Năm 2018, hơn 100 người bỏ tiền mua căn hộ tại dự án Grand Hotel Ha Long, rồi ký tiếp hợp đồng thứ hai: cho chính chủ đầu tư thuê lại căn hộ để hưởng lợi nhuận cam kết. Đó là mô hình chuẩn của condotel thời bùng nổ, người mua chỉ việc nhận tiền theo kỳ, không phải lo tìm khách hay dọn phòng.
Tiền về được vài kỳ rồi đứt quãng. Từ 2019-2020, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển FLC Hạ Long liên tục chậm trả tiền thuê, có giai đoạn tự ý đổi cách trả sang thẻ tiêu dùng nội bộ thay vì tiền mặt như đã ký.Báo Đầu tư Cuối tháng 3/2026, Tòa án Nhân dân tỉnh Quảng Ninh mới tuyên chấm dứt toàn bộ hơn 100 hợp đồng thuê, buộc doanh nghiệp trả lại căn hộ, nội thất, tiền thuê, lãi chậm trả và phạt vi phạm 8%. Mức bồi thường mỗi nhà đầu tư dao động từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng, và trong một số hợp đồng, khoảng cách từ kỳ thanh toán bị bỏ lỡ đến ngày có bản án là hơn năm năm.CafeF Ai đứng ra đền cho năm năm chờ đợi đó? Không ai, ngoài phán quyết của toà.
Một bản án, và 146.438 căn phía sau nó
Hạ Long không phải trường hợp cá biệt. Ngày 2/9, số liệu được nhiều báo dẫn lại cho thấy cả nước có khoảng 146.438 căn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc cạn pháp lý, hầu hết thuộc các dự án đầu tư giai đoạn 2007-2020.CafeF Con số gồm khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch, hơn 12.600 phòng khách sạn và hơn 10.000 căn officetel, tập trung ở Khánh Hòa, Đà Nẵng, An Giang, Lâm Đồng.Tiền Phong
Cần phân biệt: đây là tồn đọng pháp lý, không đồng nghĩa với hàng ế chưa bán được. Nhiều căn đã có người trả tiền đầy đủ từ nhiều năm trước, chỉ chưa được cấp giấy chứng nhận. Nhưng với người mua, tiền đã bỏ ra và quyền sở hữu vẫn treo lơ lửng.
Luật đã mở, con số vẫn đứng yên
Cách hiểu phổ biến là condotel kẹt vì thiếu luật. Cách hiểu đó đúng cho giai đoạn 2016-2019, nhưng đã lạc hậu. Luật Đất đai 2024 xác định condotel thuộc nhóm công trình lưu trú trên đất thương mại dịch vụ, được cấp giấy chứng nhận theo thời hạn giao đất hoặc thuê đất, thường 50 năm và tối đa không quá 70 năm.
Tiếp đó, Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026, có hiệu lực từ 1/5/2026, đưa ra cơ chế cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel tại các dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" đang tồn đọng.CAND Bốn tháng sau ngày nghị quyết có hiệu lực, con số công bố ngày 2/9 vẫn là 146.438 căn. Nếu pháp lý là nút thắt duy nhất, con số này lẽ ra phải nhúc nhích. Nó không nhúc nhích, tín hiệu cho thấy vấn đề nằm ở một tầng khác.
Phép tính không cân từ ngày đầu
Mô hình vận hành đơn giản trên giấy: chủ đầu tư bán căn hộ kèm gói cam kết 8-12% mỗi năm, rồi thuê lại chính căn hộ để kinh doanh khách sạn, lấy dòng tiền vận hành trả cho người mua. Vấn đề là dòng tiền vận hành hiếm khi đủ. Giới nghiên cứu ngành khách sạn ước tính tỷ suất lợi nhuận vận hành thực tế của khách sạn nghỉ dưỡng Việt Nam chỉ quanh 6-7,5% mỗi năm.Fireant Ngay từ khi đặt bút ký, mức cam kết đã cao hơn năng lực sinh lời của chính tài sản 4-5 điểm phần trăm.
Phần chênh lệch đó phải lấy từ đâu đó. Trên thực tế, nó được cộng vào giá bán ban đầu rồi trả ngược lại dưới danh nghĩa "lợi nhuận cam kết". Đây không phải lợi nhuận thực, mà là một hình thức trả góp ngược bằng chính tiền của người mua.
Ngành du lịch đã làm tròn phần việc của mình. Năm 2025, Việt Nam đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng hơn 20,4% so với 2024, mức cao nhất từ trước tới nay.Hà Nội Mới Cầu lưu trú không thiếu. Vậy tại sao niềm tin vào condotel vẫn chưa quay lại?
