Có một quy luật gần như ai bước vào thị trường bất động sản cũng nghe qua: cung tăng thì giá giảm. Nửa đầu năm 2026 trông giống hệt điều kiện để quy luật đó ứng nghiệm. Nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt 102.500 sản phẩm, giao dịch thành công chỉ 26.100 sản phẩm, tồn kho chưa bán khoảng 76.400 sản phẩm.Thời báo Ngân hàng Tỷ lệ hấp thụ rơi xuống 25,5%, so với 47,5% của cả năm 2025. Đó là điều kiện giáo khoa cho một đợt giảm giá. Nhưng dữ liệu sáu tháng cho thấy điều người mua đang chờ nhiều khả năng không tới, và nguyên nhân không nằm ở tâm lý người bán.
Số liệu đúng sách vở, nhưng ba phần tư lượng hàng không tìm được người mua
Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở quý II/2026 của S&I Ratings ghi nhận lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ trong khi nguồn cung tăng mạnh, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới một phần tư.Thời báo Ngân hàng Con số 25,5% tính trên tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán, gồm cả hàng tồn từ các đợt mở bán trước, nên thấp hơn tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung mới mà một số đơn vị khác công bố. Cả hai cách tính đều hợp lệ, nhưng bài này dùng cách rộng hơn để nhìn toàn bộ lượng hàng đang nằm trên thị trường.
Ở khâu giao dịch thực tế, số liệu tổng hợp từ báo cáo các địa phương cho thấy cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ 2025.CafeF Sức mua yếu là chuyện có thật, đo được ở nhiều nguồn độc lập.
Cái tăng lên không phải cái người mua đang chờ
Đây là chỗ quy luật cung cầu bị áp sai. Cung và cầu chỉ ép được giá khi gặp nhau ở cùng một phân khúc, và nửa đầu năm nay chúng không gặp nhau. Hà Nội quý II ghi nhận 9.700 sản phẩm sơ cấp, riêng căn hộ mở bán mới đạt hơn 8.590 căn, tăng 25,4% so với cùng kỳ. Lũy kế sáu tháng đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ 2020.Thời báo Ngân hàng Nhìn riêng con số này, thị trường đang dư dả hàng hơn bất kỳ lúc nào trong sáu năm.
Nhưng hơn 70% lượng căn hộ mới đó thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sản phẩm dưới 60 triệu đồng mỗi mét vuông không xuất hiện trên thị trường Hà Nội trong năm 2026: không phải khan hiếm, mà là không có. Quý II Hà Nội bán được 5.800 căn hộ, tăng 12% so với cùng kỳ, song tỷ lệ giao dịch trên nguồn cung mới chỉ đạt 67%. Người chờ giá hạ phần lớn nằm ở nhóm mua để ở, ngân sách dưới ngưỡng 60 triệu đồng mỗi mét vuông, còn nguồn cung tăng thêm lại nằm ở nhóm trên. Hai bên cùng có mặt trong một bảng thống kê nhưng không giao dịch được với nhau, nên áp lực tồn kho ở nhánh trên không truyền thành áp lực giảm giá ở nhánh dưới.
Một phần mức tăng của giá bình quân cũng đến từ chính sự dịch chuyển cơ cấu này, chứ không phải mỗi căn hộ đều đắt thêm đúng bằng mức đó. Khi hàng bán ra toàn hạng sang, giá trung bình tự động cao lên. Đây là hiệu ứng thống kê thật, giải thích một phần chứ không phải toàn bộ hiện tượng.
Sàn chi phí vốn: vì sao chủ đầu tư không hạ bảng giá
Phần còn lại nằm ở chi phí đầu vào, và đây mới là cơ chế khóa giá thật sự. Chi phí vay của nhà thầu và chủ đầu tư có thể trên 12% mỗi năm, trong khi lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% cho cả sáu tháng.Thời báo Ngân hàng Chênh lệch lãi suất cho vay so với huy động đến quý II ước 7,2 điểm phần trăm. Chi phí xây dựng cũng đi lên: nhân công có nơi tăng trên 25%, nguyên vật liệu tăng 10-20%.
Khi tiền vốn đắt hơn 12% một năm và chi phí xây dựng đi lên, dư địa hạ giá bán của một dự án đã triển khai gần như bằng không. Hạ bảng giá còn kéo theo hai hệ quả chủ đầu tư rất ngại: bảng giá là mốc tham chiếu cho các đợt mở bán sau, và là căn cứ định giá tài sản đang thế chấp. Nên họ chọn công cụ khác: hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, giảm tỷ lệ vốn tự có, kéo dài lịch thanh toán và tăng chiết khấu, thay vì giảm giá trực tiếp trên bảng. Đây là điểm bị bỏ qua trong quy luật cung cầu bản rút gọn: nguồn cung bất động sản không cố định, và khi giá bị ép, người bán có xu hướng điều chỉnh chính sách bán hàng thay vì hạ giá niêm yết.
