Ngày 6/11, cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đóng cửa ở 15.100 đồng, tăng 5,23%.Người Đưa Tin Cũng trong phiên đó, Longwoods Worldwide Limited, một tổ chức thuộc nhóm nhà đầu tư nước ngoài do Công ty Cổ phần Quản lý quỹ VinaCapital đại diện báo cáo, nhận 12,5 triệu cổ phiếu KDH theo phương thức thỏa thuận, tổng giá trị 179,4 tỷ đồng.Tin Nhanh Chứng khoán Chia giá trị cho khối lượng, giá bình quân tính ra khoảng 14.350 đồng mỗi cổ phiếu. Đây là phép chia của Investify từ hai con số báo chí đưa, không phải giá công bố. Mức này trùng với giá đóng cửa phiên 5/11, tức giá tham chiếu của phiên 6/11, và thấp hơn khoảng 5% so với giá trên bảng điện lúc đóng cửa.
Giao dịch đưa tỷ lệ sở hữu của nhóm VinaCapital tại Khang Điền từ 6,2% lên 7,2% vốn điều lệ.Báo Pháp luật Về kết quả kinh doanh, lũy kế 9 tháng Khang Điền báo lãi sau thuế hợp nhất 1.267,68 tỷ đồng, tăng 50,8% so với cùng kỳ và đạt 84,5% kế hoạch cả năm, dù quý III riêng lẻ giảm mạnh. Nhìn vào con số, bài này đi qua ba việc: lô cổ phiếu được mua bằng cách nào, nhóm quỹ đứng ở đâu trong cơ cấu cổ đông, và bức tranh lợi nhuận mà người mua đang nhìn thấy.
Lệnh thỏa thuận khác khớp lệnh ở điểm nào
Theo hai báo cáo sở hữu Khang Điền công bố ngày 9/11 mà FireAnt thuật lại, Longwoods Worldwide Limited đăng ký tại Quần đảo Virgin thuộc Anh, thành lập từ tháng 2/2011, có địa chỉ liên hệ tại tòa nhà Sun Wah, 115 Nguyễn Huệ, TP. HCM. Trước giao dịch, tổ chức này chưa nắm cổ phiếu KDH nào. Sau giao dịch, Longwoods sở hữu 1,0038% vốn điều lệ, với mục đích ghi trong báo cáo là cơ cấu lại danh mục đầu tư.FireAnt
Lệnh thỏa thuận là giao dịch mà bên mua và bên bán tự chốt với nhau khối lượng và giá, rồi báo lên sở giao dịch để thực hiện. Lệnh này không đi qua sổ lệnh khớp tự động, nên không quyết định giá khớp hay giá đóng cửa của cổ phiếu. Phiên 6/11, KDH có tổng khối lượng 40.975.300 cổ phiếu. Trừ 12,5 triệu cổ phiếu thỏa thuận, khoảng 28,5 triệu cổ phiếu còn lại là khớp lệnh trên bảng điện. Mức tăng 5,23% của phiên đến từ phần khớp lệnh này, còn lô của Longwoods được chốt ở mức giá chưa tăng.
Với người đang cầm KDH, đây là chi tiết đáng giữ lại. Lực mua của một quỹ qua lệnh thỏa thuận không hiện ra thành những bước giá trên bảng điện. Nó chỉ hiện ra trên báo cáo sở hữu, vài ngày sau.
