Ngày 11/11/2026, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, mã HoSE: TAL) công bố kế hoạch kinh doanh cập nhật cho năm 2026 với doanh thu hợp nhất 7.756 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 1.811 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán Hai con số này bằng 70,1% và 72,1% kế hoạch Đại hội đồng cổ đông thường niên thông qua hồi tháng 4, nên mục tiêu lãi cũ vào khoảng 2.512 tỷ đồng (tính ngược từ tỷ lệ trên).
Nhìn vào con số, đây là một kế hoạch hạ xuống nhưng vẫn rất cao. Chín tháng đầu năm, Taseco Land lãi sau thuế hợp nhất 510,84 tỷ đồng, tăng hơn 80% so với cùng kỳ.Diễn đàn Doanh nghiệp Kế hoạch mới vẫn gấp gần 2,7 lần lợi nhuận năm 2025. Nhưng để đạt 1.811 tỷ đồng, công ty cần khoảng 1.300 tỷ đồng lợi nhuận trong riêng quý IV,Market Times tức khoảng 72% lợi nhuận cả năm đặt vào một quý.
Bài này giải thích vì sao một doanh nghiệp bất động sản có thể đặt kế hoạch như vậy, khoản tiền nào đang chờ trên sổ sách và những mốc nào sẽ cho biết kế hoạch mới đạt đến đâu.
Kế hoạch thấp hơn tháng 4, cao hơn nhiều so với năm 2025
Năm 2025, Taseco Land có doanh thu 3.730,13 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 673,2 tỷ đồng. So với nền đó, kế hoạch cập nhật tăng gần 108% về doanh thu và gấp gần 2,7 lần về lợi nhuận.Tin nhanh Chứng khoán Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất từ trước tới nay của công ty.
Kết quả chín tháng cũng đi lên. Doanh thu thuần đạt 2.486,63 tỷ đồng, tăng 14,54%; biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 34,73% lên 36,52%.Diễn đàn Doanh nghiệp Riêng quý III, lợi nhuận sau thuế hợp nhất là 196,18 tỷ đồng, thấp hơn mức 222,75 tỷ đồng của quý III/2025 nhưng cao hơn 149,43 tỷ đồng của quý II/2026.
Về lý do điều chỉnh, công ty cho biết thị trường bất động sản còn chịu sức ép từ chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng, lãi suất vay mua nhà ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của khách hàng. Taseco Land nói đã "cân đối thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu phù hợp với điều kiện thực tế, hướng tới giảm áp lực tài chính cho khách hàng".Diễn đàn Doanh nghiệp
Vì sao lợi nhuận dồn về quý cuối
Với doanh nghiệp bán nhà, lợi nhuận không được ghi vào lúc ký hợp đồng hay lúc khách nộp tiền. Doanh thu chỉ được ghi nhận khi căn nhà được bàn giao cho người mua. Vì vậy, một quý có nhiều dự án bàn giao có thể gánh phần lớn lợi nhuận của cả năm, còn những quý không có bàn giao lớn thì lãi thấp dù công ty vẫn bán hàng đều.
Taseco Land đã từng có nhịp này. Năm 2025, lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý IV đạt 389,87 tỷ đồng, chiếm khoảng 58% lợi nhuận cả năm 673,2 tỷ đồng, trong khi chín tháng đầu năm công ty chỉ lãi 283,36 tỷ đồng. Năm nay, mức cần đạt lớn hơn hẳn. Khoảng 1.300 tỷ đồng của quý IV/2026 gấp khoảng 3,3 lần lợi nhuận quý IV/2025, và gấp khoảng 2,7 lần quý IV/2024 với 482,92 tỷ đồng, quý có lãi cao nhất trong hai năm gần đây.
Về doanh thu, kế hoạch 7.756 tỷ đồng trừ đi 2.486,63 tỷ đồng đã có sau chín tháng cho thấy quý IV cần khoảng 5.270 tỷ đồng, gấp hơn hai lần doanh thu của cả chín tháng trước đó.
