Ngày 2/7/2026, HĐQT Vinhomes phê duyệt việc tham gia hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đường sắt cao tốc VinSpeed tại dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh. Bản tin lan nhanh trên các diễn đàn chỉ giữ lại một vế: Vinhomes được hưởng lợi nhuận bằng 85% EBIT của dự án. Vế còn lại nằm ngay trong cùng nghị quyết đó, và nó đổi hẳn cách đọc con số 85%.
Từ vốn điều lệ 6.000 tỷ đến lễ khởi công ở Tuần Châu
VinSpeed thành lập ngày 6/5/2025 với vốn điều lệ ban đầu 6.000 tỷ đồng, sau hơn nửa năm được nâng lên 45.000 tỷ đồng.VnExpress Cơ cấu sở hữu tập trung trong hệ sinh thái Vingroup: ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup (VIC), nắm 51%, Tập đoàn Đầu tư Việt Nam giữ 35%, Tập đoàn Vingroup giữ 10%, hai cá nhân còn lại mỗi người 1%.
Ngày 12/4/2026, tại phường Tuần Châu, UBND tỉnh Quảng Ninh cùng Tập đoàn Vingroup và chính quyền Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh chính thức khởi công tuyến đường sắt.CafeF Tổng mức đầu tư 147.370 tỷ đồng, tương đương hơn 5,6 tỷ USD, chưa gồm khoảng 10.270 tỷ đồng đền bù giải phóng mặt bằng do ngân sách nhà nước bảo đảm.Báo Đầu tư Tuyến dài 120 km, tốc độ thiết kế 350 km/h, dự kiến vận hành thương mại năm 2028, rút thời gian Hà Nội đi Quảng Ninh xuống còn khoảng 23 phút.
Một chi tiết ít được nhắc lại: điểm đầu là ga Cổ Loa, thuộc Khu đô thị Vinhomes Global Gate ở Hà Nội. Điểm cuối là ga Hạ Long, thuộc Vinhomes Global Gate Hạ Long. Tuyến 120 km này nối hai quỹ đất của cùng một doanh nghiệp đang niêm yết.
Nghị quyết ngày 2/7: con số 85% có hai vế
Theo VnExpress, nghị quyết HĐQT Vinhomes gồm ba điều khoản gắn chặt với nhau.VnExpress Vinhomes góp một khoản tiền tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư dự án, sau khi trừ phần vốn VinSpeed huy động từ bên thứ ba. Phần vốn góp này tại từng thời điểm không được vượt quá 35% tổng tài sản trên báo cáo tài chính gần nhất của Vinhomes. Đổi lại, Vinhomes hưởng lợi nhuận bằng 85% EBIT của dự án, sau khi trừ tiếp lãi vay phát sinh và phần chia cho các đối tác khác.
Đặt ba điều khoản cạnh nhau, tỷ lệ 85% lợi nhuận không phải phần thưởng rơi xuống, mà là phần tương ứng với 85% vốn bỏ ra. Lấy trần trên của tổng mức đầu tư, cam kết vốn tối đa của Vinhomes vào riêng tuyến này vào khoảng 125.300 tỷ đồng, bằng khoảng 43% vốn hóa VHM tại phiên 21/8 và gần một nửa vốn chủ sở hữu 274.005 tỷ đồng cuối quý II.
Trần 35% tổng tài sản nghe như một chốt chặn an toàn, nhưng nhìn vào con số thực tế thì gần như không ràng buộc gì. Tổng tài sản hợp nhất của Vinhomes cuối quý II/2026 là 1.110.736 tỷ đồng,CafeF nên 35% tương ứng khoảng 388.800 tỷ đồng, rộng gấp hơn ba lần mức trần 125.300 tỷ đồng. Thứ giới hạn quy mô vốn góp thực chất là chính quy mô dự án, không phải điều khoản an toàn tài chính.
Cách tính lợi nhuận cũng cần đọc kỹ. EBIT là lợi nhuận trước lãi vay và thuế, nhưng nghị quyết trừ tiếp lãi vay phát sinh, nên phần Vinhomes nhận về gần với 85% lợi nhuận trước thuế hơn là 85% của một khoản EBIT nguyên vẹn. Với một dự án hạ tầng vay nợ lớn và khấu hao dài, khoảng cách giữa hai cách đọc này không nhỏ.
Ba vai trò trên cùng một dòng tiền
Cùng nghị quyết ngày 2/7, Vinhomes phê duyệt lập liên danh với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng SGC để ký hợp đồng thiết kế, thi công tại hai tuyến: Bến Thành - Cần Giờ dự kiến 43.755 tỷ đồng và Hà Nội - Quảng Ninh dự kiến 73.373 tỷ đồng, tổng cộng khoảng 117.100 tỷ đồng. Riêng gói thi công tuyến Hà Nội - Quảng Ninh đã chiếm gần một nửa tổng mức đầu tư của chính tuyến đó.
Vinhomes vì vậy vừa là bên góp phần lớn vốn, vừa là bên nhận hợp đồng thi công lớn nhất, vừa là chủ quỹ đất tại cả hai đầu tuyến. Với cổ đông VHM, cấu trúc đó có hai mặt: doanh thu xây lắp và biên lợi nhuận dự án ở lại trong tập đoàn thay vì chảy ra nhà thầu ngoài, cộng thêm giá trị quỹ đất hai đầu tuyến được hạ tầng nâng đỡ. Mặt cần theo dõi là rủi ro tập trung. Nếu tiến độ chậm hoặc suất đầu tư đội lên, cả ba vai trò cùng chịu tác động một lúc, không có phần nào đứng ngoài để bù lại.
