Tuần 7-11/9/2026, hệ thống ngân hàng Việt Nam tồn tại hai con số lãi suất tưởng như mâu thuẫn. Ngày 10/9, ngân hàng cho nhau vay qua đêm chỉ 1,68%/năm, thấp hơn 2,94 điểm phần trăm so với cuối tuần trước.Thời báo Tài chính Việt Nam Cùng thời điểm, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến vẫn 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý 1/2023.Thanh Niên
Cách đọc dễ nhất là quy về lòng tham ngân hàng: vay rẻ rồi cho vay đắt. Nhưng dữ liệu quý 2/2026 cho thấy điều ngược lại: phần lớn khoảng cách đó đi vào chi phí vốn và dự phòng rủi ro, không đọng lại thành lợi nhuận. Ba tầng cơ chế chồng lên nhau tạo ra khoảng cách này, và tầng đầu tiên là thứ ít nhà đầu tư để ý nhất: kỳ hạn của đồng tiền.
Tầng một: tiền rẻ chỉ rẻ được một đêm
Thị trường liên ngân hàng có cả một đường cong theo kỳ hạn, không phải một mức giá duy nhất. Phiên 10/9, đường cong này dốc lên rõ rệt: qua đêm 1,68%/năm, 1 tuần 2,7%/năm, 2 tuần 3,72%/năm, 1 tháng 5,27%/năm, 3 tháng 6,42%/năm.Thời báo Tài chính Việt Nam
Quan trọng hơn mức giá là tốc độ hạ nhiệt: qua đêm giảm 2,94 điểm phần trăm trong tuần, 1 tuần giảm 2,24 điểm, 2 tuần giảm 2,21 điểm, còn 3 tháng chỉ giảm 0,75 điểm. Càng xa kỳ hạn, mức giảm càng mỏng, cho thấy sự dư dả tiền mặt có thật nhưng chỉ tồn tại vài tuần lịch, không lan tới vốn dài hạn.
Một khoản vay mua nhà 15-20 năm không thể tài trợ bằng tiền qua đêm. Ngân hàng phải cân đối bằng nguồn vốn kỳ hạn tương xứng, tức phần xa nhất của đường cong, nơi tiền chưa bao giờ rẻ. Đây là lý do lãi vay bán lẻ không phản ứng với lãi suất qua đêm: hai con số thuộc hai đoạn khác nhau của cùng một đường cong.
Chi tiết củng cố nhận định này: tuần 7-11/9, Ngân hàng Nhà nước hút ròng khoảng 33.001 tỷ đồng qua kênh thị trường mở, trong khi lãi suất cho vay cầm cố giấy tờ có giá vẫn giữ nguyên 4,5%/năm.Thời báo Tài chính Việt Nam Lãi suất qua đêm vẫn giảm sâu bất chấp việc hút ròng, tức mức rẻ đến từ trạng thái thanh khoản tức thời, không phải từ nới lỏng chính sách.
Tầng hai: hệ thống thiếu tiền gửi có cấu trúc
Nguồn vốn dài hạn của ngân hàng chủ yếu từ tiền gửi dân cư và doanh nghiệp, nhưng nguồn này đang co lại. Theo TCBS Research, tiền gửi khách hàng giảm từ 64,6% xuống 59,8% tổng nguồn vốn chỉ trong 6 quý, trong khi vốn vay liên ngân hàng tăng từ 13,4% lên 16,5%.Thời báo Tài chính Việt Nam
Gốc rễ là một khoảng cách tốc độ: từ đầu năm 2026, tín dụng tăng 9% trong khi tiền gửi chỉ tăng 5,5%, tạo khoảng cách 3,5 điểm phần trăm giữa hai vế bảng cân đối.Thời báo Tài chính Việt Nam 20 trên 26 ngân hàng niêm yết có tiền gửi tăng chậm hơn dư nợ. Phần thiếu hụt được bù bằng giấy tờ có giá, số dư loại vốn này lên 1,96 triệu tỷ đồng cuối quý 2/2026, tăng 16,7% từ đầu năm, nhanh gấp ba lần tốc độ tiền gửi. TCBS Research gọi đây là nguồn vốn đắt nhất trong cơ cấu huy động.
Hệ quả là chi phí vốn bình quân ngành đi ngang đến tăng nhẹ, ngược chiều hoàn toàn với lãi suất qua đêm. Tỷ lệ dư nợ cho vay trên tiền gửi toàn ngành cuối quý 2/2026 vẫn cao 102,4%, dù đã hạ từ 113% cuối quý 1.Báo Đầu tư Khi cho vay ra nhiều hơn tiền gửi huy động được, ngân hàng buộc phải giữ lãi suất huy động cao để giữ chân người gửi. Lãi suất huy động chính là nền tính lãi suất cơ sở, điểm neo của mọi khoản vay thả nổi.
Tầng ba: giá của rủi ro đang được định lại
Tầng thứ ba là phần bù rủi ro, đang dày lên theo từng quý. Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng lên 1,97% quý 2/2026 từ 1,88% quý trước, theo SSI Research là mức tăng quý 2 cao nhất kể từ năm 2020.Báo Đầu tư Nợ nhóm 2, nguồn hình thành nợ xấu của các quý sau, tăng 31,6% từ đầu năm. Bộ đệm phòng thủ mỏng đi: tỷ lệ bao phủ nợ xấu toàn ngành giảm còn 83% quý 2/2026, từ 86% quý 1 và 95% cùng kỳ 2025.
