252 tỷ đồng từ em trai của ông Nguyễn Đăng Giáp, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty 36, với thời hạn một tháng, lãi suất 9,4%/năm, để phục vụ sản xuất kinh doanh.Báo Pháp luật Một khoản vay ngắn hạn từ người có liên quan cho thấy nhu cầu vốn cho hoạt động thường ngày đã hiện hữu, chưa tính đến dự án.
Ở công ty mẹ, báo cáo tài chính riêng bán niên đã soát xét ghi nhận vốn chủ sở hữu 1.120 tỷ đồng và vay nợ tài chính 621 tỷ đồng, giảm gần 35% so với đầu năm.Vietstock Như vậy, tổng mức đầu tư khoảng 2.800 tỷ đồng gấp khoảng 2,5 lần vốn chủ của công ty mẹ.
Thị trường cũng đang định giá G36 thấp hơn nhiều so với quy mô dự án. Phiên 2/10, cổ phiếu G36 đóng cửa ở 7.700 đồng, vốn hóa khoảng 800 tỷ đồng. Tổng vốn dự án vì thế gấp khoảng 3,5 lần giá trị cả công ty trên sàn. Giá cổ phiếu đứng yên ở 7.700 đồng suốt các phiên từ 29/9 đến 2/10. Tuy nhiên, điều này chưa nói lên phản ứng của thị trường, vì tin về quyết định chỉ lên báo từ ngày 4/10, tức Chủ nhật. Phiên 5/10 mới là phiên đầu tiên giao dịch khi thông tin đã công khai.
Vì sao tiền sử dụng đất là con số quyết định
Với phần đất ở 6.842,7 m², G36 phải nộp tiền sử dụng đất một lần. Số tiền này phụ thuộc vào giá đất cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền xác định cho dự án, và chỉ được trừ những khoản doanh nghiệp đã trả trước khi được chấp thuận đúng hồ sơ. Đến nay, chưa nguồn công khai nào nêu giá đất cụ thể hay số tiền G36 phải nộp. Bài viết này cũng không tự ước tính, vì một con số không dựa trên giá đất chính thức rất dễ bị hiểu nhầm thành số thật.
Điều có thể nói chắc là nếu khoản này lên tới hàng trăm tỷ đồng, nó sẽ vượt khả năng tự chi của G36. Lãi cả năm theo kế hoạch chỉ vài chục tỷ đồng, còn vốn chủ công ty mẹ khoảng 1.120 tỷ đồng đã phải gánh nợ vay. Tiền đất vì thế sẽ phải đến từ vay mới, từ các đối tác hợp tác đầu tư, hoặc từ tiền người mua trả trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Đến nay, G36 chưa công bố phương án nào trong số này cho mức vốn khoảng 2.800 tỷ đồng.
Cũng có cách đọc khác về câu chuyện này. Khu đất nằm ở vị trí trung tâm, nên có thể được nhìn như một tài sản có giá trị vượt xa vốn hóa hiện tại, và quyết định ngày 30/9 là bước mở khóa giá trị đó. Lập luận này có cơ sở, vì quỹ đất nhà ở trong Vành đai 2 rất hiếm. Dù vậy, giá trị khu đất chỉ thành tiền cho cổ đông khi dự án đi qua lần lượt các bước nộp tiền đất, xin giấy phép xây dựng, thi công và mở bán. Bước nào cũng cần vốn trước khi có doanh thu.
Tín hiệu cần theo dõi
Nhận định của bài này khá rõ: quyết định ngày 30/9 là bước tiến thật về pháp lý, nhưng chưa đủ để đánh giá dự án mang lại gì cho cổ đông. Văn bản sẽ trả lời câu hỏi lớn nhất là thông báo nghĩa vụ tài chính mà cơ quan thuế Hà Nội ban hành sau khi giá đất cụ thể được xác định. Khi con số đó xuất hiện, cách đọc đơn giản nhất là đặt nó cạnh vốn chủ khoảng 1.120 tỷ đồng của công ty mẹ và mức nợ vay hiện có.
Nếu khoản tiền đất ở mức vài trăm tỷ đồng và G36 công bố được nguồn vốn đi kèm, dự án có đường đi tương đối rõ đến mốc hoàn thành quý 4/2029. Nếu khoản này tương đương phần lớn vốn chủ, G36 nhiều khả năng phải vay thêm hoặc tăng vốn. Khi đó, cổ đông hiện hữu sẽ chịu áp lực từ chi phí lãi vay hoặc từ pha loãng trước khi dự án tạo ra doanh thu.
Với người đang tính mua căn hộ, điều đã rõ sau ngày 30/9 là căn hộ trên phần đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài. Những gì còn phải chờ là giấy phép xây dựng và thời điểm dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.