Khung pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã có hiệu lực từ ngày 15/1/2021, theo Thông tư 98/2020/TT-BTC. Hơn năm năm sau, sản phẩm gần với mô hình REIT nhất đang niêm yết trên sàn HOSE là quỹ FUCVREIT của Techcom Capital, với vốn hóa khoảng 36,8 tỷ đồng tính đến đầu tháng 8/2026.CafeF
Đặt con số đó cạnh khu vực sẽ thấy rõ khoảng cách. Theo Cushman & Wakefield, đến cuối năm 2024 châu Á có 263 REIT đang hoạt động với tổng vốn hóa khoảng 235,8 tỷ đô la Mỹ, trong khi Việt Nam vẫn chưa có một REIT đúng chuẩn quốc tế nào vận hành.Tin nhanh chứng khoán Nhật Bản và Singapore là hai trung tâm lớn nhất khu vực, còn Trung Quốc và Thái Lan đang tăng trưởng mạnh nhờ dòng vốn quay lại tài sản hạ tầng, kho vận và khu công nghiệp.
REIT thực chất là gì
REIT là quỹ chứng khoán hóa các bất động sản đang tạo tiền thuê: văn phòng, kho vận, khu công nghiệp, trung tâm thương mại. Nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ niêm yết, phần lớn lợi nhuận từ tiền thuê được chia lại định kỳ. Giá trị mô hình này đến từ dòng tiền đều và phân phối dài hạn, khác hẳn cổ phiếu địa ốc vốn biến động theo chu kỳ chứng khoán và tiến độ dự án.
Nút thắt thứ nhất: quỹ không có tư cách pháp nhân
Theo Luật Chứng khoán 2019, quỹ đầu tư chứng khoán, bao gồm quỹ đầu tư bất động sản, không phải là pháp nhân, chỉ là một khối tài sản hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư, do công ty quản lý quỹ điều hành theo cơ chế ủy thác. Bất động sản thì ngược lại, luôn cần một chủ thể pháp lý đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tài sản buộc phải đứng tên công ty quản lý quỹ, kéo theo hàng loạt câu hỏi về tách bạch tài sản và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi phát sinh tranh chấp.
Ông Nguyễn Anh Vũ, Giám đốc Khối Đầu tư Công ty Cổ phần Quản lý quỹ PVI (PVI AM), đánh giá đây là một trong những vướng mắc lớn nhất với việc phát triển REIT tại Việt Nam. Các thị trường đi trước xử lý theo hai hướng: Nhật Bản dùng mô hình công ty đầu tư có tư cách pháp nhân nên quỹ tự đứng tên tài sản; Singapore dùng mô hình quỹ tín thác, quỹ không phải pháp nhân nhưng bên nhận ủy thác đứng tên nắm giữ trong khung pháp lý tín thác đã hoàn thiện.
Nút thắt thứ hai: thuế đánh ở hai tầng
Tại Mỹ, Singapore và Nhật Bản, REIT được thiết kế theo nguyên tắc minh bạch thuế: quỹ chỉ cần phân phối phần lớn lợi nhuận cho nhà đầu tư, đổi lại phần phân phối đó hạn chế bị đánh thuế ở cấp quỹ, nên khoản thu nhập chỉ chịu thuế một lần. Tại Việt Nam, cùng một khoản lợi nhuận có thể chịu thuế ở cả cấp quỹ lẫn cấp nhà đầu tư khi nhận cổ tức hoặc lợi tức, khiến REIT khó cạnh tranh với tiền gửi, trái phiếu hay việc sở hữu bất động sản trực tiếp.
Một phần của vấn đề vừa được nới. Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ 1/7/2026, giảm 50% thuế thu nhập cá nhân với lợi tức được chia từ quỹ đầu tư chứng khoán và quỹ đầu tư bất động sản, áp dụng trong 5 năm đến hết ngày 30/6/2031.ACAC Cùng nghị định này, thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ quỹ mở được miễn thuế nếu nhà đầu tư đã nắm giữ đủ 2 năm trở lên.
Điều cần đọc kỹ là ưu đãi này chỉ nằm ở tầng nhà đầu tư. Tầng thuế ở cấp quỹ, tức phần quyết định xem mô hình có kinh tế hay không đối với chủ tài sản muốn đưa toà nhà vào quỹ, vẫn chưa có cơ chế minh bạch thuế tương đương các thị trường trong khu vực.
Nút thắt thứ ba: thiếu tài sản đủ chuẩn để chứng khoán hóa
Ngay cả khi hai nút thắt pháp lý được gỡ, vẫn còn một điều kiện kinh tế phải thoả mãn: Việt Nam không thiếu bất động sản, mà thiếu tài sản đủ chuẩn, gồm pháp lý rõ ràng, dòng tiền kiểm chứng được, lịch sử vận hành đủ dài, hợp đồng thuê minh bạch, định giá hợp lý.
Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy tiêu chuẩn cụ thể tới mức nào: tài sản đưa vào REIT thường phải duy trì tỷ lệ lấp đầy 90-100%, có ít nhất 66% diện tích cho thuê với hợp đồng từ 3 năm trở lên, và lịch sử tạo dòng tiền ổn định tối thiểu 3 năm. Đổi lại, REIT bất động sản Trung Quốc duy trì tỷ suất chi trả khoảng 4-6%/năm, REIT nhượng quyền hạ tầng đạt 8-14%/năm. Thị trường này đi từ 9 quỹ niêm yết tháng 6/2021 lên 29 quỹ với tổng quy mô phát hành 95,5 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2023.Tin nhanh chứng khoán
Ở Việt Nam, nhiều tài sản vẫn được định giá theo kỳ vọng tăng giá hơn là hiệu quả dòng tiền thực tế. Chủ tài sản muốn bán giá cao thì tỷ suất lợi tức còn lại cho quỹ không đủ hấp dẫn; muốn định giá đủ thấp để quỹ hiệu quả thì chủ tài sản chưa chắc chuyển nhượng. Đây là lý do khoảng cách giữa "có quy định" và "có sản phẩm" vẫn lớn.
