Quý II/2026 để lại cho thị trường căn hộ Hà Nội hai con số khó đọc cùng lúc. Giá bán sơ cấp, tức giá chủ đầu tư chào bán căn hộ mới, tăng khoảng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái.Thời báo Tài chính Việt Nam Cùng quý đó, giá bán lại trên thị trường thứ cấp giảm gần 3% so với quý trước, lần điều chỉnh giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.Thời báo Tài chính Việt Nam
Đây không phải nghịch lý, mà là hai rổ hàng khác nhau đang được đo cùng một lúc.
Nguồn cung đã tăng thật, và tăng rất mạnh
Nguồn cung không còn là điểm nghẽn như vài năm trước. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý II/2026 cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới với quy mô hơn 103.200 căn, trong đó gần 69.600 căn chung cư, gần gấp đôi quý I và hơn ba lần cùng kỳ năm ngoái.Dân Trí
Riêng Hà Nội, nửa đầu năm 2026 ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất của một nửa đầu năm kể từ 2020.Thời báo Tài chính Việt Nam CBRE Việt Nam dự báo cả năm 2026 thị trường Hà Nội có thể đạt gần 39.000 căn mở bán, vượt đỉnh cũ hơn 37.000 căn của năm 2019 - đúng điều kiện mà người mua nhà chờ đợi nhiều năm, vì theo lý thuyết cung cầu quen thuộc, hàng ra nhiều thì giá phải hạ.
Sức mua đã tụt xuống nửa mức bình thường
Vế còn lại của phương trình đi ngược chiều. Tổng số căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý II/2026 là hơn 5.800 căn, chỉ bằng 68% lượng mở bán mới trong kỳ, tương đương quý I nhưng thấp hơn hẳn giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ bán trên lượng mở mới thường xuyên vượt 90%.Thời báo Tài chính Việt Nam
Số liệu toàn quốc còn rõ hơn: cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025.Dân Trí Hàng không bán được dồn vào tồn kho: theo 25 trên 34 địa phương báo cáo, lượng chung cư tồn khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I - chưa tính Hà Nội và tám địa phương không báo cáo.Dân Trí
Cung tăng mạnh, cầu sụt sâu, tồn kho phình lên - đủ điều kiện để giá giảm. Vậy mà mặt bằng giá bán chung cư bình quân tại Hà Nội vẫn khoảng 123 triệu đồng/m² theo công bố của Bộ Xây dựng, so với TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².Dân Trí
Nguồn cung tăng thêm không dành cho người đang chờ mua
Câu trả lời nằm ở chỗ nguồn cung tăng thêm gần như không rơi vào vùng giá người mua đang chờ. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không ghi nhận sản phẩm mới nào giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi hai nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80-110 triệu đồng/m² với 30% và trên 120 triệu đồng/m² với 35%, riêng nhóm trên 120 triệu có hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.Thời báo Tài chính Việt Nam
Nói cách khác, thị trường mở thêm hàng chục nghìn căn nhưng phần lớn đắt hơn mặt bằng cũ - người tìm căn hộ 3 tỷ đồng vẫn không có thêm lựa chọn, dù nguồn cung toàn thị trường đang ở mức cao nhất sáu năm.
Giá sơ cấp tăng vì rổ hàng đổi, không phải vì cầu mạnh lên
Mức tăng 12% của giá sơ cấp dễ bị đọc thành cầu đang mạnh lên, nhưng có ít nhất ba cách giải thích. Thứ nhất là dịch chuyển cơ cấu sản phẩm: CBRE nêu thẳng rằng một tỷ trọng đáng kể nguồn cung quý II nằm tại khu vực nội đô, kéo mặt bằng giá sơ cấp lên cao - giá bình quân tăng vì rổ hàng đem ra tính đã đổi, không phải vì từng dự án đồng loạt tăng giá.Thời báo Tài chính Việt Nam Thứ hai là chi phí đầu vào: quỹ đất sạch còn hạn chế và thủ tục dự án kéo dài, buộc chủ đầu tư đưa giá cao ngay từ khi mở bán.
Thứ ba là chủ đầu tư giữ giá niêm yết nhưng giảm giá ngầm. Báo cáo của One Mount Group cho biết trong quý II/2026, một số dự án mở bán chính thức ở mức thấp hơn giá dự kiến công bố trước đó, đồng thời áp dụng giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm.CafeF Nghĩa là số tiền người mua thực trả thấp hơn con số ghi trên bảng giá.
Dữ liệu nghiêng về cách giải thích thứ nhất, vì tỷ lệ bán trên lượng mở mới đi xuống chứ không đi lên - nếu cầu thực sự mạnh, tỷ lệ bán đã không rơi từ trên 90% xuống 68%. Hai cách còn lại chỉ bổ sung thêm, không đủ làm động lực chính.
