Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình và giao Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), làm rõ quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại cùng nghĩa vụ tài chính khi xây mới.VTV
Tin này lập tức bị rút gọn thành một câu: hết niên hạn là mất nhà. Cách đọc đó sai. Nhưng cách đọc ngược lại, rằng sổ hồng chung cư giữ giá trị nguyên vẹn như một lô đất nền, cũng sai nốt. Bức tranh thật nằm giữa hai cách đọc này, và nó có một con số cụ thể mà bảng tính của người mua nhà đang thiếu.
Phần niềm tin đang đúng: quyền sở hữu không bị tước
Trước hết cần công bằng với người mua nhà: Nghị quyết 278 không rút đi quyền sở hữu căn hộ. Trao đổi với Dân trí sáng 20/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh cần phân biệt "thời hạn sử dụng chung cư" với "thời hạn sở hữu" căn hộ: quy định theo niên hạn công trình không đồng nghĩa người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.Dân trí Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, diễn giải cùng hướng: người mua chung cư còn có phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất, và thời hạn sử dụng theo thiết kế không tự động làm chấm dứt quyền sở hữu.Dân trí Bản thân dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ để tránh đúng cách hiểu nhầm này.Người Quan Sát
Việt Nam vì vậy không đi theo mô hình Singapore, nơi hơn 80% dân số sống trong căn hộ HDB thuê 99 năm và khi hết hạn thì đất cùng căn hộ trả về Nhà nước với giá trị bằng 0.Vietstock Ở Việt Nam, đất ở vẫn được giao lâu dài, nên không tồn tại chiếc đồng hồ đếm ngược kiểu đó.
Phần niềm tin đang sai: tài sản không phải một khối đồng nhất
Chỗ sai không nằm ở quyền sở hữu, mà ở chỗ người mua mặc định tài sản mình cầm là một khối thuần nhất giữ giá theo thời gian. Thực chất một căn hộ gồm hai phần có tuổi thọ khác nhau: phần quyền sử dụng đất chia theo tỷ lệ cho hàng trăm chủ sở hữu trong cùng tòa nhà và giữ lâu dài, còn phần công trình có tuổi thọ hữu hạn.
Theo định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026, căn hộ chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình, phân theo cấp: công trình cấp 1 trên 100 năm, cấp 2 từ 50 đến 100 năm, cấp 3 từ 20 đến dưới 50 năm.Dân Việt
Tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế có thể lệch nhau rất xa: ông Châu dẫn trường hợp một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, khu vực quận 1 cũ, xây khoảng năm 1996, tuổi thọ thiết kế còn dài nhưng đã phải phá dỡ sau hơn 20 năm do xuống cấp, trong khi Bưu điện TP.HCM đã qua nhiều thập niên mà vẫn được duy trì tốt. Chất lượng thi công và bảo trì mới là thứ quyết định con số thực, không phải hồ sơ thiết kế.
Con số mà bảng tính của người mua đang thiếu
Đây mới là thay đổi thật của Nghị quyết 278. Luật Nhà ở 2023 hiện hành không đặt ra nghĩa vụ tài chính nào cho chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn, còn Nghị quyết 278 yêu cầu dự thảo luật phải làm rõ nghĩa vụ đó. Cơ chế đang được đề xuất tính khoản đóng góp theo công thức diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ; chủ sở hữu không tham gia đóng góp thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền, sau đó bàn giao lại đất.
Suất đầu tư đó là số đã được công bố chính thức. Theo Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026, suất vốn đầu tư cao nhất của công trình chung cư đến 50 tầng là 19,9 triệu đồng/m², còn chung cư 36-50 tầng có tầng hầm nằm trong khoảng 15,6-18,3 triệu đồng/m².VnEconomy Đặt vào một căn hộ 70 m², khoản đóng góp tái thiết theo mặt bằng suất đầu tư này rơi vào khoảng 1,1-1,4 tỷ đồng. Đây là phép tính minh họa theo giá 2025; con số thật sẽ tính tại thời điểm phá dỡ, tức vài chục năm sau, và gần như chắc chắn cao hơn.
