Cùng một khu đất dự án, nếu đổi từ phương pháp thặng dư sang cách lấy bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần có thể cao hơn khoảng 2–2,6 lần.Người Quan Sát Đây là tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), được báo chí đưa tin ngày 2/10. Con số này không phải số liệu chính thức của cơ quan nhà nước. Với tiền thuê đất trả hằng năm, HoREA ước mức tăng có thể khoảng 2–3 lần so với năm 2020.Vietstock
Tuy vậy, điều đáng chú ý trong văn bản của HoREA không nằm ở con số. Hiệp hội đề xuất bổ sung vào khoản 3 Điều 77 dự thảo ba thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, gồm hệ số biến động thị trường, hệ số theo quy hoạch và hệ số theo yếu tố khác, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết. Nghe như một chi tiết kỹ thuật, nhưng nó quyết định chủ đầu tư có tính trước được tiền đất hay không, và từ đó ảnh hưởng tới giá căn hộ mà người mua nhà sẽ trả.
Từ giá đất cụ thể sang bảng giá nhân hệ số
Trước đây, với các dự án nhà ở lớn, tiền sử dụng đất thường được tính bằng giá đất cụ thể, xác định riêng cho từng dự án. Phương pháp phổ biến nhất là thặng dư. Nói đơn giản, cơ quan định giá ước tính tổng doanh thu mà dự án có thể mang lại, trừ đi tổng chi phí phát triển như hạ tầng, xây dựng, chi phí vốn và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư. Phần còn dư được coi là giá trị của khu đất. Cách tính này bám sát từng dự án nhưng lại phụ thuộc nhiều vào giả định, chỉ cần đổi một giả định là giá đất ra con số khác, nên hồ sơ thường kéo dài và dễ phát sinh tranh cãi.
Cơ chế mới đi theo hướng ngược lại. Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội cùng Nghị định 49/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 31/1/2026, đã đưa vào cách tính lấy bảng giá đất của tỉnh nhân với hệ số điều chỉnh, thường gọi là hệ số K.Chính phủ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì soạn thảo, đề xuất đưa cách làm này thành quy định lâu dài trong luật và bỏ quy định riêng về giá đất cụ thể. Theo tờ trình tóm tắt tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 1/10, dự thảo được rút gọn còn 13 chương, 115 điều, so với 16 chương, 260 điều của Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo chỉ giữ các vấn đề mang tính nguyên tắc, còn phần chi tiết giao cho Chính phủ, bộ ngành và địa phương.VOV
Điểm khác nhau căn bản giữa hai cách tính là chi phí riêng của dự án có được trừ hay không. Phương pháp thặng dư trừ chi phí phát triển của chính dự án trước khi ra giá đất. Bảng giá đất thì định sẵn một mức giá cho từng vị trí rồi nhân với hệ số. Nếu hệ số chỉ là một con số chung, không tách ra để phản ánh quy hoạch, biến động thị trường hay đặc thù khu đất, thì dự án phải bỏ nhiều tiền làm hạ tầng sẽ nộp tiền đất ngang với dự án ít tốn kém hơn ở cùng vị trí. HoREA gọi đây là kịch bản "áp dụng máy móc", và con số 2–2,6 lần được tính trong kịch bản đó.
Ba thành phần của hệ số và lý do đưa vào luật
Ba thành phần mà HoREA đề xuất không phải ý tưởng mới. Đây chính là cấu trúc đang có tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong đó hệ số được xác định dựa trên thông tin giá đất thị trường, phương pháp định giá và bảng giá đất hiện hành, còn hệ số theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và hệ số sử dụng đất.Người Quan Sát Có thể hình dung từng thành phần như sau:
Hệ số biến động thị trường cho biết giá đất thực tế đã đi xa bảng giá tới đâu kể từ khi bảng giá được ban hành.
Hệ số theo quy hoạch phản ánh việc cùng một vị trí, khu đất được phép xây cao hơn, dày hơn thì có giá trị lớn hơn.
Hệ số theo yếu tố khác dành cho những đặc điểm riêng của khu đất mà hai thành phần trên chưa phản ánh được.
Vì cấu trúc này đã có trong nghị định, câu hỏi thực sự là có nên nâng nó lên thành luật hay không. Lập luận của HoREA là nếu luật chỉ dừng ở khung "bảng giá nhân hệ số" mà thiếu hướng dẫn cụ thể, mỗi địa phương có thể hiểu và áp dụng theo một kiểu. Hiệp hội đề nghị bổ sung câu "Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Điều này" để các tỉnh, thành có căn cứ xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.Vietstock
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), có cùng quan điểm. Theo ông, dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn, luật vẫn cần đặt ra nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K. Ông Hiệp cho rằng nhà đầu tư cần dự liệu được chi phí trước khi tính toán hiệu quả dự án.Vietstock
Đề nghị này không chỉ đến từ phía doanh nghiệp. Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 1/10, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cơ quan thẩm tra dự án luật, cũng đề nghị luật quy định rõ các nguyên tắc ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, để Chính phủ hướng dẫn chi tiết cho địa phương áp dụng.VOV Hai phía có lợi ích khác nhau nhưng đang đặt cùng một yêu cầu, đó là nguyên tắc phải nằm trong luật.