Những con số này phụ thuộc vào ba dự án. Theo Tin nhanh Chứng khoán, công ty đang tập trung hoàn thiện Long Bien Central, Central Lakeside tại Trung Văn và Central Square Thái Nguyên, đẩy nhanh nghiệm thu và tổ chức bàn giao sản phẩm trong tháng 11 và tháng 12/2026.Tin nhanh Chứng khoán Phố đi bộ Central Square Thái Nguyên đã khánh thành ngày 31/10/2026.Diễn đàn Doanh nghiệp
Khoản tiền khách đã trả đang chờ thành doanh thu
Phần tiền liên quan trực tiếp tới quý IV là tiền khách hàng trả trước. Tại 30/9/2026, khoản tiền khách trả trước trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Taseco Land là 4.963,65 tỷ đồng, tăng 104,86% so với đầu năm.Tin nhanh Chứng khoán
Đây là tiền người mua nhà đã nộp theo tiến độ hợp đồng. Trên sổ sách, nó vẫn là khoản công ty còn nợ khách: đã nhận tiền nhưng chưa giao nhà. Khi căn nhà được bàn giao, khoản này mới chuyển dần thành doanh thu. Nói cách khác, thời điểm người mua nhận nhà ở ba dự án trên cũng là thời điểm tiền của họ được ghi thành doanh thu của công ty.
Đặt hai con số cạnh nhau sẽ thấy mức độ phụ thuộc. Quý IV cần khoảng 5.270 tỷ đồng doanh thu, cao hơn số tiền khách trả trước gần 4.964 tỷ đồng đang nằm trên sổ. Không phải mọi khoản trả trước đều thuộc các căn sẽ giao trong năm nay, và báo cáo chưa tách số tiền này theo từng dự án. Vì vậy, kế hoạch quý IV vừa cần bàn giao đúng hẹn, vừa cần đủ số căn đã bán ở các dự án đến hạn giao.
Lời giải thích "cân đối thời điểm bàn giao" của công ty cho thấy nhịp bàn giao là chỗ dựa của kế hoạch và cũng là biến số lớn nhất của nó. Bàn giao sớm thì doanh thu vào năm nay. Lùi sang tháng 1/2027 thì phần doanh thu đó chuyển sang năm sau, dù tiền khách đã nộp không thay đổi.
Bảng cân đối trong lúc chờ bàn giao
Tổng tài sản hợp nhất tại 30/9/2026 đạt 22.270,75 tỷ đồng, tăng 45,44% so với đầu năm.Tin nhanh Chứng khoán Phần tăng lớn nhất là hàng tồn kho, từ 7.306 tỷ đồng lên 12.568 tỷ đồng,Báo Pháp luật tức tăng khoảng 72%, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang ở các dự án.
Dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 2.902 tỷ đồng, cùng kỳ năm 2025 âm 2.043 tỷ đồng. Phần chi này được bù chủ yếu bằng dòng tiền tài chính dương 3.323 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh âm trong giai đoạn xây dựng là chuyện thường gặp ở doanh nghiệp bất động sản, vì tiền đổ vào công trình trước khi doanh thu được ghi nhận.
Dư nợ vay tại 30/9 là 7.662,13 tỷ đồng, tương đương 34,4% tổng tài sản, trong đó 78,5% là vay dài hạn. BIDV, Agribank, VietinBank và Vietcombank chiếm khoảng 88,4% tổng dư nợ. Công ty giữ khoảng 687 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, cùng khoảng 970 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn.Tin nhanh Chứng khoán
Bàn giao đúng hẹn sẽ tác động đến cả hai phía của bảng cân đối. Tồn kho được chuyển thành giá vốn, tiền khách trả trước được chuyển thành doanh thu, và phần tiền khách còn phải nộp khi nhận nhà đi vào dòng tiền kinh doanh.
Các mốc cần theo dõi
Kết quả năm 2026 của Taseco Land phụ thuộc vào nhịp bàn giao trong tháng 11 và 12 nhiều hơn vào sức bán hàng mới. Doanh số bán mới của quý IV phần lớn sẽ không kịp thành doanh thu trong năm nay, còn các căn đã bán ở ba dự án đến hạn giao thì có thể.
Mốc gần nhất là các đợt bàn giao từ nửa cuối tháng 11 theo kế hoạch công ty đưa ra. Mốc quyết định là báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2026, với hai câu hỏi cụ thể: khoản tiền khách trả trước 4.963,65 tỷ đồng giảm đi bao nhiêu, và doanh thu quý IV có đạt quanh 5.270 tỷ đồng hay không. Nếu tiền khách trả trước giảm mạnh và doanh thu quý tăng tương ứng, các dự án đã bàn giao đúng nhịp. Nếu khoản này gần như đứng yên, phần lớn lợi nhuận của kế hoạch đã chuyển sang năm 2027.