Thứ cấp là nơi thị trường nói thật
Giá sơ cấp do chủ đầu tư quyết định và chịu ảnh hưởng của cơ cấu sản phẩm. Giá thứ cấp thì khác: đó là mức người bán lẻ chấp nhận và người mua chấp nhận trả, không có bộ phận bán hàng nào định giá thay - và chỉ số đó vừa quay đầu. Giá bán lại trung bình căn hộ Hà Nội cuối quý II/2026 đạt 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước, lần đầu tiên thị trường thứ cấp Hà Nội điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022, còn tốc độ tăng theo năm cũng thu hẹp còn 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24-26% của giai đoạn 2024-2025.Thời báo Tài chính Việt Nam Trên phạm vi cả nước, Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán căn hộ thứ cấp giảm so với quý I, một số dự án giảm phổ biến 3-6%, đặc biệt ở sản phẩm giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.Dân Trí
Cùng nói về căn hộ Hà Nội trong cùng một quý, ba con số 123, 95 và 60 triệu đồng/m² chênh nhau chỉ vì rổ hàng đem ra tính khác nhau: 123 triệu đồng/m² của Bộ Xây dựng thiên về hàng mới mở bán, 95 triệu đồng/m² là bình quân sơ cấp toàn thị trường theo CBRE, còn 60 triệu đồng/m² là hàng đã bàn giao đang được bán lại. Người đọc tin tức giá nhà nên hỏi con số đó tính trên rổ hàng nào trước khi đem so với căn hộ mình đang quan tâm.
Lãi vay là lực nén trực tiếp lên sức mua
Bộ Xây dựng chỉ ra một nguyên nhân cụ thể của tình trạng thanh khoản chậm: lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, nhiều khoản sau thời gian ưu đãi chuyển sang thả nổi 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.Dân Trí Cơ quan này đánh giá lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.
Với khoản vay 2 tỷ đồng ở mức 13%/năm, riêng tiền lãi tháng đầu đã khoảng 21,7 triệu đồng, chưa tính gốc - phép tính minh họa này đủ giải thích vì sao người mua chuyển từ quyết định nhanh sang cân nhắc kỹ, đúng hành vi CBRE ghi nhận ở người mua Hà Nội trong quý.
Doanh nghiệp niêm yết phản chiếu cùng một sự phân hóa
Kết quả kinh doanh quý II/2026 của nhóm bất động sản nhà ở niêm yết cho thấy khoảng cách rất rộng. Vinhomes có biên lợi nhuận gộp 65,9%, cải thiện từ 22,1% cùng kỳ năm trước nhờ một quý bàn giao quy mô lớn, trong khi biên lợi nhuận ròng của Bluemarq Group co từ 36,6% xuống còn 4,4%, phản ánh chi phí tăng và biên bị nén. Trên sàn, VHM đóng cửa phiên 21/8 tại 71.700 đồng/cp, DXG tại 11.550 đồng/cp và NLG tại 24.000 đồng/cp, cả ba đều tăng trong phiên cuối tuần - nhưng đó là diễn biến của dòng tiền cổ phiếu, không xác nhận thị trường nhà ở đã ấm lại. Chênh lệch biên lợi nhuận giữa các doanh nghiệp chủ yếu đến từ chu kỳ bàn giao dự án, không phải sức khỏe bán hàng trong quý.
Đọc thị trường này thế nào
Bất động sản trực tiếp tại Việt Nam đòi hỏi vốn tối thiểu quanh 1,5-3 tỷ đồng, thời gian thoát hàng thường 1-3 tháng và thuế chuyển nhượng 2%. Trong môi trường lãi vay 12-16%/năm và tỷ lệ bán trên lượng mở mới chỉ 68%, chuẩn thận trọng phổ biến là hạ tỷ trọng dùng đòn bẩy và kéo dài khung thời gian nắm giữ dự kiến, thay vì tính theo kịch bản bán lại trong vòng một năm. Với người mua để ở, mặt bằng thứ cấp đang điều chỉnh và chủ đầu tư đang nới chính sách thanh toán, nên vị thế thương lượng hiện tốt hơn hai năm trước.
Tín hiệu đáng theo dõi cho nửa cuối năm khá rõ ràng. Hà Nội dự kiến bổ sung thêm khoảng 17.000-23.000 căn hộ trong sáu tháng cuối năm 2026.CafeF Nếu lượng hàng đó đổ ra mà tỷ lệ bán vẫn quanh 68%, tồn kho tiếp tục dày lên và áp lực giảm giá sẽ chuyển dần từ thị trường thứ cấp sang chính bảng giá sơ cấp. Ngược lại, nếu chủ đầu tư đưa được hàng trở lại vùng dưới 80 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ có cơ hội phục hồi trong khi mặt bằng giá bình quân vẫn giảm, đơn giản vì rổ hàng đổi theo chiều ngược lại.
Hai kịch bản đó khác nhau ở một biến duy nhất: cơ cấu giá của lượng hàng sắp mở bán. Đó là con số đáng theo dõi hơn cả mức giá bình quân đang được trích dẫn khắp nơi.