Khách đến khách sạn không đồng nghĩa với việc mô hình cam kết lợi nhuận của condotel trở nên khả thi, vì hai chuyện này độc lập với nhau. Ngành khách sạn sống bằng công suất phòng và giá phòng, còn phần cam kết bán kèm căn hộ là một khoản nợ mà chủ đầu tư không đủ sức trả, bất kể phòng đầy hay vắng. Rủi ro nằm ở cấu trúc sản phẩm tài chính đội lốt bất động sản, không nằm ở nhu cầu lưu trú.
Đề xuất mở cửa cho người nước ngoài: giải được phần nào, bỏ ngỏ phần nào
Ngày 2/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nêu ba nhóm đề xuất: cho cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp mua bất động sản nghỉ dưỡng tương tự cơ chế mua căn hộ chung cư, bổ sung mẫu hợp đồng cho thuê ngắn hạn cho các nền tảng xuyên biên giới, và công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử từ Airbnb, Booking.com, Agoda kèm cơ chế khấu trừ thuế thu nhập cá nhân thay chủ nhà. Hiệp hội cũng đề nghị giới hạn người nước ngoài sở hữu không quá 30% số căn trong một tòa nhà.MarketTimes
Cần nói rõ: đây là đề xuất gửi cơ quan chức năng trong quá trình góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chưa phải quy định đã ban hành. Ba đề xuất này cũng không đồng đều về sức nặng. Mở thêm một nhóm người mua có thể tạo thanh khoản cho hàng tồn, nhưng không sửa được phép tính lợi suất bên dưới: người nước ngoài cũng sẽ tính công suất phòng và chi phí vận hành y như nhà đầu tư trong nước, không có nghĩa vụ chấp nhận một mức cam kết phi thực tế chỉ vì được phép mua.
Ngược lại, hai đề xuất còn lại chạm thẳng vào dòng tiền vận hành: khi hợp đồng điện tử trên nền tảng đặt phòng được công nhận và cơ chế thuế rõ ràng, chủ sở hữu có thể tự khai thác căn hộ thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào lời hứa của chủ đầu tư. Đây mới là hướng thay đổi bản chất mô hình.
Khung kiểm tra cho bất kỳ cam kết lợi nhuận nào
Bài học ở đây không phải bất động sản nghỉ dưỡng xấu, mà ở hai chữ "cam kết" trong hai loại sản phẩm không có cùng sức nặng pháp lý. Lãi suất tiết kiệm là nghĩa vụ của một tổ chức tín dụng chịu giám sát, có bảo hiểm tiền gửi tới 125 triệu đồng mỗi người tại mỗi ngân hàng. Đầu tháng 9/2026, kỳ hạn 12 tháng tại nhóm Big4 quanh 4,6-4,7% mỗi năm, một số ngân hàng cổ phần trả từ 7% trở lên.Kenh14 Cam kết lợi nhuận condotel thì khác hẳn: đó chỉ là một quan hệ dân sự giữa người mua và chủ đầu tư, không có cơ quan giám sát dòng tiền, không có quỹ dự phòng, không có bên thứ ba đứng ra trả thay. Khi doanh nghiệp hết tiền, con đường duy nhất còn lại là tòa án, và vụ Grand Hotel Ha Long cho thấy con đường đó có thể dài hơn năm năm.
Với bất kỳ sản phẩm nào bán kèm cam kết lợi nhuận cố định, bốn phép thử sau đáng làm trước khi ký. Một, tự tính dòng tiền: giá phòng và công suất thực tế của khu vực nhân số đêm khai thác, trừ chi phí vận hành, xem có chạm mức cam kết không. Hai, hỏi ai bảo đảm: bằng tài sản thế chấp, bảo lãnh ngân hàng, hay chỉ một chữ ký. Ba, đọc kỹ loại đất và thời hạn trên giấy chứng nhận, vì đất thương mại dịch vụ 50 năm không định giá ngang đất ở lâu dài. Bốn, hỏi thẳng đường thoát: bán lại sau ba năm thì ai mua, ở mức giá nào.
Khi mức cam kết vượt rõ rệt lợi suất vận hành của chính ngành đó, phần chênh lệch không đến từ hiệu quả kinh doanh thực sự. Nó đến từ tiền của chính người mua, và người mua luôn là bên gánh chịu khi dòng tiền hụt. Với thị trường nghỉ dưỡng, tín hiệu đáng theo dõi trong các tháng tới không phải là có bao nhiêu dự án mới mở bán, mà là tốc độ cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết 29 tại Khánh Hòa và Đà Nẵng, cùng nội dung cuối cùng của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi khi được thông qua.