Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) cho thấy lãi sau thuế 9 tháng đạt 2.874 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lỗ hơn 1.819 tỷ đồng. Con số này bằng khoảng 155% kế hoạch lợi nhuận cả năm.Người Quan Sát Doanh thu thuần 9 tháng đạt hơn 10.216 tỷ đồng, bằng 45% kế hoạch doanh thu năm.
Ngày 7/11/2026, Novaland đưa hơn 500 nhà đầu tư, cổ đông và đối tác đến công trường Aqua City ở Đồng Nai và trình bày kế hoạch 2026–2030. Riêng Aqua City được kỳ vọng mang về khoảng 219.000 tỷ đồng doanh thu dự án. Nhìn vào con số, thước đo của kế hoạch này không phải số khách đến sự kiện hay số hợp đồng ký mới, mà là số căn giao được mỗi quý. Bài viết đi lại từng mốc của dự án và đặt cạnh mỗi mốc tình hình tài chính cùng thời điểm.
Mốc thứ nhất: pháp lý đủ để ký hợp đồng mua bán
Theo trình bày của Novaland, Aqua City đã tiến triển trong việc hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất tại các phân khu chính và đủ điều kiện mở bán trở lại từ ngày 31/10/2026.Người Quan Sát Chủ đầu tư cũng cho biết đến cuối tháng 10 dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, và sự kiện mở bán ngày 31/10 thu hút gần 1.000 khách hàng.Nhịp sống thị trường
Với người mua nhà, đây là mốc quan trọng nhất, vì hợp đồng mua bán là căn cứ để khách thanh toán theo tiến độ. Với cổ đông, mốc này mở lại nguồn tiền từ khách hàng cho một dự án cần vốn lớn để tiếp tục xây. Cả hai thông tin trên đều là trình bày của doanh nghiệp tại hai sự kiện ngày 31/10 và 7/11.
Mốc thứ hai: kế hoạch 516.800 tỷ và phần của Aqua City
Tại buổi gặp, Novaland cập nhật kế hoạch 2026–2030 với tổng doanh thu dự án hơn 516.800 tỷ đồng và lợi nhuận dự án hơn 188.300 tỷ đồng.Người Quan Sát Khoản 219.000 tỷ đồng của Aqua City chiếm hơn 40% tổng doanh thu đó. VTC News dẫn lời đại diện Novaland gắn con số này với giai đoạn 2026–2029 và cho biết dự án có quy mô 13.173 sản phẩm.VTC News
Doanh thu dự án là con số kế hoạch, chưa phải doanh thu kế toán. Với nhà phố và biệt thự, doanh thu chỉ vào báo cáo kết quả kinh doanh khi căn nhà được bàn giao. Vì vậy mỗi căn giao thêm là một bước đưa kế hoạch trên giấy thành số liệu trong báo cáo tài chính.
Mốc thứ ba: hơn 2.100 căn hoàn thiện, gần 1.300 căn đã giao
Theo Novaland, Aqua City hiện có hơn 2.100 căn hoàn thiện, trong khi số bàn giao lũy kế đến cuối tháng 9 là gần 1.300 căn.Người Quan Sát Khoảng chênh hơn 800 căn là phần đã xây xong nhưng chưa trao tay khách. Các báo ghi nhận một số gia đình đã về ở và một số tiện ích bắt đầu vận hành.FireAnt
Quý IV/2026, Novaland dự kiến giao thêm hơn 200 sản phẩm tại Aqua City, nằm trong kế hoạch giao 331 sản phẩm của toàn tập đoàn.VTC News Mục tiêu của doanh nghiệp là hơn 9.000 căn bàn giao lũy kế vào năm 2028.
Đặt các con số cạnh nhau sẽ thấy khoảng cách phải lấp. Nếu mục tiêu hơn 9.000 căn tính đến hết năm 2028, Aqua City cần giao thêm khoảng 7.700 căn trong chín quý, từ quý IV/2026. Bình quân là hơn 850 căn mỗi quý, gấp khoảng bốn lần mức hơn 200 căn dự kiến cho quý IV. Đây là phép tính của Investify dựa trên số liệu của Novaland do VTC News và Người Quan Sát đưa. VTC News cũng ghi nhận Novaland kỳ vọng tiến độ bàn giao tăng mạnh trong giai đoạn 2028–2029, tức doanh nghiệp không đặt nhịp đều mà dồn về sau.
Một dự án khác của Novaland cho thấy nhịp giao có thể tăng nhanh khi điều kiện đã đủ. Tại Victoria Village, số căn hộ bàn giao tăng từ 28 căn cuối tháng 6 lên 920 căn cuối tháng 9.Người Quan Sát Tuy nhiên, Victoria Village là căn hộ cao tầng ở TP.HCM, còn Aqua City là nhà phố, biệt thự trên quỹ đất hơn 1.000 ha. Nhịp của dự án này không tự động chuyển sang dự án kia.
Về vốn xây dựng, Novaland cho biết tổng hạn mức tín dụng được cấp là hơn 34.300 tỷ đồng. Đến cuối tháng 9 đã giải ngân hơn 10.800 tỷ đồng, phần còn lại hơn 23.400 tỷ đồng, trong đó Aqua City chiếm khoảng 14.300 tỷ đồng.
