Sở Xây dựng Hà Nội vừa ra Văn bản số 23754/SXD-QLN ngày 21/10/2026 về việc huy động vốn cho dự án Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội. Theo văn bản, nhà ở liên kế, đất nhà ở biệt thự và đất nhà ở cao tầng ở cả bốn phân khu A, B, C, D đủ điều kiện huy động vốn theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP.Người Quan Sát
Với người đang cầm cổ phiếu VHM, đây là một điều kiện pháp lý được gỡ cho nguồn tiền lớn nhất mà dự án trông vào. Với người ở Hà Nội đang tính đặt tiền mua nhà ở khu phía nam thành phố, văn bản này lại dễ bị đọc nhầm thành "được mở bán". Hai cách hiểu cách nhau khá xa, và bài này đi từng bước để tách chúng ra.
Dự án rất lớn, vốn chủ chỉ cần từ 15%
Theo hồ sơ nhà đầu tư cung cấp, dự án rộng khoảng 8.965,7ha, trải trên 11 phường, xã phía nam Hà Nội, với tổng vốn đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 15% tổng vốn, còn vốn vay và các nguồn huy động hợp pháp khác được chiếm tối đa 85%.Người Quan Sát
Tính ra, vốn chủ tối thiểu vào khoảng 138.800 tỷ đồng (15% của 925.651 tỷ đồng), còn hơn 780.000 tỷ đồng phải đến từ đi vay và huy động. Nói cách khác, dự án được thiết kế để chạy bằng tiền của người khác nhiều hơn tiền của chính nhà đầu tư, nên khâu gọi vốn quyết định nhịp triển khai.
Văn bản được gửi tới liên danh gồm Công ty CP Vinhomes (đại diện liên danh), Công ty CP Đầu tư bất động sản Ngọc Hồi, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại Ngọc Quý và Công ty CP Nghiên cứu đầu tư và Phát triển Tương Lai. Theo CafeF, Vinhomes nắm tỷ lệ tham gia 35% trong liên danh.CafeF Người cầm VHM cần nhớ rằng không phải toàn bộ dòng tiền của dự án thuộc về một mình Vinhomes. Dự án phấn đấu cơ bản hoàn thành vào quý I/2030 và hoàn thành toàn bộ vào quý IV/2030.
Phương án gọi 375.000 tỷ đồng: phần nhà ở mới đi được một đoạn ngắn
Theo phương án liên danh đề xuất, tổng vốn dự kiến huy động là 375.000 tỷ đồng, gồm 237.000 tỷ đồng cho bất động sản nhà ở và 138.000 tỷ đồng cho bất động sản không phải nhà ở. Phần nhà ở chiếm khoảng 63% phương án, và toàn bộ phương án tương đương khoảng 40% tổng vốn đầu tư. Các nguồn báo chí chưa nêu phần còn lại được chia giữa vốn chủ và vốn vay ngân hàng ra sao.Người Quan Sát
Sở Xây dựng cũng cho biết, tính đến ngày 7/10/2026, dự án đã huy động 37.000 tỷ đồng qua các đợt phát hành trái phiếu, trong đó 11.039 tỷ đồng dành cho các công trình nhà ở. Đặt các con số cạnh nhau sẽ thấy dự án đang ở đâu: tổng số đã huy động bằng khoảng 9,9% phương án 375.000 tỷ đồng, còn riêng phần nhà ở mới bằng khoảng 4,7% của 237.000 tỷ đồng dự kiến. Toàn bộ số tiền ấy đến từ trái phiếu, tức là tiền đi vay, chứ chưa phải tiền góp vốn hay tiền của người mua nhà.Người Quan Sát
Nói gọn, chặng gọi vốn từ nhà ở gần như mới bắt đầu. Văn bản ngày 21/10 mở đường cho phần còn lại, khoảng hơn 225.000 tỷ đồng theo phương án.
Văn bản mở được gì: góp vốn, hợp tác, chia lợi nhuận
Theo VnExpress, hình thức huy động vốn trong phương án là góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân. Bên tham gia hợp tác chỉ được phân chia lợi nhuận, và thời hạn huy động vốn tối đa bằng tiến độ dự án, tức đến quý IV/2030. Phạm vi huy động liên danh đề xuất gồm hơn 4.000ha đất đã được Hà Nội giao hồi đầu tháng 10, trong đó khoảng 1.200ha dành cho công trình nhà ở.VnExpress
Chi tiết "chỉ được phân chia lợi nhuận" là điểm quan trọng nhất với người có ý định đặt tiền. Một hợp đồng góp vốn hay hợp tác đầu tư theo phương án này cho người góp quyền hưởng lợi nhuận từ dự án. Nó không cho quyền nhận một căn nhà cụ thể.
Văn bản chưa mở được gì: quyền bán nhà hình thành trong tương lai
Bán nhà ở hình thành trong tương lai là một thủ tục riêng, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nhà ở chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, và với nhà chung cư thì phải nghiệm thu xong phần móng.LSVN Chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng, và cơ quan này trả lời bằng văn bản đến từng sản phẩm.
Luật cũng giới hạn khoản tiền người mua bỏ ra sớm: chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.VietnamFinance
Văn bản 23754/SXD-QLN không thuộc nhóm thủ tục này. Nó xác định đủ điều kiện huy động vốn theo Luật Nhà ở, không phải thông báo nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đến thời điểm này chưa có căn cứ để nói dự án đã được mở bán nhà ở.
