Tin khởi công sáng 23/10 chủ yếu nói về con số 60.000 tỷ đồng. Với người đang cầm cổ phiếu PDR, hai con số đáng đọc kỹ hơn là 35% và 7.666 tỷ đồng: Phát Đạt sở hữu bao nhiêu phần của dự án, và phải trả bao nhiêu để có phần đó. Nhìn vào báo cáo tài chính, câu trả lời cho thấy chi phí của thương vụ đã xuất hiện trước khi lợi ích kịp hình thành.
Dự án trên khu đất lõi Thủ Thiêm
Sáng 23/10, liên doanh giữa Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) khởi công dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem, với tổng mức đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng.CafeF Dự án nằm ở phân khu chức năng 2A của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nay thuộc phường An Khánh, TP.HCM. Khu đất rộng 74.513,4 m², tức khoảng 7,45 ha, chia thành sáu lô liền kề đánh số từ 2-1 đến 2-6, quy hoạch thành tổ hợp văn phòng hạng A, thương mại, bán lẻ, lưu trú và nhà ở.Người Quan Sát
Chủ đầu tư là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC. Pháp nhân này đã nộp xong 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào ngày 31/7/2026, nghĩa là nghĩa vụ tài chính về đất đã hoàn tất trước lễ khởi công.CafeF Ba ngân hàng đồng hành với dự án là MB, VietinBank và BIDV.
Phần 35% và khoản tiền để mua phần vốn đó
Theo Quyết định 4102/QĐ-UBND ngày 3/7/2026 của UBND TP.HCM, Phát Đạt sở hữu 35% vốn điều lệ Lotte Properties HCMC. Ba công ty thuộc Lotte nắm phần còn lại: Lotte Shopping 30,59%, Hotel Lotte 22,94% và Lotte E&C 11,47%.CafeF Tính riêng từng pháp nhân, Phát Đạt là thành viên góp vốn lớn nhất. Nhưng nhóm Lotte cộng lại giữ 65%, nên quyền chi phối nằm ở phía Hàn Quốc.
Ngày 10/8, Phát Đạt cho biết đã hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng phần vốn 35%.Người Quan Sát Theo CafeF, MB tài trợ toàn bộ phần vốn tham gia của Phát Đạt tại dự án.CafeF
Để thấy khoản này lớn cỡ nào, hãy đặt nó cạnh hai con số của chính Phát Đạt. Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của PDR là 5.246,15 tỷ đồng, thấp hơn khoản thanh toán 7.666 tỷ đồng. Với giá đóng cửa 12.050 đồng/cổ phiếu phiên 22/10, vốn hóa của PDR vào khoảng 12.000 tỷ đồng, nên riêng phần vốn ở Thủ Thiêm đã tương đương gần hai phần ba giá trị thị trường của cả công ty.
Phát Đạt được giao phát triển những khối nào
Trong cơ cấu phân công, Phát Đạt có hai vai trò khác nhau. Ở phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6, công ty đồng phát triển cùng Lotte, với thời gian xây dựng dự kiến 36 tháng.Người Quan Sát Ở hợp phần thương mại, dịch vụ kết hợp văn phòng, Phát Đạt phát triển toàn bộ hai cao ốc 2-1 và 2-3, gồm phần cao tầng, khối đế bốn tầng thương mại và các tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 219.722 m².CafeF Khối 2-5 thuộc hợp phần thương mại do Lotte tự phát triển.
Như vậy phần Phát Đạt đứng tên phát triển riêng là văn phòng và thương mại, còn nhà ở là phần làm chung. Văn phòng và mặt bằng bán lẻ thường tạo tiền qua cho thuê trong nhiều năm nếu chủ đầu tư giữ lại khai thác, khác với căn hộ bán một lần. Tuy nhiên đến nay các bên chưa công bố hai cao ốc 2-1 và 2-3 sẽ được bán hay cho thuê, cũng chưa công bố lịch mở bán phần nhà ở.
Lãi dự án và lãi vay đi vào sổ sách theo hai đường khác nhau
Đây là chỗ người cầm PDR dễ đọc nhầm. Phát Đạt nắm 35% còn nhóm Lotte nắm 65%, nên Lotte Properties HCMC nhiều khả năng được Phát Đạt hạch toán như công ty liên kết theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, chứ không phải công ty con. Theo cách hạch toán này, doanh thu bán nhà hay cho thuê văn phòng của dự án không cộng vào doanh thu của Phát Đạt. Phần lãi tương ứng 35% sẽ đi vào báo cáo kết quả kinh doanh qua dòng lãi hoặc lỗ trong công ty liên doanh, liên kết, và chỉ xuất hiện khi chính Lotte Properties HCMC có lãi.