TP.HCM đã tách ba hệ số nhưng mới dùng một
TP.HCM cho thấy cơ chế này vận hành ra sao trên thực tế. Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 1/7/2026, tính hệ số theo công thức K = K1 × K2 × K3, tương ứng với biến động thị trường, quy hoạch và yếu tố khác. Trong năm 2026, thành phố đặt K1 và K3 cùng bằng 1,00. Như vậy hiện chỉ có K2, tức hệ số theo quy hoạch, tạo ra khác biệt giữa các dự án: từ 1,00 đến 1,30 với dự án nhà thấp tầng, khu và cụm công nghiệp, và từ 1,00 đến tối đa 1,70 với dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất trên 10 đến 11 lần.MarketTimes
Việc giữ K1 và K3 ở mức 1,00 có thể xem là một bước thận trọng, vì thành phố chưa đẩy biến động thị trường vào nghĩa vụ tiền đất ngay. Nhưng nó cũng cho thấy ba thành phần chỉ là cái khung. Giá trị cụ thể của từng thành phần mới quyết định số tiền phải nộp, và giá trị đó hiện do từng địa phương tự đặt.
HoREA còn chỉ ra một khoảng trống khác. Theo hiệp hội, Quyết định 45 không áp dụng hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cũng như tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê và thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.Vietstock Đây là nhận định của HoREA về phạm vi áp dụng, và hiệp hội dùng chính ví dụ này để lập luận rằng phạm vi cùng cơ chế áp dụng cần được nêu ngay trong luật. Nếu một thành phố lớn đã tách đủ ba hệ số mà vẫn còn để ngỏ nhóm dự án của tổ chức, các tỉnh khác khi tự làm bảng hệ số có thể còn khác nhau nhiều hơn.
Ai sẽ gánh phần tiền đất tăng thêm
Theo lập luận của HoREA, khi chi phí đất tăng mạnh, phần tăng đó có thể được đưa vào tổng mức đầu tư và giá thành sản phẩm, trong đó có giá nhà, giá thuê kho bãi và nhà xưởng.Người Quan Sát Mỗi nhóm sẽ chịu tác động theo một cách khác nhau.
Người mua nhà ở dự án mới. Tiền đất là một phần trong giá thành căn hộ. Với những dự án chưa xác định xong nghĩa vụ tài chính về đất, phần chênh giữa hai cách tính, nếu có, nhiều khả năng sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán ở mức thị trường còn chấp nhận được.
Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm. Đây là nhóm mà HoREA ước mức tăng có thể khoảng 2–3 lần so với năm 2020. Kho bãi và nhà xưởng không chuyển chi phí sang khách hàng nhanh như căn hộ, nên phần tăng thêm có thể ăn vào biên lợi nhuận của chính doanh nghiệp thuê đất trước.
Chủ đầu tư bất động sản đang chờ tính tiền đất. Với người nắm cổ phiếu, cơ chế bảng giá nhân hệ số có hai mặt. Mặt tích cực là thủ tục nhanh hơn, vì không còn phải thẩm định giá đất cụ thể cho từng dự án theo nhiều giả định. Mặt tiêu cực là số tiền có thể cao hơn, và khi hệ số do từng tỉnh đặt mà thiếu nguyên tắc chung, chủ đầu tư khó đưa con số vào kế hoạch tài chính từ sớm.
Cũng cần đọc con số 2–2,6 lần một cách tỉnh táo. Đây là ước tính của một hiệp hội đại diện cho doanh nghiệp bất động sản, đưa ra trong quá trình góp ý chính sách và theo kịch bản áp dụng máy móc. Có một cách đọc khác: chênh lệch lớn giữa hai cách tính có thể phản ánh việc phương pháp thặng dư, vốn nhạy với giả định doanh thu và chi phí, nhiều khi cho ra giá đất thấp. Theo cách đọc này, một phần mức tăng là khoản Nhà nước thu thêm cho sát với giá trị khu đất, chứ không hẳn là chi phí bị đẩy lên bất hợp lý. Dữ liệu công khai hiện chưa đủ để tách hai phần này cho từng dự án.
Mốc cần theo dõi từ ngày 17/10
Dự án luật vẫn đang ở giai đoạn dự thảo. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến tại phiên họp chiều 1/10. Kỳ họp thứ 2 của Quốc hội khóa XVI dự kiến khai mạc ngày 17/10 và xem xét thông qua 43 luật, nghị quyết.Báo Xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong ba luật về bất động sản được trình tại kỳ họp này, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.Thanh Niên Nội dung cuối cùng của Điều 77 chỉ rõ ràng khi Quốc hội xem xét và thông qua.
Theo lộ trình đó, có hai kịch bản để đối chiếu. Nếu bản luật được thông qua ghi rõ các thành phần của hệ số cùng nguyên tắc xác định, thời điểm và ngưỡng điều chỉnh, chủ đầu tư sẽ tính được tiền đất trước khi định giá bán, và mức chênh giữa các tỉnh có thể được thu hẹp. Nếu luật chỉ ghi "bảng giá đất nhân hệ số" và để toàn bộ phần còn lại cho văn bản dưới luật, số tiền đất thực tế sẽ phụ thuộc vào cách từng địa phương đặt hệ số. Khi đó, rủi ro áp dụng máy móc mà HoREA cảnh báo nhiều khả năng sẽ chuyển sang người mua nhà ở dự án mới và doanh nghiệp thuê đất.
Yếu tố quyết định vì vậy không phải con số 2–2,6 lần, mà là câu chữ của Điều 77 khi rời nghị trường. Với người đang nắm cổ phiếu chủ đầu tư bất động sản, câu hỏi đáng theo dõi sau kỳ họp là dự án chính của doanh nghiệp đã xác định xong nghĩa vụ tiền đất hay chưa, và dự án đó nằm ở tỉnh nào.