Riêng bất động sản, dư nợ tín dụng đến 30/6/2026 đạt 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế, và nợ xấu lĩnh vực này tăng 10,5% trong nửa đầu năm, nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng cùng kỳ.VnEconomy
Vậy 7,2 điểm phần trăm chênh lệch chảy đi đâu
Báo cáo thị trường nhà ở quý 2/2026 của S&I Ratings ước tính chênh lệch lãi suất cho vay và huy động khoảng 7,2 điểm phần trăm.Thanh Niên Con số lớn, dễ bị đọc như phần lãi ngân hàng bỏ túi. Có ba cách giải thích: chi phí vốn đắt đúng kỳ hạn như hai tầng trên đã chỉ ra, phần bù rủi ro dày lên cùng chất lượng tài sản, hoặc ngân hàng chủ động mở rộng biên lãi.
Cách thứ ba có thật, nhưng nhỏ hơn nhiều so với ấn tượng ban đầu. Biên lãi ròng toàn ngành quý 2/2026 là 3,22%, tăng từ 3,04% quý 1, tức chỉ mở thêm 0,18 điểm phần trăm trong một quý.Báo Đầu tư Cùng giai đoạn, lãi suất thả nổi của khoản vay mua nhà nhảy vài điểm phần trăm. SSI Research thừa nhận NIM phục hồi một phần nhờ lãi suất cho vay tăng, nhưng đặt dấu hỏi về tính bền vững vì chi phí vốn tiếp tục điều chỉnh tăng. Phần lớn khoảng cách 7,2 điểm vì thế không đọng lại ở lợi nhuận, mà đi vào chi phí huy động, chi phí vận hành và trích lập dự phòng.
Tiền đang chảy về phía nguồn cung, không về phía người mua
Cơ chế trên để lại dấu vết rõ trên thị trường nhà ở. Lãi vay cao khiến người mua lùi lại: quý 2/2026, dư nợ cho vay mua nhà chững lại toàn ngành, kể cả ở nhóm còn nhiều hạn mức tín dụng: VPBank chỉ tăng 2,4%, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4% so với quý trước.Báo Đầu tư Cùng lúc, cho vay chủ đầu tư bất động sản tăng 22% so với quý trước.
Nguồn cung vì thế vẫn ra hàng: nửa đầu 2026, thị trường đón nhận khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ.Thanh Niên Nhưng giá bán sơ cấp hầu như không giảm, một phần vì chủ đầu tư cũng vay lãi suất trên 12%, cộng chi phí nhân công tăng trên 25% và nguyên vật liệu tăng 10-20%. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM giảm 20-40% so với các quý trước. Nhiều hàng hơn nhưng ít người mua được hơn, giá vẫn đứng nguyên.
Điều gì thật sự quyết định lãi vay mua nhà giảm
Nếu lãi suất qua đêm không phải tín hiệu đáng tin, tín hiệu thật nằm ở đâu? Theo khảo sát của Chứng khoán Yuanta được Thời báo Tài chính Việt Nam dẫn lại, Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ căn cứ mức độ tuân thủ chỉ đạo giảm lãi suất cho vay để phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2027.Thời báo Tài chính Việt Nam Đây là đòn bẩy hành chính tác động trực tiếp lên lãi suất bán lẻ, khác hẳn cơ chế so với thanh khoản qua đêm.
Yếu tố thứ hai là khoảng cách 3,5 điểm phần trăm giữa tốc độ tín dụng và tiền gửi. Chừng nào chưa thu hẹp, ngân hàng vẫn phải cạnh tranh huy động bằng lãi suất, và nền lãi suất cơ sở vẫn cao. Yuanta dự báo lãi suất huy động dân cư sẽ tiếp tục cao trong những tháng tới, do tín dụng được thúc đẩy trong khi áp lực cân đối vốn trung dài hạn vẫn hiện hữu.
Với người đang cân nhắc vay mua nhà, cấu trúc hợp đồng quyết định nhiều hơn thời điểm ký. Mức ưu đãi năm đầu, phổ biến quanh 7,99-9,56%/năm tại 6 trong 8 ngân hàng được khảo sát, chỉ là giá của một hai năm đầu.Thanh Niên Chi phí cả chu kỳ vay nằm ở hai dòng khác: biên độ cộng thêm trên lãi suất cơ sở, và kỳ điều chỉnh lãi, tức bao lâu ngân hàng tính lại lãi suất một lần.
Nhà đầu tư có thể cân nhắc: với nợ xấu bất động sản đang lên và chi phí vốn chưa hạ, chuẩn thận trọng là tính phương án trả nợ theo mức thả nổi 13-15%/năm chứ không theo mức ưu đãi, và giữ khoản trả góp hằng tháng dưới 40% thu nhập.
Kết luận: chờ tín hiệu thu hẹp khoảng cách tín dụng - tiền gửi
Lãi vay mua nhà khó giảm nhanh chừng nào ba tầng cơ chế trên còn nguyên vẹn: kỳ hạn vốn dài hạn vẫn đắt, khoảng cách tín dụng-tiền gửi 3,5 điểm phần trăm chưa thu hẹp, rủi ro tín dụng bất động sản còn dày lên. Đòn bẩy hành chính từ Ngân hàng Nhà nước có thể tạo áp lực buộc một số ngân hàng hạ lãi suất để giữ chỉ tiêu tín dụng năm 2027, nhưng đây là yếu tố cần theo dõi qua các đợt công bố chỉ tiêu sắp tới, chứ chưa phải điều đã xảy ra.
SSI Research cảnh báo cơ chế định giá hiện nay có thể làm gia tăng áp lực trả nợ của khách hàng trong các quý tới. Đó là rủi ro hai chiều: nằm trên vai người vay và quay lại nằm trên bảng cân đối của chính ngân hàng. Tốc độ thu hẹp khoảng cách tín dụng-tiền gửi trong các quý tới sẽ là tín hiệu đáng theo dõi nhất để biết lãi vay mua nhà có thực sự hạ nhiệt hay không.