Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) báo lãi sau thuế hợp nhất 1.267,7 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 50,8% so với cùng kỳ và đạt khoảng 84,5% kế hoạch 1.500 tỷ đồng của cả năm.Báo Pháp Luật Cùng kỳ, doanh thu thuần giảm 83,1% còn 483,4 tỷ đồng. Doanh thu giảm mà lãi tăng, nên câu hỏi tự nhiên là lãi được dựng bằng gì.
Nhìn vào con số, câu trả lời nằm ở các giao dịch vốn. BSC xác định ba khoản thu nhập bất thường tổng cộng 1.311 tỷ đồng, gần bằng toàn bộ lợi nhuận trước thuế 9 tháng.Tin nhanh chứng khoán Khoản lớn nhất bắt nguồn từ một thương vụ ký vào tháng 7/2023. Bài này đi theo từng mốc và ghi rõ ở mỗi mốc, khoản lãi đến từ bán nhà hay từ giao dịch vốn.
Tháng 7/2023: bán 49% Bình Trưng Mới, lãi chưa vào báo cáo kết quả kinh doanh
Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới lập năm 2023 với vốn điều lệ 3.390 tỷ đồng, nhóm Khang Điền góp bằng quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông. Đây là pháp nhân đứng sau khu Gladia, dự án Khang Điền làm cùng Keppel.Nhà đầu tư
Theo Nhà đầu tư, ngay trong tháng 7/2023 Khang Điền chuyển nhượng 49% vốn Bình Trưng Mới cho một đối tác với tổng giá 1.661,1 tỷ đồng. Phần chênh lệch 874,7 tỷ đồng khi đó không đi qua báo cáo kết quả kinh doanh. Nó được ghi thẳng vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên bảng cân đối hợp nhất, vì Khang Điền vẫn giữ quyền kiểm soát công ty này. Tiền về từ năm 2023, còn phần lãi kế toán nằm chờ.
Quý I/2026: mua An Lập dưới giá trị tài sản, ghi 285,2 tỷ đồng lãi mua rẻ
Tháng 3/2026, nhóm Khang Điền mua 99% Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập với giá phí khoảng 2.553 tỷ đồng, trong khi giá trị hợp lý của tài sản thuần An Lập được xác định ở mức 2.870 tỷ đồng.Doanh Nhân VN Sau khi trừ phần của cổ đông không kiểm soát, Khang Điền ghi nhận 285,2 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ vào thu nhập khác.Báo Pháp Luật
An Lập là chủ đầu tư dự án nhà ở 8,2 ha tại phường Cát Lái. Đi kèm thương vụ là một khoản hàng tồn kho mới: dự án An Lập – Bình Trưng Đông từ 0 đồng đầu năm lên 5.567 tỷ đồng vào cuối tháng 9.MarketTimes Lãi sau thuế hợp nhất quý I đạt 327,05 tỷ đồng, trong đó khoản lãi mua rẻ chiếm phần lớn.
Quý II/2026: bán thêm 2%, khoản lãi năm 2023 vào kết quả kinh doanh
Ngày 23/6/2026, Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu của nhóm giảm từ 50,95% xuống 48,95%, và Bình Trưng Mới chuyển từ công ty con thành công ty liên kết.Người Quan Sát
Giao dịch 2% chỉ mang về 21,6 tỷ đồng lãi trực tiếp. Cơ chế quan trọng hơn là việc mất quyền kiểm soát: khi Bình Trưng Mới không còn là công ty con, khoản 874,7 tỷ đồng lãi từ giao dịch năm 2023 được chuyển từ lợi nhuận chưa phân phối sang báo cáo kết quả kinh doanh. Hai phần cộng lại thành khoản lãi 896,3 tỷ đồng từ chuyển nhượng vốn góp tại Bình Trưng Mới, ghi vào doanh thu tài chính.Báo Pháp Luật Người Quan Sát nhận xét phần lớn khoản lãi này không đi kèm dòng tiền mới phát sinh trong kỳ, vì tiền của thương vụ đã về từ 2023.
Lãi sau thuế hợp nhất quý II lên 771,84 tỷ đồng. Cộng quý I, nửa đầu năm Khang Điền có khoảng 1.099 tỷ đồng, tức gần 87% lãi 9 tháng.
Quý III/2026: Gladia đổi chỗ trên báo cáo
Quý III không có thương vụ vốn lớn. Doanh thu thuần còn 41,4 tỷ đồng, giảm 96,2%. Trong đó chuyển nhượng bất động sản gần 25 tỷ đồng, so với hơn 1.080 tỷ đồng cùng kỳ, và biên lãi gộp giảm từ 70,6% xuống 14,9%.Báo Pháp Luật
Đọc riêng dòng doanh thu thì dễ kết luận Khang Điền gần như không bán được nhà. Dòng lãi từ công ty liên kết cho thấy phần còn lại: 132,7 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không có. Doanh Nhân VN cho biết khoản này liên quan đến Bình Trưng Mới.Doanh Nhân VN Báo cáo cập nhật của Vietcap ngày 30/10 gắn nó với việc bàn giao nhà thấp tầng ở Gladia trong quý.Vietcap
Về mặt kế toán, đây là thay đổi cách trình bày. Khi Bình Trưng Mới còn là công ty con, doanh thu bàn giao Gladia đi vào doanh thu hợp nhất, rồi phần lãi của đối tác giữ 49% bị trừ ở dòng cổ đông không kiểm soát. Nay Khang Điền chỉ ghi phần lãi thuộc về mình, gộp trong một dòng. Cùng kỳ năm 2025, lãi hợp nhất quý III là 525,90 tỷ đồng nhưng phần thuộc cổ đông của KDH chỉ 235,76 tỷ đồng.