Nhóm VinaCapital đứng ở đâu trong cơ cấu cổ đông
Báo cáo về nhóm nhà đầu tư nước ngoài có liên quan gồm sáu tổ chức: Vietnam Investment Limited, Vietnam Ventures Limited, Vietnam Enterprise Limited, Vietnam Investment Property Limited, Longwoods Worldwide Limited và VOF Investment Limited. Trước giao dịch, nhóm này nắm gần 77,3 triệu cổ phiếu, tương đương 6,2073% vốn. Sau giao dịch, con số là gần 89,8 triệu cổ phiếu, tương đương 7,2111%.FireAnt
Phần lớn số cổ phiếu đó nằm ở một tổ chức. Vietnam Enterprise Limited giữ hơn 74,45 triệu cổ phiếu, tương đương 5,9787% vốn, và là thành viên duy nhất trong nhóm vượt ngưỡng 5% khi tính riêng. Lô 12,5 triệu cổ phiếu của Longwoods vì vậy trở thành khoản lớn thứ hai trong nhóm, lớn gấp nhiều lần phần của Vietnam Investment Property Limited với hơn 1,78 triệu cổ phiếu.FireAnt
Báo cáo thay đổi sở hữu của cổ đông lớn dùng phạm vi rộng hơn. Ngoài sáu tổ chức nước ngoài, danh sách còn có ba quỹ đầu tư trong nước do VinaCapital quản lý và Công ty TNHH Bảo hiểm Nhân thọ Generali Việt Nam. Tính cả nhóm này, tổng sở hữu sau giao dịch là 96,33 triệu cổ phiếu, tương đương 7,7357% vốn.FireAnt Vì vậy cùng một giao dịch có hai tỷ lệ: 7,2% là của nhóm nước ngoài, 7,7% là của nhóm rộng. Các báo đưa tin ngày 10/11 dùng con số 7,2%.
Nhóm VinaCapital cũng không phải người duy nhất tăng sở hữu ở Khang Điền trong năm nay. Ông Lý Tuấn Kiệt, Phó Tổng Giám đốc Khang Điền, đã mua 20 triệu cổ phiếu KDH từ ngày 23/7 đến 21/8, nâng tỷ lệ sở hữu từ 0,056% lên 1,84% vốn điều lệ.Tin Nhanh Chứng khoán Hai cách mua khác nhau rõ: ông Kiệt mua dần trong gần một tháng, còn Longwoods nhận cả lô trong một lệnh.
Bức tranh lợi nhuận: quý III mỏng, 9 tháng dày
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 mà Người Đưa Tin dẫn lại, Khang Điền ghi nhận doanh thu 41,43 tỷ đồng, giảm 96,2% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp còn 6,15 tỷ đồng, giảm 99,2%, và biên lợi nhuận gộp lùi từ 70,6% xuống 14,8%. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý III đạt 168,79 tỷ đồng, giảm 67,9%.Người Đưa Tin
Mức giảm lãi nhẹ hơn nhiều so với lợi nhuận gộp nhờ hai khoản: lãi từ công ty liên doanh, liên kết 132,7 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không có, và lợi nhuận khác 126,63 tỷ đồng, so với mức lỗ 5,24 tỷ đồng cùng kỳ. Nếu tính phần lãi thuộc về cổ đông Khang Điền, tức sau khi trừ phần của cổ đông thiểu số, quý III đạt 176 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ, theo số liệu Vietcap mà Người Quan Sát dẫn lại.Người Quan Sát Hai thước đo này chênh nhau nhiều, nên khi đọc tin về Khang Điền cần xem con số nào đang được dùng.
