Trong 10 tỷ đồng trả cho một căn hộ chung cư, chỉ khoảng 3 tỷ gắn với quyền sử dụng đất. Bảy tỷ còn lại là phần công trình, và phần đó có tuổi thọ. Đây là cách TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, tách một căn hộ thành hai cấu phần trong phân tích công bố ngày 11/8/2026: phần đất là tích sản, phần xây dựng là tiêu sản.Soha Với đất nền, phép tách đó không tồn tại vì gần như toàn bộ số tiền bỏ ra là đất.
Khác biệt tưởng nhỏ này đang là trọng tâm cuộc tranh luận pháp lý sôi động nhất thị trường bất động sản năm nay, và quyết định câu trả lời cho một câu hỏi cụ thể: giữ giá trị tài sản trong mười, hai mươi năm tới, hai loại hình này khác nhau ở đâu.
Một dòng chữ bị bỏ, cơ chế vẫn đứng nguyên
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về đất đai, định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời khẳng định đất xây nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định lâu dài.Dân Việt Cần nói rõ: đây là nghị quyết của Đảng, định hướng sửa Luật Đất đai 2024, chưa phải văn bản có hiệu lực thi hành trực tiếp với người dân.
Thị trường phản ứng mạnh hơn mức cần thiết, đến mức báo chí phải cảnh báo chiêu môi giới chào mời "mua nhanh kẻo hết sở hữu lâu dài".Dân Việt Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phải lên tiếng, đề nghị tránh hiểu niên hạn công trình là đồng hồ đếm ngược chấm dứt quyền tài sản.MarketTimes Rồi tình thế đảo chiều: dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) công bố đầu tháng 9 đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ, sau khi nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại người dân hiểu nhầm quyền sở hữu sẽ chấm dứt theo tuổi tòa nhà, nhưng vẫn giữ cách diễn đạt kỹ thuật: thời hạn sử dụng xác định trong hồ sơ thiết kế, tính từ khi công trình đưa vào khai thác.Thanh Niên
Cơ chế bên dưới không thay đổi theo dòng chữ bị bỏ. Điều 58 Luật Nhà ở 2023, hiệu lực từ 1/1/2025, đã xác định thời hạn sử dụng chung cư theo hồ sơ thiết kế: hết hạn thì kiểm định, còn an toàn thì ở tiếp, không an toàn thì phá dỡ xây lại. Tranh cãi vừa qua thực chất xoay quanh tên gọi, còn bê tông vẫn già đi theo đúng tốc độ của nó.
Mười năm giá đã nói gì
Giai đoạn 2015-2025 tại trung tâm TP.HCM, giá đất nền tăng 384%, từ 25 lên 121 triệu đồng/m², trong khi chung cư cùng khu vực tăng 197%, từ 31 lên 92 triệu đồng/m². Nhà riêng tăng 168%, nhà mặt phố tăng 134%.Nhà Đầu Tư
Quy đổi tốc độ tăng kép hằng năm, đất nền đạt khoảng 17,1%/năm, chung cư khoảng 11,5%/năm. Một tỷ đồng đặt vào đất nền năm 2015 tương đương khoảng 4,84 tỷ đồng năm 2025; cùng số tiền vào chung cư tương đương khoảng 2,97 tỷ đồng. Chênh lệch gần 1,9 tỷ đồng sinh ra từ một biến số duy nhất: tỷ trọng đất. Phép tính chưa gồm dòng tiền cho thuê từ chung cư, cũng chưa tính chi phí thanh khoản: căn hộ bán trong vài tuần, còn đất nền giá trị lớn thường mất một đến ba tháng.
Đà tăng không chạy một chiều. Giai đoạn 2023-2025, chung cư Hà Nội tăng tới 84% trong hai năm, chủ yếu do nguồn cung mới dịch chuyển sang phân khúc trung và cao cấp, kéo giá bình quân lên nhanh hơn mức tăng thật của từng căn hộ. Nhịp tăng này cũng đang nguội: CBRE dự báo giá căn hộ Hà Nội chỉ còn tăng 3-5%/năm, sau giai đoạn tăng 24-25%/năm.Người Quan Sát
Khấu hao thật sự trông ra sao
Căn hộ không mất giá đều đặn theo tuổi mà theo tương quan giữa phần công trình xuống cấp và phần vị trí đang lên giá. Ở nhóm 25-30 năm tuổi, chiết khấu rõ nhất: căn hộ cũ chỉ còn khoảng 50-70% giá nhà mới cùng khu vực.FireAnt Ngược lại, khu tập thể cũ Trung Tự tại Hà Nội, 40-60 năm tuổi, vẫn rao trên 120 triệu đồng/m² dù xuống cấp, vì giá trị đất áp đảo giá trị công trình.FireAnt Vị trí trung bình không có lá chắn đó: chung cư cũ tại Linh Đàm, Ngọc Hồi, Định Công đã giảm 5-15% so với cuối 2025.VietStock
Tỷ trọng đất theo vị trí giải thích toàn bộ phân hóa này. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT GP.Invest, ước tính chi phí đất chiếm khoảng 25-30% giá thành nhà thấp tầng nhưng chỉ 12-16% giá chung cư.VietStock Con số khác ước tính của TS Nguyễn Trí Hiếu vì một bên tính chi phí đầu vào chủ đầu tư, một bên tính giá trị tài sản người mua nắm giữ, nhưng cả hai đều hội tụ ở một điểm: phần đất trong căn hộ luôn là phần thiểu số.