Nhưng có chỗ giá đã giảm thật
Nói giá bất động sản không giảm là nói quá. Giá đã giảm, chỉ là không giảm ở chỗ người ta trông đợi. Với sản phẩm liền kề và biệt thự, giá sơ cấp bình quân tại TP.HCM giảm 3% còn 216 triệu đồng mỗi mét vuông.Thời báo Ngân hàng Ở phân khúc đất nền, tồn kho quý II đạt 11.148 nền, tăng khoảng 25,4% so với quý trước, và giá rao bán đã chuyển hướng giảm khoảng 2-6%.CafeF
Khác biệt giữa nhóm giữ được giá và nhóm phải hạ không nằm ở cân đối cung cầu, mà ở việc ai đang phải xoay tiền. Hàng thứ cấp do nhà đầu tư cá nhân nắm giữ chịu lãi vay hằng tháng và không có công cụ chiết khấu nào ngoài hạ giá rao. Hàng sơ cấp thuộc chủ đầu tư còn dư địa cầm cự bằng chính sách bán hàng. Với căn hộ, giá vẫn nhích lên: sơ cấp bình quân tại TP.HCM khoảng 92 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 1% so với quý trước; thứ cấp khoảng 69 triệu đồng, tăng 2%.
Bảng cân đối doanh nghiệp mới là biến số của các quý tới
Nếu chi phí vốn là thứ giữ giá, thì sức chịu đựng của bảng cân đối doanh nghiệp là thứ quyết định giá còn được giữ bao lâu. Tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng vào cuối quý II, tăng 20,3% chỉ trong một quý.VnExpress Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, cao nhất trong 15 quý gần nhất.
Khi tín dụng có giới hạn, trái phiếu trở lại. Riêng quý II, nhóm bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ, trong đó hơn 80% giá trị đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.Người Quan Sát Ba cái tên gánh gần hết lượng phát hành cũng có nghĩa phần còn lại của ngành tiếp cận kênh này khó hơn nhiều. Giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026, và không phải doanh nghiệp nào cũng có sẵn dòng tiền để vượt qua mốc này.
Thị trường đang đọc câu chuyện theo hướng nào
Phiên sáng 8/9, nhóm bất động sản niêm yết có thanh khoản lớn giảm nhẹ hơn chỉ số chung. VN-Index lùi 0,25% xuống 1.817,00 điểm, trong khi VHM giảm 1,21% về 73.600 đồng, NLG giảm 1,37% về 25.150 đồng, PDR giảm 1,24% về 11.900 đồng, NVL giảm 1,15% về 12.850 đồng và DXG giảm 0,87% về 11.400 đồng.
Mức giảm không lớn, và một phiên sáng chưa nói lên xu hướng. Nhưng hướng đi đáng ghi nhận: thông tin nguồn cung phục hồi mạnh không được thị trường đọc như tin tốt cho nhóm phát triển dự án. Trong bối cảnh dư nợ vay và nghĩa vụ trái phiếu cùng phình lên, hàng tồn nhiều hơn đồng nghĩa chi phí lưu giữ nhiều hơn, chứ chưa chắc là doanh thu tương lai chắc chắn hơn. Đây là một cách đọc hợp lý trong nhiều cách đọc có thể, và bằng chứng hiện có chưa đủ để khẳng định đây là nguyên nhân duy nhất khiến nhóm cổ phiếu này giảm nhẹ hơn phiên này.
Bức tranh chính xác hơn: giá là biến số chi phí
Quy luật cung tăng thì giá giảm vẫn đúng, nhưng nó cần hai điều kiện mà thị trường Việt Nam nửa đầu 2026 không có: cung và cầu phải nằm cùng một phân khúc, và giá bán phải là biến số tự do. Ở đây, cung tăng ở nhánh cao cấp trong khi cầu chờ ở nhánh vừa túi tiền, còn giá sơ cấp bị chặn dưới bởi chi phí vốn trên 12% một năm và chi phí xây dựng đang lên.
Cách đọc chính xác hơn: giá sơ cấp niêm yết hiện là biến số chi phí, không phải biến số cân bằng cung cầu ngắn hạn. Chừng nào lãi vay còn ở vùng 12-14% một năm và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản còn phát hành trên 11%, mặt bằng giá niêm yết còn được giữ, bất kể tồn kho là 76.400 hay nhiều hơn. Rủi ro đáng theo dõi nhất không phải tồn kho tăng thêm, mà là mốc đáo hạn trái phiếu 156.521 tỷ đồng của năm 2027, đúng lúc tỷ lệ đòn bẩy của ngành đang ở mức cao nhất 15 quý. Rủi ro này không đảo ngược nhận định về giá, nhưng quyết định doanh nghiệp nào trụ được qua chu kỳ chi phí vốn cao này.
Điều chỉnh thật sự, nếu có, sẽ xuất hiện ở hai chỗ khác: giá thứ cấp, nơi người bán chịu lãi vay trực tiếp và không có công cụ nào ngoài hạ giá rao; và giá thực trả trên hợp đồng sơ cấp, qua chiết khấu, ân hạn gốc và lịch thanh toán kéo dài. Người mua nhà so sánh hai dự án nên đặt cạnh nhau tổng chi phí sau chính sách thay vì đơn giá trên bảng, vì đó mới là chỗ chênh lệch thật đang nằm.
Hai tín hiệu đáng theo dõi: căn hộ dưới 60 triệu đồng mỗi mét vuông có quay lại danh mục mở bán mới ở Hà Nội hay không, và lãi suất vay mua nhà có rời khỏi vùng 12-14% một năm hay không. Cho tới khi ít nhất một trong hai điều đó xảy ra, con số tồn kho tăng thêm mỗi quý vẫn là chuyện của bảng cân đối doanh nghiệp, chưa phải chuyện của bảng giá bán.