Chiều 28/8, Tổ công tác 1645 của TP.HCM họp phiên mới nhất để gỡ vướng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thứ mà người dân quen gọi là sổ hồng. Một trong các hồ sơ được đưa ra bàn là Khu dân cư Hạnh Phúc ở xã Bình Hưng, do Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) làm chủ đầu tư, nơi 1.080 căn hộ giai đoạn 1 đã bàn giao từ năm 2016 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ.Thanh Niên
Gần mười năm là quãng thời gian đủ để một gia đình sinh con, đổi việc, hoặc muốn bán nhà chuyển đi nơi khác. Trong suốt quãng đó, căn hộ họ đã trả tiền vẫn chưa được pháp luật ghi nhận là tài sản đứng tên họ. Điều đáng nói: nguyên nhân chậm trễ gần như không nằm ở phía người mua.
Vướng ở đâu, và vướng của ai
Điểm chung của các dự án chậm sổ hồng là cái vướng gần như luôn thuộc về chủ đầu tư, còn hậu quả thì người mua gánh. Tại Khu dân cư Hạnh Phúc, Thanh tra thành phố đã có kết luận chỉ ra nhiều tồn tại chưa xử lý dứt điểm. Thêm một lớp phức tạp: hơn 1.000 căn hộ ở đây bán theo diện nhà ở xã hội, nhưng việc xét duyệt đối tượng mua chưa được Sở Xây dựng chấp thuận. Hướng xử lý được đưa ra là ưu tiên cấp sổ trước cho phần nhà ở xã hội, còn phần nhà ở thương mại sẽ rà soát để yêu cầu đóng nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Cùng phiên họp đó là dự án The Harmona ở số 21 Trương Công Định, do Công ty CP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình làm chủ đầu tư. Dự án bàn giao từ năm 2013, đến nay còn 260 căn chưa được cấp sổ, vì chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì khoảng 6 tỷ đồng cho Ban quản trị và nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất.Thanh Niên Chủ đầu tư nói đã mời các đơn vị tư vấn xác định giá đất làm cơ sở tính nghĩa vụ bổ sung, nhưng không có đơn vị nào tham gia. Cư dân chờ tiếp, chỉ vì một cuộc mời thầu tư vấn không có người nhận.
Trường hợp thứ ba cho thấy nghĩa vụ tài chính có thể đi theo cả khi dự án đổi chủ. Ở khối D chung cư Gateway Thảo Điền, bên nhận chuyển nhượng một phần dự án còn nợ khoản tiền sử dụng đất bổ sung bằng 16,81% tổng giá trị nghĩa vụ của dự án.Thanh Niên Vì nghĩa vụ đó chưa xong, Tổ công tác không đồng ý cấp toàn bộ sổ cho 22 căn như đề nghị, mà giữ lại chờ bên nhận chuyển nhượng hoàn tất phần việc của mình.
Quy mô: 60 dự án, khoảng 68.000 căn nhà
Ba dự án trên chỉ là ba hồ sơ trong một tập rất dày. Theo kế hoạch mà ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiêm Tổ trưởng Tổ công tác 1645, ký ban hành đầu tháng 5/2026, trong năm nay Tổ công tác sẽ rà soát, tháo gỡ vướng mắc tại 60 dự án với khoảng 68.000 căn nhà và bất động sản các loại chưa được cấp giấy chứng nhận.SGGP Mục tiêu đi kèm khá cụ thể: mỗi quý xử lý khoảng 30% tổng số hồ sơ, cả năm cấp 61.200 sổ hồng, tương đương khoảng 90% số hồ sơ đủ điều kiện và tăng 15% so với kết quả năm 2025.
Kế hoạch cũng liệt kê bốn nhóm vướng mắc lớn tại các dự án nhà ở thương mại: chưa hoàn tất quỹ nhà tái định cư, chưa xác định hình thức thực hiện nhà ở xã hội, chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Không nhóm nào trong bốn nhóm này liên quan đến việc người mua đã trả đủ tiền hay chưa. Tiền sử dụng đất, quỹ bảo trì, hạ tầng, quỹ tái định cư đều là phần việc của chủ đầu tư với Nhà nước.
Tổ công tác 1645 được lập theo Quyết định số 1645/QĐ-UBND ngày 19/9/2025 của UBND TP.HCM.Thương Trường Tính đến ngày 1/7/2026, tổ đã tổ chức 94 cuộc họp, xem xét 330 dự án và tháo gỡ khó khăn cho 251 dự án. Tần suất gần một cuộc họp mỗi tuần cho thấy khối tồn đọng lớn tới mức nào.
