Ngày 29/9/2026, HĐQT Vinhomes (VHM) ban hành Nghị quyết số 53/2026/NQ-HĐQT-VH, điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án Khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa) lên khoảng 194.000 tỷ đồng.FireAnt Mức trước đó là khoảng 85.293 tỷ đồng, nên phần chênh lên tới hơn 108.700 tỷ đồng và con số mới gấp khoảng 2,3 lần con số cũ.Mekong ASEAN Dự án mới khởi công ngày 19/12/2025, tức chưa tròn mười tháng.Mekong ASEAN
Nhìn vào hai con số đặt cạnh nhau, rất dễ kết luận rằng dự án vừa đội chi phí lên gấp đôi. Tuy nhiên, khi đọc kỹ công bố thông tin, có thể thấy hai con số này không được tính trên cùng một phạm vi. Bài viết này đi từ cách tính cũ sang cách tính mới, rồi tách bạch phần Vinhomes đã giải thích với phần vẫn còn bỏ trống.
Quy mô dự án và vai trò của Vinhomes
Khu đô thị Ven Vịnh Cam Ranh rộng khoảng 1.254 ha, chia thành ba phân khu, với quy mô dân số dự kiến khoảng 230.779 người.Người Quan Sát Theo quy hoạch, dự án có hơn 39.000 căn nhà ở, gồm 8.474 căn nhà phố liền kề, 10.732 căn biệt thự và 19.816 căn nhà ở xã hội.Mekong ASEAN Riêng phần nhà ở xã hội đã chiếm khoảng một nửa số căn, một tỷ lệ đáng chú ý với một dự án ven biển.
Chủ đầu tư là liên danh ba công ty: Công ty CP Vinhomes, Công ty CP Đầu tư Cam Ranh và Công ty CP Giải pháp Năng lượng VinES, một thành viên của Vingroup.FireAnt Tỷ lệ góp vốn của từng thành viên, trong đó có phần của Vinhomes, chưa xuất hiện trong các công bố mà chúng tôi tìm được.
Dù vậy, chính HĐQT Vinhomes là bên ra nghị quyết điều chỉnh tổng mức đầu tư, và chính Vinhomes là bên công bố thông tin với cơ quan quản lý và các sở giao dịch. Với cổ đông VHM, đây là dự án của chính doanh nghiệp mình, không phải một khoản góp vốn nhỏ đứng bên lề.
Con số cũ để ngoài những khoản nào
Theo các báo đưa tin ngày 1/10, mức khoảng 85.293 tỷ đồng chưa gồm chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư.MarketTimes Hồ sơ dự án mà VnExpress dẫn từ tháng 10/2025 còn nói rõ hơn: tổng vốn khi đó không gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cũng như tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp.VnExpress
Nói đơn giản, con số cũ chủ yếu là chi phí làm ra dự án trên một mặt bằng coi như đã có sẵn. Hai khoản thường rất lớn ở một khu đô thị ven biển nằm ngoài con số này. Khoản thứ nhất là tiền trả cho người dân để giải phóng mặt bằng. Khoản thứ hai là tiền nộp cho Nhà nước để được sử dụng đất.
Con số mới cộng thêm những khoản nào
Theo công bố thông tin của Vinhomes, mức khoảng 194.000 tỷ đồng bao gồm chi phí xây dựng sau thuế giá trị gia tăng và các nghĩa vụ tài chính về đất đai.Người Quan Sát Lý do doanh nghiệp đưa ra là nhằm ghi nhận giá trị đầu tư phù hợp với tình hình thị trường và thực tế triển khai.FireAnt
Như vậy, phần tăng hơn 108.700 tỷ đồng có thể đến từ ba hướng, và công bố hiện tại chưa cho phép đo hướng nào nặng nhất.
Nghĩa vụ tài chính về đất. Đây là khoản duy nhất được gọi tên trong công bố mới mà cách tính cũ để ngoài. Với diện tích khoảng 1.254 ha ven vịnh, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có thể là một khoản rất lớn. Tuy nhiên, Vinhomes chưa công bố con số cụ thể, cũng chưa cho biết khoản này đã được cơ quan có thẩm quyền xác định hay vẫn là số doanh nghiệp tạm tính.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Cách tính cũ để ngoài khoản này, còn công bố mới không nhắc riêng tới nó. Vì vậy, chưa thể khẳng định cụm từ "nghĩa vụ tài chính về đất đai" có bao gồm tiền bồi thường cho người dân hay chỉ là phần nộp cho ngân sách.