Vì vậy hai con số giảm của quý III khác nhau rất xa. Lãi sau thuế hợp nhất đạt 168,79 tỷ đồng, giảm 67,9%. Lãi thuộc cổ đông công ty mẹ, con số người cầm cổ phiếu KDH được hưởng, là 175,65 tỷ đồng, giảm khoảng 25% theo giải trình của chính Khang Điền.MarketTimes
Giải trình đó nêu lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh quý III giảm khoảng 596 tỷ đồng, chủ yếu do lãi gộp giảm. Mức giảm được bù một phần bởi lợi nhuận khác tăng, thuế giảm và phần lãi của cổ đông không kiểm soát giảm. Thu nhập khác quý III đạt 141,4 tỷ đồng, trong đó gần 129,4 tỷ đồng là tiền bồi thường chấm dứt hợp đồng, một khoản phát sinh một lần và không thuộc mảng bán nhà.Báo Pháp Luật
Khang Điền không đứng riêng với một quý doanh thu mỏng: theo BSC, Nam Long (NLG) chỉ có lãi sau thuế thuộc cổ đông 5 tỷ đồng trong quý III, giảm 96,7%, do điểm trũng bàn giao.Tin nhanh chứng khoán
Cộng lại: bán nhà đóng góp bao nhiêu?
Ba khoản thu nhập bất thường theo BSC gồm 896 tỷ đồng lãi thoái vốn Bình Trưng Mới, 285 tỷ đồng lãi mua rẻ An Lập và 129 tỷ đồng bồi thường. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản 9 tháng còn 433 tỷ đồng, giảm 85%, và lãi gộp còn 270 tỷ đồng, giảm 82%.Doanh Nhân VN Cùng kỳ năm 2025, doanh thu thuần đạt 2.857,5 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao nhà.MarketTimes
Nói cách khác, mức tăng 50,8% của năm nay đến từ các giao dịch vốn. Phần lãi từ bán nhà, kể cả phần chảy qua dòng công ty liên kết, nhỏ hơn nhiều so với năm 2025.
Điều này không có nghĩa doanh nghiệp thiếu tiền. Tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 đạt hơn 6.199 tỷ đồng, tăng 143,6% so với đầu năm, chủ yếu nhờ dòng tiền tài chính dương 5.304 tỷ đồng từ các khoản vay mới. Nợ vay tăng tương ứng, lên 17.776 tỷ đồng, tăng 75,1%.Báo Pháp Luật
Quý IV và năm 2027: tiền khách trả trước chưa thành doanh thu ngay
Quý IV cần thêm khoảng 232 tỷ đồng lãi sau thuế để đủ kế hoạch 1.500 tỷ đồng. Vietcap dự kiến có thêm một đợt bàn giao nhà thấp tầng Gladia trong quý, tức phần lãi đó, nếu có, sẽ lại hiện ở dòng công ty liên kết. BSC lưu ý Gladia thấp tầng chỉ còn khoảng 45 căn để bán.
Bảng cân đối có tín hiệu bán hàng mới của năm. Người mua trả tiền trước đạt 1.864 tỷ đồng cuối tháng 9, tăng 1.465 tỷ đồng so với cuối quý II.Doanh Nhân VN Theo Nhà đầu tư, đây chủ yếu là tiền khách trả theo tiến độ hợp đồng, sau khi Khang Điền cùng Keppel mở bán khu căn hộ Gladia Heights từ đầu tháng 8.Nhà đầu tư
Tiền này chỉ thành doanh thu và lãi khi căn hộ được bàn giao. BSC kỳ vọng kết quả năm 2027 cải thiện nhờ bàn giao tại Gladia by the Water và Gladia Heights.BNews Như vậy báo cáo quý IV/2026 chưa phải nơi khoản 1.864 tỷ đồng chuyển thành lợi nhuận.
Điều đáng giữ lại
Con số 1.267,7 tỷ đồng là thật, và Khang Điền đã đi được khoảng 84,5% kế hoạch năm. Nhưng phần lớn khoản lãi đó dựng bằng giao dịch vốn, với khoản lớn nhất ký từ năm 2023, và những khoản này không lặp lại theo quý. Mảng bán nhà năm nay mỏng hơn hẳn năm 2025, một phần vì nhịp bàn giao, một phần vì lãi Gladia chuyển sang dòng công ty liên kết. Với người cầm KDH, lãi thuộc cổ đông quý III giảm khoảng 25%, không phải 67,9%.
Báo cáo quý IV sẽ trả lời câu hỏi còn lại: phần còn thiếu của kế hoạch đến từ bàn giao Gladia thấp tầng, hay từ một khoản thu nhập ngoài bán nhà. Còn khoản 1.864 tỷ đồng khách trả trước, theo các công ty chứng khoán, sẽ chỉ bắt đầu thành doanh thu khi dự án bàn giao, từ năm 2027.