Doanh thu thuần cũng không cho thấy đủ phần đóng góp của dự án Gladia. Theo Người Quan Sát dẫn Vietcap, quý III Khang Điền bàn giao 15 sản phẩm thấp tầng tại Gladia, và việc bàn giao này đi vào cả doanh thu lẫn lãi từ công ty liên kết. Gladia do Khang Điền phát triển cùng nhóm Keppel, với tỷ lệ sở hữu 51% và 49%. Theo cách đọc của Vietcap, khoản 132,7 tỷ đồng lãi liên kết có phần đến từ việc bàn giao nhà ở Gladia, chỉ là được ghi ở một dòng khác doanh thu. Cũng theo nguồn này, khoản thu nhập khác ròng khoảng 127 tỷ đồng chủ yếu là tiền bồi thường cho một phần đất bị ảnh hưởng bởi dự án đường giao thông công cộng.Người Quan Sát
Ở kỳ dài hơn, kết quả đi theo chiều ngược lại. Lũy kế 9 tháng, Khang Điền có doanh thu 483,43 tỷ đồng, giảm 83,1%, nhưng lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.267,68 tỷ đồng, tăng 50,8% so với cùng kỳ và hoàn thành 84,5% kế hoạch lãi 1.500 tỷ đồng của năm 2026.Tin Nhanh Chứng khoán Phần còn thiếu để đủ kế hoạch là khoảng 232 tỷ đồng, tính từ hai con số trên. Kế hoạch doanh thu năm là 4.200 tỷ đồng, cổ tức dự kiến 10%.Báo Pháp luật Doanh thu 9 tháng mới bằng hơn 11% mục tiêu này, nên phần lớn kế hoạch doanh thu được dồn vào quý IV.
Bảng cân đối cuối quý III cho thấy Khang Điền đang giữ nhiều tiền hơn đầu năm. Theo Báo Phụ Nữ Việt Nam, tiền và tương đương tiền đạt 6.199 tỷ đồng, dòng tiền kinh doanh 9 tháng dương 470,2 tỷ đồng, còn dòng tiền tài chính dương khoảng 5.304 tỷ đồng. Báo này nhận định phần lớn mức tăng tiền đến từ vay ròng, nên lượng tiền lớn giúp dư địa thanh toán trước mắt nhưng chưa có nghĩa là hoạt động bán nhà đã tự tạo ra nhiều tiền hơn.Phụ Nữ Việt Nam
Giao dịch của Longwoods diễn ra sau một đợt giảm dài của cổ phiếu. Trong 52 tuần qua KDH dao động từ 13.000 đến 32.182 đồng, và giá giảm 46,55% trong một năm.Người Đưa Tin Mục đích duy nhất ghi trên báo cáo sở hữu là cơ cấu lại danh mục đầu tư, nên bài này không gán thêm lý do nào cho quyết định mua.
Những mốc tiếp theo của KDH
Giá KDH tăng khoảng 5% trong phiên chiều 10/11, giao dịch quanh 15.850 đồng, tức cao hơn mức giá bình quân tính ra của lô thỏa thuận khoảng 10%. Diễn biến trong phiên chưa phải kết quả cuối ngày.
Mốc đáng theo dõi hơn giá trong phiên là số căn Gladia được bàn giao. Tại Gladia by the Waters, phân khu thấp tầng gồm 226 sản phẩm, bàn giao lũy kế đến cuối quý III đạt khoảng 95 căn. Theo kế hoạch của Khang Điền được Vietcap dẫn lại, doanh nghiệp dự kiến bàn giao thêm 15 căn trong quý IV/2026 và 30 căn trong năm 2027. Phân khu cao tầng Gladia Heights mở bán ngày 1/8/2026 với khoảng 500 căn hộ, dự kiến bắt đầu bàn giao từ năm 2027.Người Quan Sát
Báo cáo tài chính quý IV, dự kiến ra vào cuối tháng 1/2027, sẽ cho biết Khang Điền có đi được phần còn lại khoảng 232 tỷ đồng của kế hoạch lãi hay không, và phần lãi đó đến từ đâu. Nếu lãi từ công ty liên kết và doanh thu chuyển nhượng bất động sản cùng tăng so với quý III, mảng bán nhà đã bắt đầu quay lại vào kết quả. Nếu hai dòng này vẫn ở mức của quý III, kết quả năm 2026 sẽ chủ yếu do các khoản thu ngoài bán nhà tạo nên, và câu chuyện bán nhà của Khang Điền dời sang năm 2027 cùng Gladia Heights. Cả hai kịch bản đều đo bằng cùng một thước: hai dòng lãi liên kết và chuyển nhượng so với mức quý III.