Phần đất của bạn quy ra tiền bằng cách nào
Đây là chỗ lập luận "đất vẫn lâu dài nên tài sản không mất" gặp thử thách thực tế. Phần quyền sử dụng đất chỉ chuyển thành tiền qua một cửa: dự án cải tạo, xây dựng lại. Cửa đó rất hẹp, vì Luật Nhà ở 2023 yêu cầu tối thiểu 70% chủ sở hữu tham gia lập kế hoạch và 75% đồng ý phá dỡ.FireAnt
Kết quả nói lên tất cả. Hà Nội có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, sau 10 năm tiến độ cải tạo chưa đạt 10%, với gần 20 tòa được cải tạo.Báo Mới TP.HCM có 474 chung cư cũ, mới di dời được 9 trong 16 chung cư cấp D, mức nguy hiểm cao nhất.Người Quan Sát
Điểm nghẽn nằm ở hệ số bồi thường: cư dân kỳ vọng một mức, nhà đầu tư chỉ chấp nhận mức thấp hơn, dự án đứng yên. Chính sách đang cố gỡ: Quốc hội cho phép Hà Nội cưỡng chế phá dỡ khi trên 75% chủ nhà đồng thuận, hiệu lực từ 12/12/2025; HĐND Hà Nội sau đó hạ ngưỡng đồng thuận về 51%, kèm khống chế hệ số K không quá 2 lần diện tích hợp pháp.MarketTimes Thành phố cũng hỗ trợ tạm cư tối đa 15 triệu đồng/hộ/tháng.FireAnt Những cơ chế này mới chạy chưa đầy một năm, chưa có dự án nào hoàn thành trọn vẹn để chứng minh hiệu quả.
Chọn theo mục tiêu đầu tư
Đặt hai loại hình cạnh nhau, khung lựa chọn khá rõ. Nếu mục tiêu là giữ giá trị thuần túy tầm nhìn trên mười năm, chấp nhận vốn nằm im một đến ba tháng mỗi lần thoát hàng, đất nền hoặc nhà phố gắn với hạ tầng đang hình thành vẫn hấp thụ trọn vẹn đà tăng giá đất. Đổi lại, loại này không sinh dòng tiền và cần vốn tự có lớn, thường từ 1,5 đến 3 tỷ đồng, cộng thuế chuyển nhượng 2% mỗi lần sang tay.
Nếu mục tiêu là ở thực kèm dòng tiền cho thuê và bán nhanh khi cần, chung cư phục vụ tốt hơn hẳn, với điều kiện đọc đúng tỷ trọng đất theo vị trí: căn hộ trung tâm hấp thụ được đà tăng giá đất, còn căn hộ vùng ven gần như chỉ còn giá trị công trình đang đi xuống theo thời gian.
Một dữ liệu đáng đặt cạnh nhau: 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc tăng trưởng tốt nhất sáu tháng tới, bỏ xa nhà riêng 25% và đất nền 11%, theo khảo sát Batdongsan.com.vn quý 2/2026. Cùng khảo sát đó, 60% môi giới chung cư cho biết giao dịch đang giảm.MarketTimes Kỳ vọng và thanh khoản đang lệch pha, và lệch pha thường được giải quyết bằng giá.
Riêng nỗi lo niên hạn, HoREA đề xuất trần thời hạn sử dụng tối đa 99 năm cho chung cư xây mới theo mô hình HDB Singapore, kèm nguyên tắc không hồi tố với căn hộ đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.Tiền Phong Đây mới là kiến nghị góp ý dự thảo, chưa phải quy định chính thức.
Tín hiệu cần theo dõi
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội sẽ cho biết cơ chế cuối cùng, trong đó đáng đọc trước tiên là cách xác định thời hạn sử dụng công trình và quyền lựa chọn của chủ sở hữu khi phá dỡ: đóng góp kinh phí tái định cư tại chỗ, hay nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.
Nhưng bằng chứng có sức nặng hơn cả sẽ đến từ công trường, không phải văn bản luật. Trong chín dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội đặt mục tiêu khởi công năm 2026, số dự án thực sự hoàn thành và bàn giao mới là bằng chứng cho thấy phần quyền sử dụng đất có quy ra được thành tài sản thật hay không.
Cho đến khi có bằng chứng đó, khung phân bổ hợp lý nhất là coi phần đất trong căn hộ là quyền tài sản có thật nhưng chưa thanh khoản, còn phần công trình thì cứ đúng lịch mà khấu hao. Người ưu tiên giữ giá trị dài hạn có thể nghiêng về đất nền, nhà phố ở vị trí có hạ tầng đang hình thành. Người cần ở thực và dòng tiền nên chọn chung cư trung tâm, miễn tỷ trọng đất ở vị trí đó đủ lớn để bù cho phần công trình đang khấu hao.