Bản thân chi phí xây dựng. Cụm từ "tình hình thị trường và thực tế triển khai" cho thấy giá vật liệu, nhân công hoặc khối lượng công việc có thể đã khác so với dự toán ban đầu. Công bố mới ghi rõ chi phí xây dựng được tính sau thuế giá trị gia tăng, trong khi các nguồn hiện có không cho biết con số cũ đã gồm thuế này hay chưa.
Điều đáng chú ý là cách đọc "chi phí dự án đội lên gấp đôi" chưa đứng vững. Một phần khoảng chênh đến từ việc mở rộng phạm vi tính, tức là đưa vào những khoản vốn dĩ phải trả nhưng trước đây không nằm trong con số công bố. Phần còn lại mới là chi phí tăng thật. Tỷ lệ giữa hai phần này hiện chưa có số liệu để trả lời.
Nguồn tiền cho mức vốn mới
Về cơ cấu vốn của mức khoảng 194.000 tỷ đồng, công bố ngày 1/10 không nêu thông tin nào. Doanh nghiệp chưa cho biết tỷ lệ vốn chủ sở hữu, vốn vay hay vốn huy động từ khách hàng và đối tác.
Đây là khoảng trống quan trọng, bởi tiền sử dụng đất và tiền bồi thường thường phải chi ra từ sớm, trước khi dự án bán được nhiều hàng và thu về tiền khách trả theo tiến độ. Cơ cấu vốn được tính cho con số cũ, vốn chủ yếu là chi phí xây dựng, vì thế không thể tự động áp sang con số mới. Phần vốn mà liên danh phải tự lo cho giai đoạn đầu có thể khác đáng kể so với hình dung trước đây.
Ở cấp công ty, Vinhomes vừa phát hành ngày 24/9/2026 lô trái phiếu VHML12618 trị giá 8.000 tỷ đồng, kỳ hạn 24 tháng, với mục đích thực hiện dự án đầu tư của tổ chức phát hành.FireAnt Tuy vậy, công bố của lô trái phiếu này không nêu tên dự án Cam Ranh, nên chưa thể coi đây là nguồn tiền dành riêng cho dự án.
Khoản tăng này lớn cỡ nào với Vinhomes
Để có một thước đo, nửa đầu năm 2026 Vinhomes báo lãi sau thuế 52.091 tỷ đồng.Mekong ASEAN Phần tăng thêm hơn 108.700 tỷ đồng ở dự án Cam Ranh lớn gấp khoảng hai lần khoản lãi đó.
Phép so sánh này chỉ để thấy quy mô, không có nghĩa Vinhomes phải bỏ ngay số tiền ấy từ lợi nhuận. Tổng mức đầu tư được giải ngân dần qua nhiều năm triển khai, một phần được bù bằng tiền huy động và tiền bán hàng. Ngoài ra, phần của Vinhomes trong liên danh chưa được công bố. Dù vậy, con số này cho thấy Cam Ranh giờ là một cam kết vốn lớn hơn nhiều so với cách thị trường hình dung về dự án trước ngày 29/9.
Dữ kiện nào sẽ lấp phần còn trống
Câu chuyện chi phí của Cam Ranh có hai lớp. Lớp đã rõ là phạm vi tính đã thay đổi: con số mới cộng thêm nghĩa vụ tài chính về đất mà con số cũ để ngoài. Lớp chưa rõ là khoản tăng được chia cho đất, bồi thường và xây dựng theo tỷ lệ nào, và ai trong liên danh bỏ ra bao nhiêu tiền.
Nguồn đầu tiên có thể lấp lớp thứ hai là một công bố chi tiết hơn từ Vinhomes về Nghị quyết số 53, nếu doanh nghiệp đưa ra bảng phân bổ theo hạng mục.
Nguồn thứ hai là báo cáo tài chính quý III/2026, dự kiến ra trong tháng 10. Ở báo cáo này, cổ đông VHM có thể theo dõi biến động của chi phí xây dựng dở dang, hàng tồn kho bất động sản và các khoản phải trả liên quan đến tiền sử dụng đất. Nếu các khoản này tăng mạnh so với quý II, nghĩa vụ đất đã bắt đầu đi vào sổ sách. Nếu chúng gần như đứng yên, con số khoảng 194.000 tỷ đồng vẫn chủ yếu là một khung kế hoạch, và dòng tiền thật sẽ chi ra theo tiến độ những năm sau.
Cho tới khi một trong hai nguồn này có thông tin, cách đọc sát với dữ liệu nhất là: dự án Cam Ranh chưa chắc đã "đắt gấp đôi" theo nghĩa chi phí xây dựng, nhưng chắc chắn đã trở thành khoản cam kết vốn lớn hơn hẳn trong danh mục dự án của Vinhomes.