Không có sổ hồng thì mất những gì
Với người đang ở, thiếu sổ hồng không chỉ là thiếu một tờ giấy. Thứ nhất là mất khả năng thế chấp, vì ngân hàng không nhận tài sản bảo đảm chưa có giấy chứng nhận. Một bạn đọc phản ánh với Báo Thanh Niên rằng căn hộ mua từ năm 2015 đến nay chưa có sổ, khi cần thế chấp vay vốn kinh doanh thì ngân hàng từ chối.Thanh Niên
Thứ hai là mất thanh khoản. Bất động sản vốn đã là lớp tài sản khó bán nhanh nhất, một giao dịch bình thường mất từ một đến ba tháng. Căn hộ chưa có sổ thì gần như không còn thị trường, vì người hỏi mua ngại rủi ro pháp lý, còn ai chấp nhận mua thì ép giá xuống. Thứ ba là vướng các giao dịch dân sự khác: thừa kế, tặng cho, chia tài sản trong gia đình đều cần giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Đây là khác biệt đáng chú ý giữa bất động sản và các kênh còn lại trong danh mục của nhà đầu tư cá nhân. Tiền gửi ngân hàng, chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu có rủi ro giá, nhưng quyền sở hữu được ghi nhận ngay khi giao dịch hoàn tất. Với căn hộ, giá có thể tăng đều trong mười năm mà chủ nhân vẫn không rút được giá trị đó ra, chỉ vì một nghĩa vụ tài chính của bên khác chưa được nộp.
Bốn việc nên làm trước khi ký hợp đồng
Rủi ro pháp lý dạng này kiểm tra được, và luật đã trao cho người mua nhiều công cụ hơn nhiều người tưởng.
Một, hỏi thẳng về tiền sử dụng đất trước khi đặt cọc. Đây là nguyên nhân xuất hiện nhiều nhất trong các hồ sơ mà Tổ công tác 1645 xử lý. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, kèm quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất. Nếu chủ đầu tư né tránh câu hỏi này, đó đã là câu trả lời.
Hai, giữ lại 5% cuối cùng. Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại chỉ thanh toán sau khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ.CafeF Với căn hộ 3 tỷ đồng, 5% là 150 triệu đồng, khoản duy nhất còn tạo áp lực tài chính lên chủ đầu tư sau ngày bàn giao. Người mua nên giữ đúng quyền đó thay vì thanh toán trọn gói để được chiết khấu.
Ba, đếm 50 ngày kể từ ngày nhận nhà. Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục.Dân Trí Quá thời hạn đó mà chưa có động tĩnh, người mua có căn cứ để yêu cầu bằng văn bản.
Bốn, biết rằng mình có quyền tự đi làm sổ. Cũng theo quy định trên, nếu người mua muốn tự thực hiện thủ tục đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua làm, không bắt buộc phải chờ chủ đầu tư khởi động.
Với người đã lỡ ở trong một dự án chậm sổ, kênh phản ánh đang được mở rộng. Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM là đầu mối tiếp nhận thông tin từ đơn thư của người dân, từ UBND phường, xã và từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để tổng hợp và trình Tổ công tác 1645 xem xét. Một hồ sơ tập thể của cư dân, gửi qua UBND phường hoặc HoREA, có khả năng lọt vào danh sách rà soát cao hơn nhiều so với đơn lẻ.
Tín hiệu cần theo dõi
Cam kết của TP.HCM năm nay là con số đo được: mỗi quý xử lý khoảng 30% hồ sơ, cả năm cấp 61.200 sổ. Quý III sắp khép lại, và tiến độ công bố sau đó sẽ là thước đo đầu tiên cho biết mục tiêu 90% là kế hoạch hay là kết quả.
Riêng với Khu dân cư Hạnh Phúc, mốc cần nhìn là thời điểm Sở Xây dựng chấp thuận danh sách đối tượng mua nhà ở xã hội. Chừng nào bước đó chưa xong, phần lớn trong 1.080 căn hộ bàn giao từ năm 2016 vẫn nằm ngoài diện được cấp sổ. Với người đang cân nhắc mua một căn hộ mới, bốn câu hỏi về tiền sử dụng đất, hạ tầng, quỹ bảo trì và quỹ tái định cư nên được đặt lên bàn trước khi đặt cọc, chứ không phải sau khi nhận nhà.