Tình hình tài chính cùng thời điểm
Lợi nhuận 9 tháng đã vượt kế hoạch năm
Quý III, Novaland ghi nhận doanh thu thuần 5.120 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ, và lãi sau thuế 1.102 tỷ đồng, trong khi quý III/2025 lỗ hơn 1.153 tỷ đồng.Người Quan Sát Trong văn bản giải trình, doanh nghiệp cho biết lợi nhuận cải thiện chủ yếu nhờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng bất động sản tại Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside. Lợi nhuận hợp tác đầu tư và chênh lệch tỷ giá cũng đóng góp.Vietnam Finance
Số liệu 9 tháng khớp với giải trình này. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt khoảng 9.831 tỷ đồng, gần gấp đôi mức 4.944 tỷ đồng cùng kỳ và chiếm hơn 96% tổng doanh thu. Doanh thu tài chính có khoảng 1.039 tỷ đồng lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi đầu tư.Vietnam Finance
Dòng tiền kinh doanh vẫn âm, dù đã thu hẹp
Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng âm gần 5.364 tỷ đồng, thu hẹp đáng kể so với mức âm hơn 9.081 tỷ đồng cùng kỳ. Theo Vietnam Finance, các khoản phải thu tăng làm dòng tiền kinh doanh giảm gần 5.399 tỷ đồng, và tập đoàn chi gần 3.740 tỷ đồng trả lãi vay. Dòng tiền đầu tư dương hơn 5.015 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu hồi hơn 7.808 tỷ đồng vốn góp vào các đơn vị khác. Tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 còn gần 3.752 tỷ đồng, so với 4.352 tỷ đồng đầu năm.Vietnam Finance
Một chỉ tiêu liên quan trực tiếp tới người mua nhà là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng từ hơn 20.353 tỷ đồng lên 23.446 tỷ đồng. Đây là tiền khách đã trả theo hợp đồng, sẽ thành doanh thu khi sản phẩm được bàn giao. Khoản này vừa là nguồn vốn cho dự án, vừa là nghĩa vụ giao nhà mà tập đoàn phải hoàn thành.
Nợ vay đi ngang, lãi quá hạn đang đàm phán
Tổng dư nợ vay tài chính hợp nhất tại ngày 30/9 là 72.412 tỷ đồng, giảm 0,21% so với đầu năm, gồm 29.749 tỷ đồng vay ngắn hạn và 42.663 tỷ đồng vay dài hạn.Người Quan Sát Theo Tạp chí Doanh Nhân Việt Nam, tập đoàn còn 14.975 tỷ đồng nợ gốc vay và trái phiếu quá hạn, trong đó 2.884 tỷ đồng đã được chủ nợ đồng ý gia hạn.Doanh Nhân Việt Nam Ngoài ra, Novaland ghi nhận 5.241 tỷ đồng lãi vay quá hạn và cho biết đang làm việc với bên cho vay để gia hạn thời gian thanh toán.Vietnam Finance
Nghĩa vụ này đã hiện ra ở một lô trái phiếu cụ thể. Với lô NVLH2123007, dư nợ gốc tại ngày 23/10/2026 là hơn 110,34 tỷ đồng. Novaland mới trả chậm 615,3 triệu đồng, cho biết chưa thu xếp được nguồn tiền và đang thương thảo với trái chủ về phần còn lại.Người Quan Sát
Một thước đo cho hai nhóm người đọc
Người đã mua nhà ở Aqua City và người đang cầm cổ phiếu NVL nhìn cùng một chỉ số từ hai phía. Với người mua nhà, số căn giao mỗi quý cho biết khi nào căn của mình được trao tay. Với cổ đông, số căn giao mỗi quý biến khoản 219.000 tỷ đồng trên kế hoạch thành doanh thu kế toán, rồi thành dòng tiền để xử lý các khoản nợ đang quá hạn.
Luận điểm của bài là kế hoạch 2026–2030 phụ thuộc trước hết vào nhịp bàn giao. Kết quả 9 tháng chứng minh doanh nghiệp đã chuyển được một phần kế hoạch thành lợi nhuận, nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm và nợ quá hạn vẫn đang đàm phán, nên mỗi quý giao nhà sẽ quyết định kế hoạch đi đúng nhịp hay chậm lại. Ba mốc đáng theo dõi tiếp theo gồm số căn bàn giao quý IV/2026 so với kế hoạch hơn 200 căn tại Aqua City và 331 sản phẩm toàn tập đoàn; báo cáo tài chính năm 2026, nơi dòng tiền kinh doanh cả năm cho biết tiền từ khách hàng mới ký có bù được phần âm hay chưa; và kết quả đàm phán gia hạn 5.241 tỷ đồng lãi quá hạn cùng lô trái phiếu NVLH2123007.
Hai kịch bản được đo bằng cùng một thước. Nếu năm 2027 Aqua City đạt nhịp gần 1.000 căn mỗi quý, mục tiêu hơn 9.000 căn năm 2028 đang đi đúng đường. Nếu mỗi quý vẫn quanh vài trăm căn, phần lớn khoản 219.000 tỷ đồng sẽ phải dời sang sau năm 2028, đúng với nhận định của chính Novaland rằng bàn giao tăng mạnh nhất ở giai đoạn 2028–2029.