Cách tính có thể khác nếu hợp đồng hợp tác có điều khoản riêng cho hai cao ốc 2-1 và 2-3, chẳng hạn một cơ chế chia sản phẩm hoặc doanh thu theo từng khối. Các công bố đến nay chưa nói rõ điểm này, nên đây là câu hỏi mở, cần chờ thuyết minh trong báo cáo tài chính.
Phía chi phí thì đi theo đường trực tiếp hơn. Khoản vay để mua phần vốn nằm trên bảng cân đối của Phát Đạt, nên lãi vay thường được ghi thẳng vào chi phí tài chính của công ty từ kỳ giải ngân. Gánh lãi vay đã nặng ngay trước thương vụ: quý II/2026, chi phí lãi vay của PDR là 101,07 tỷ đồng, tăng 62,97% so với cùng kỳ năm 2025 và bằng 125,61% lợi nhuận sau thuế của quý. Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu tại 30/6 là 1,27 lần. Đó là số liệu trước khi khoản thanh toán 7.666 tỷ đồng được hoàn tất vào ngày 10/8.
Nói gọn lại, chi phí của thương vụ đã bắt đầu chạy qua báo cáo của Phát Đạt, còn lợi ích đi qua một pháp nhân khác và phụ thuộc vào tốc độ dự án ra hàng.
Từ lễ khởi công đến lúc có tiền
Lễ khởi công đánh dấu dự án chuyển sang giai đoạn thi công, sau khi tiền đất đã nộp và thương vụ chuyển nhượng vốn đã xong. Các mốc quyết định tiền về với Phát Đạt thì chưa được công bố: lịch mở bán các khối nhà ở 2-2, 2-4 và 2-6, phương án khai thác hai cao ốc 2-1 và 2-3, và thời điểm bàn giao. Với thời gian xây dựng dự kiến 36 tháng, phần ghi nhận từ bàn giao nhà ở, nếu theo nhịp thông thường, khó rơi vào trước năm 2029. Tiền đặt cọc khi mở bán có thể về sớm hơn, nhưng sẽ chảy vào Lotte Properties HCMC trước.
Có hai cách đọc thương vụ này. Cách lạc quan cho rằng Phát Đạt đã đổi một khoản nợ lớn lấy chỗ đứng lâu dài ở khu lõi Thủ Thiêm, cạnh một đối tác có kinh nghiệm vận hành thương mại như Lotte. Cách thận trọng cho rằng công ty đang gánh lãi vay từ hôm nay cho một dòng lãi mà họ không kiểm soát nhịp độ, vì phía Lotte nắm đa số. Cả hai đều đúng một phần, và những dữ kiện hiện có chưa đủ để nghiêng hẳn về bên nào.
Những công bố đáng theo dõi
Báo cáo tài chính quý III/2026 của Phát Đạt, kỳ kết thúc ngày 30/9, sẽ là báo cáo đầu tiên phản ánh trọn khoản thanh toán hoàn tất ngày 10/8. Dòng đầu tiên cần mở ra là dư nợ vay dài hạn, so với mức 3.161,44 tỷ đồng tại 30/6. Con số này cho biết MB đã giải ngân thực tế bao nhiêu cho thương vụ.
Dòng thứ hai là chi phí lãi vay của quý, đặt cạnh mức 101,07 tỷ đồng của quý II. Đây là phần chi phí thương vụ đã chạy qua kết quả kinh doanh. Dòng thứ ba là khoản đầu tư vào công ty liên kết và thuyết minh đi kèm: Phát Đạt phân loại Lotte Properties HCMC ra sao, và có điều khoản riêng nào cho hai cao ốc 2-1, 2-3 hay không.
Sau báo cáo quý III, công bố đáng chờ tiếp theo là kế hoạch mở bán các khối nhà ở. Khi lịch mở bán xuất hiện, người theo dõi PDR mới có mốc thời gian để đặt cạnh chi phí lãi vay mỗi quý. Nếu lãi vay tiếp tục vượt lợi nhuận sau thuế trong khi dự án chưa có lịch bán hàng, khoảng cách giữa chi phí và lợi ích của thương vụ sẽ còn kéo dài qua nhiều quý.