Vì sao Hòa Phát chưa nằm trong phương trình này
Mỗi lần có siêu dự án đường sắt, phản xạ quen thuộc của nhà đầu tư là tìm đến cổ phiếu thép. Hòa Phát đã khởi công Nhà máy sản xuất ray và thép đặc biệt tại Dung Quất từ tháng 12/2025, tổng vốn hơn 10.000 tỷ đồng, công suất thiết kế 700.000 tấn mỗi năm, mục tiêu ra lò sản phẩm ray đầu tiên trong quý I/2027.Báo Chính phủ
Vấn đề là đầu ra của tuyến Hà Nội - Quảng Ninh nhiều khả năng không đi qua đó. Vingroup đã lập VinMetal tại Hà Tĩnh với vốn 10.000 tỷ đồng, công suất giai đoạn một khoảng 5 triệu tấn mỗi năm, mục tiêu tự chủ nguồn thép cho chính các mảng lõi của hệ sinh thái.Dân Trí Khi bên đầu tư, bên thi công và bên cấp thép đều thuộc một tập đoàn, phần giá trị chảy ra ngoài sẽ mỏng đi.
Điều này không có nghĩa nhà máy ray của Hòa Phát mất chỗ đứng. Việt Nam còn tuyến Bắc - Nam, tuyến Hà Nội - Hải Phòng - Lào Cai và các tuyến đô thị, quy mô ước tính khoảng 4 triệu tấn thép ray.Người Quan Sát Nhưng đó là những hợp đồng chưa được đặt, ở những dự án chưa khởi công. Gắn giá cổ phiếu HPG vào tiến độ của riêng tuyến Hà Nội - Quảng Ninh là gắn nhầm địa chỉ.
Mốc gần nhất: hơn 100 ha trước ngày 30/9
Tính đến ngày 23/8/2026, các địa phương tại Quảng Ninh mới bàn giao hơn 50 ha mặt bằng cho tuyến. Bảy xã, phường có dự án đi qua đang kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, phấn đấu hoàn thành giải phóng mặt bằng trước ngày 30/9/2026 theo chỉ đạo của UBND tỉnh. Phần diện tích còn phải thu hồi là hơn 100 ha. VOV gọi mốc tháng 9 này là "mốc cứng".VOV
Vướng mắc lớn nhất được tỉnh nêu ra là xác minh nguồn gốc đất, do hồ sơ hình thành qua nhiều thời kỳ. Để gỡ, UBND tỉnh duy trì giao ban cập nhật hằng ngày, điều động cán bộ chuyên môn từ các sở ngành xuống hỗ trợ trực tiếp và lập thêm tổ công tác lưu động rà soát hồ sơ. Đây là tín hiệu quan sát được rõ nhất trong vài tuần tới: tuyến đặt mục tiêu vận hành năm 2028, tức chỉ còn khoảng hai mùa thi công. Bàn giao mặt bằng chậm không lập tức phá vỡ tiến độ, nhưng đẩy khối lượng thi công dồn về cuối, và với một liên danh đang cầm gói thầu 73.373 tỷ đồng thì phần dồn đó chảy thẳng vào chi phí.
Thị trường đã định giá đến đâu
Cổ phiếu VHM đóng cửa phiên 21/8 tại 71.700 đồng, tăng 3,17%, vốn hóa khoảng 294.500 tỷ đồng. Kể từ phiên đầu tiên sau khi chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 100% ngày 6/8, giá VHM giảm 7,0%, trong khi VN-Index gần như đi ngang, từ 1.764,78 điểm lên 1.768,12 điểm.
Không nên đọc mức giảm đó chỉ như phản ứng với dự án đường sắt. Nhiều cách giải thích cùng tồn tại: lượng cổ phiếu mới từ đợt chia thưởng làm tăng nguồn cung bán ra, hoạt động chốt lời sau khi Vinhomes báo lãi bán niên kỷ lục 52.092 tỷ đồng, và việc thị trường bắt đầu tính đến quy mô vốn phải bỏ ra cho tuyến đường sắt. Dữ liệu hiện có chưa đủ để tách riêng phần nào là nguyên nhân chính, nhưng điều nói được chắc chắn là thị trường đã không định giá điều khoản 85% EBIT như một khoản lợi nhuận cho không.
Với nhà đầu tư đang theo dõi nhóm cổ phiếu này, khung hợp lý hiện nay là coi tuyến đường sắt như một cam kết vốn dài hạn của VHM, chứ không phải một khoản thu nhập bất thường sắp ghi nhận. Rủi ro tập trung ba vai trò cần theo dõi thêm, nhưng không đảo ngược khung này trừ khi tiến độ giải ngân hoặc giải phóng mặt bằng lệch hẳn khỏi kế hoạch. Hai tín hiệu cụ thể đáng theo dõi trước cuối quý III: tiến độ bàn giao hơn 100 ha mặt bằng còn lại ở Quảng Ninh trước ngày 30/9, và công bố tiếp theo của Vinhomes về giá trị vốn thực sự đã giải ngân vào dự án. Con số giải ngân thực mới cho biết cam kết 85% đang được thực hiện ở mức nào, còn tất cả những gì đang lưu hành hiện nay vẫn chỉ là trần trên trong một nghị quyết.