Với người mua nhà, hệ quả rất cụ thể. Nếu có lời mời "góp vốn" hay "giữ chỗ" kèm lời hứa một căn nhà ở dự án này, giấy tờ cần hỏi là thông báo của Sở Xây dựng xác định căn nhà đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Văn bản ngày 21/10 không thay được giấy tờ ấy.
Dòng tiền của Vinhomes ở dự án này dựa vào đâu
Nguồn tiền của dự án hiện có ba lớp, mỗi lớp một mức độ chắc chắn.
Lớp đã có: trái phiếu. 37.000 tỷ đồng đã huy động tới 7/10 là tiền vay, phải trả lãi và trả gốc. Các nguồn báo chí chưa nêu kỳ hạn, lãi suất hay đơn vị phát hành của từng đợt. Trên bảng cân đối của Vinhomes, tổng nợ vay cuối quý II/2026 đã lên 215.508 tỷ đồng, từ 146.323 tỷ đồng cuối năm 2025. Đây là số hợp nhất của cả doanh nghiệp, không tách riêng cho dự án này, nên chưa thể quy toàn bộ mức tăng về đây. Nhưng nó cho thấy Vinhomes đang ôm nhiều vốn vào quỹ đất và công trình.
Lớp vừa được mở: góp vốn, hợp tác. Đây là phần văn bản ngày 21/10 tác động trực tiếp. Tiền từ lớp này không phải tiền vay, nhưng phải chia lợi nhuận cho bên góp. Quy mô thực tế phụ thuộc vào số tổ chức, cá nhân chịu góp, và chưa có số liệu công bố.
Lớp chưa tới: tiền bán nhà. Đây là nguồn tiền lớn nhất về dài hạn, nhưng chỉ bắt đầu chảy khi từng sản phẩm qua được thủ tục đủ điều kiện kinh doanh. Giá bán, thời điểm mở bán và tốc độ thu tiền hiện chưa có con số nào được công bố.
Song song, tiền chi đã có lịch: Hội đồng quản trị Vinhomes đã thông qua việc ký các hợp đồng xây dựng với Vincons Windows và Vincons cho dự án, trong đó một hợp đồng tạm tính hơn 67.000 tỷ đồng.CafeF Còn tiền thu từ nhà ở thì chưa.
Rủi ro nằm ở những khâu nào
Giải phóng mặt bằng. Theo Người Quan Sát, UBND xã Tam Hưng vừa thông báo thu hồi hơn 14,5ha đất ở hai thôn Bạch Đa và Phượng Thiên, với việc kiểm đếm, bồi thường và tái định cư dự kiến làm trong quý IV/2026.Người Quan Sát Các đợt thu hồi vẫn đang diễn ra cho thấy mặt bằng chưa khép lại trên toàn bộ ranh giới dự án. Báo chí chưa công bố tỷ lệ giải phóng mặt bằng cho cả dự án.
Tiến độ đến quý IV/2030. Thời hạn huy động vốn gắn với tiến độ dự án. Hạng mục trung tâm là sân vận động VinFast Trống Đồng đang làm phần kết cấu bê tông, dự kiến xong toàn bộ vào tháng 7/2027.Người Quan Sát Các phân khu nhà ở thì chưa có mốc thi công được công bố. Mỗi quý chậm lại là một quý lãi trái phiếu cộng dồn trong khi tiền bán nhà chưa về.
Sức mua. Khoảng 1.200ha đất ở là một khối nguồn cung rất lớn đổ vào khu phía nam Hà Nội trong vài năm. Tốc độ thu tiền sẽ phụ thuộc vào việc thị trường hấp thụ được bao nhiêu căn mỗi đợt, và ở mức giá nào. Hiện chưa có dữ liệu để đo biến số này.
Cũng cần thừa nhận một cách đọc khác. Liên danh có thể không cần chờ bán lẻ mới có tiền, nếu các đối tác tổ chức góp vốn sớm qua hình thức hợp tác mà văn bản vừa mở. Khi đó dòng tiền đến nhanh hơn, nhưng phần lợi nhuận phải chia ra cũng lớn hơn. Dữ liệu hiện có chưa cho biết liên danh nghiêng về hướng nào.
Văn bản nào sẽ cho biết tiền từ nhà ở bắt đầu về
Văn bản 23754/SXD-QLN đã gỡ một điều kiện pháp lý cho nguồn vốn từ nhà ở. Đó là bước cần, chưa phải bước đủ. Với Vinhomes, dự án này hiện là khoản chi đang chạy trước khoản thu, và nhịp thu phụ thuộc vào những giấy tờ chưa có.
Những tín hiệu đáng theo dõi:
- Thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội xác định nhà ở trong dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là văn bản cho phép bán và nhận đặt cọc tối đa 5%, nên khi nó xuất hiện, tiền từ người mua mới có cơ sở pháp lý để chảy vào.
- Báo cáo tài chính quý III và quý IV/2026 của Vinhomes. Hai dòng cần nhìn là tổng nợ vay và khoản người mua trả tiền trước. Nếu nợ vay tiếp tục tăng mà khoản trả trước chưa nhích lên, dự án vẫn đang chạy bằng tiền vay.
- Thông báo bàn giao mặt bằng của các xã trong dự án, bắt đầu từ các đợt thu hồi ở Tam Hưng dự kiến xong trong quý IV/2026. Mặt bằng sạch là điều kiện để có giấy phép xây dựng, và giấy phép là một trong những điều kiện để bán nhà.
Cho tới khi thông báo đầu tiên trong số đó xuất hiện, cách đọc đúng về văn bản ngày 21/10 là: dự án đã có thêm một cửa gọi vốn hợp pháp, còn cửa bán nhà vẫn chưa mở.