FUCVREIT: chân dung một sản phẩm đứng yên
Quỹ FUCVREIT được cấp phép chào bán ra công chúng năm 2016, giao dịch phiên đầu tiên trên HOSE ngày 27/2/2017 với 5 triệu chứng chỉ quỹ, tổng mệnh giá 50 tỷ đồng, giá tham chiếu 10.000 đồng mỗi chứng chỉ.Thời báo Tài chính Việt Nam Đến đầu tháng 8/2026, thị giá còn 7.350 đồng, tương ứng vốn hóa khoảng 36,8 tỷ đồng, thấp hơn cả mức vốn điều lệ ban đầu.CafeF Quy mô này đồng nghĩa thanh khoản rất mỏng, nhà đầu tư cá nhân muốn tìm hiểu cần đọc trực tiếp báo cáo bán niên hoặc bản cáo bạch cập nhật của Techcom Capital.
Cần phân biệt FUCVREIT với TCRES, quỹ mở cổ phiếu bất động sản cũng do Techcom Capital quản lý, NAV 12.076 đồng mỗi đơn vị, tỷ trọng cổ phiếu bất động sản khoảng 30% NAV. Cùng một nhà quản lý nhưng khác bản chất: một đầu tư tài sản cho thuê, một đầu tư cổ phiếu doanh nghiệp địa ốc.
Nhà đầu tư cá nhân đang thực sự dùng kênh nào
Trong lúc chờ một REIT đúng nghĩa, nhà đầu tư cá nhân Việt Nam đang tiếp cận dòng tiền cho thuê qua hai kênh gián tiếp.
Kênh thứ nhất là cổ phiếu doanh nghiệp cho thuê. Nhóm cho thuê đất khu công nghiệp trả cổ tức tiền mặt đều nhất: SIP có tỷ suất cổ tức 12 tháng 10,02% với chuỗi chi trả 9 năm liên tục, IDC ở mức 9,09% với chuỗi 5 năm. Kết phiên 21-22/8, SIP đóng cửa quanh 49.900 đồng, IDC quanh 33.000 đồng. VRE là doanh nghiệp cho thuê trung tâm thương mại thuần túy nhất, gần bản chất REIT hơn cả, nhưng tỷ suất cổ tức chỉ 3,95% do phần lớn dòng tiền được tái đầu tư mở rộng mạng lưới. Điểm chung của kênh này: giá cổ phiếu vẫn chạy theo chu kỳ chứng khoán và đòn bẩy doanh nghiệp, không chỉ theo tiền thuê thu về.
Kênh thứ hai là quỹ mở có tỷ trọng bất động sản cao. Thị trường hiện chưa có quỹ mở chuyên bất động sản thuần túy; các quỹ có tỷ trọng cao nhất như VCAMDF (49,7% NAV) hay VNDAF (40,7% NAV) đều là quỹ cổ phiếu, phần lớn tái đầu tư thay vì chia lợi tức tiền mặt, nên đây là công cụ đa dạng hóa danh mục hơn là nguồn thu nhập định kỳ. Cổ phiếu bất động sản được quỹ mở nắm nhiều nhất là VIC, VHM, KDH, NLG, KBC; nhóm cho thuê thuần như VRE, IDC, SIP chiếm tỷ trọng nhỏ hơn nhiều. Nói cách khác, mua quỹ mở "bất động sản" ở Việt Nam phần lớn là mua nhà phát triển dự án, không phải mua dòng tiền cho thuê.
Điều đáng theo dõi
Nhiều quỹ ngoại từng hoạt động tại Việt Nam như VNL (VinaCapital), VPF (Dragon Capital) hay VPH (Saigon Asset Management) cũng chỉ đầu tư cổ phiếu bất động sản thay vì sở hữu trực tiếp tài sản tạo dòng tiền. Điều đó cho thấy trở ngại mang tính cấu trúc, không phải do thiếu vốn hay thiếu bên quản lý chuyên nghiệp.
Hai tín hiệu sẽ quyết định liệu mô hình REIT có thực sự hình thành tại Việt Nam hay không: cơ chế pháp lý cho phép quỹ hoặc một pháp nhân trung gian đứng tên sở hữu tài sản tách bạch, và việc mở rộng nguyên tắc minh bạch thuế xuống cấp quỹ. Nghị định 253/2026 mới chạm tới một nửa vế thứ hai, ở tầng nhà đầu tư; tầng quỹ vẫn để ngỏ.
Với người đầu tư cá nhân hiện tại, khung xử lý thực dụng là tách bạch mục tiêu trước khi chọn kênh. Muốn dòng tiền mặt đều đặn, cổ phiếu cho thuê khu công nghiệp với tỷ suất cổ tức 9-10% đang là kênh trực tiếp nhất, đổi lại phải chấp nhận tính chu kỳ của ngành. Muốn đa dạng hóa mà không tự chọn từng mã, quỹ mở phù hợp hơn, nhưng cần đọc kỹ danh mục để biết mình đang mua doanh nghiệp phát triển dự án hay doanh nghiệp cho thuê. Còn kênh sở hữu một phần tòa nhà cho thuê bằng vài triệu đồng, như cách nhà đầu tư Nhật Bản hay Singapore vẫn làm, thì vẫn chưa mở tại Việt Nam.