Một hiểu lầm cần gỡ ngay: quỹ bảo trì 2% không gánh được khoản này. Theo HoREA, khoản 2% chỉ đủ cho các sửa chữa nhỏ trong khoảng 20 năm, không thể gánh chi phí tái thiết toàn bộ công trình.Vietstock
Vì sao điều khoản này xuất hiện
Nghĩa vụ tài chính không phải để siết người mua nhà, mà ra đời vì cơ chế cũ đã tắc suốt nhiều năm. Theo báo cáo của chính quyền các địa phương tính đến cuối tháng 11/2025, cả nước có khoảng 2.930 nhà chung cư cũ tại các đô thị, tập trung chủ yếu ở Hà Nội (2.160 tòa), TP.HCM (474 tòa) và Hải Phòng (178 tòa); trong đó 1.589 tòa đã được kiểm định chất lượng.CafeF Nút thắt lớn nhất trong cải tạo nhóm nhà này luôn là cùng một câu hỏi: ai trả tiền xây lại. Nghị quyết 278 trả lời câu hỏi đó bằng cách ghi tên chủ sở hữu vào, dù đây không phải lời giải duy nhất: mâu thuẫn hệ số đền bù, hạn chế chiều cao quy hoạch nội đô và thủ tục pháp lý kéo dài đều góp phần. Nhưng nguồn tiền tái thiết là thứ duy nhất mà một điều luật có thể định danh dứt điểm, nên nó được xử lý trước.
Điều chỉnh gì trong cách so sánh của nhà đầu tư
Với nhà đầu tư cá nhân đang xem chung cư như một kênh tích sản, thay đổi cần thiết không phải là tránh chung cư, mà là tách bảng tính làm hai dòng. Dòng thứ nhất là phần đất, giữ lâu dài và hưởng trọn đà tăng giá đất khu vực, nhưng khác biệt cốt lõi với đất nền nằm ở mẫu số: một lô đất nền có một chủ, còn phần đất dưới một tòa 30 tầng chia cho hàng trăm căn hộ.
Dòng thứ hai là phần công trình, cộng thêm một khoản nợ tiềm tàng ở cuối vòng đời. Giá căn hộ sơ cấp trung bình khu vực trung tâm Hà Nội quý II/2026 đã chạm 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ, theo số liệu One Mount Group.TheLeader So với suất đầu tư xây dựng cao nhất 19,9 triệu đồng/m², phần công trình chiếm chưa tới một phần sáu số tiền người mua bỏ ra. Hóa đơn tái thiết không xóa sổ tài sản, nhưng nó là một khoản chi có thật mà chưa ai đưa vào phép tính lợi suất khi mua căn hộ.
Tài sản gắn với một vòng đời hữu hạn không mất giá đều đặn mà sụt theo bậc thang: ở Singapore, căn hộ HDB giảm giá nhanh khi hợp đồng còn dưới 60 năm vì người mua sau khó vay ngân hàng. Trung Quốc chọn hướng khác, cho nộp phí gia hạn quyền sử dụng đất 70 năm khi hết hạn.FireAnt Việt Nam đang đi hướng thứ ba: giữ đất lâu dài, chuyển chi phí vòng đời công trình sang chủ sở hữu.
Hai điều cần theo dõi
Nghị quyết 278 là văn bản chỉ đạo điều hành, không phải văn bản quy phạm: nó giao việc cho Bộ Xây dựng, còn nội dung ràng buộc thật sự nằm trong Luật Nhà ở (sửa đổi) khi được Quốc hội thông qua, dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027. Số liệu hiện có chưa đủ để kết luận phạm vi áp dụng sẽ rộng hay hẹp, nên đây là danh sách theo dõi cụ thể, không phải một dự đoán.
Điểm đầu tiên là điều khoản chuyển tiếp: dự thảo hiện giới hạn cơ chế cải tạo với chung cư xây từ 1994 trở về trước, còn ông Châu góp ý nên áp dụng cho tất cả chung cư xây trước ngày luật có hiệu lực. Điều khoản này quyết định căn hộ đang ở của một người thuộc nhóm nào.
Điểm thứ hai là căn cứ xác định thời hạn: bản dự thảo mới nhất tính thời hạn sử dụng chỉ theo hồ sơ thiết kế, trong khi các bản trước kết hợp cả kết quả kiểm định thực tế. Trường hợp tòa nhà trên đường Võ Văn Kiệt cho thấy hai cách tính này có thể lệch nhau tới vài chục năm trên cùng một công trình.
Nếu bản trình Quốc hội giữ nguyên hai điểm trên, nhóm chịu tác động trực tiếp trước mắt là chung cư xây mới sau khi luật có hiệu lực, còn người ở chung cư cũ chủ yếu bị ảnh hưởng qua kỳ vọng giá thứ cấp. Nếu phạm vi mở rộng theo hướng HoREA đề xuất, toàn bộ thị trường căn hộ đang giao dịch sẽ phải cộng thêm một dòng chi phí mới.