Tối 22/10 tại TP.HCM, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) và VietinBank (CTG) ký hợp đồng cho vay dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà – Gạo, với tổng hạn mức tín dụng gần 13.500 tỷ đồng. Theo SGGP, VietinBank cam kết giải ngân ngay sau lễ ký.SGGP
Với người đang cầm cổ phiếu KDH, chữ ký này chỉ là một mốc trong chuỗi dài hơn. Tiền của Khang Điền bắt đầu đi ra từ tuần sau. Tiền đi về, theo phương án đã công bố, chỉ đến sau khi công trình được bàn giao cho Nhà nước, và phần lớn về dưới dạng quỹ đất. Nhìn vào con số, bài này đi qua từng mốc, ghi rõ mốc nào tiền ra, mốc nào tiền về và mốc nào hiện chưa có ngày.
Từ chủ trương đến lễ khởi công
HĐND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư dự án ngày 19/6, theo phương thức đối tác công tư, loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).Thị trường Tài chính Tiền tệ Ở loại hợp đồng này, nhà đầu tư bỏ tiền làm công trình, chuyển giao cho Nhà nước rồi được thanh toán lại.
Cuối tháng 6, Khang Điền lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản. Tài liệu gửi cổ đông nêu tổng mức đầu tư sơ bộ gần 16.369,5 tỷ đồng, trong đó quỹ đất thanh toán khoảng 10.734,7 tỷ đồng và ngân sách thành phố khoảng 5.634,8 tỷ đồng trong trường hợp quỹ đất không đủ.Báo Pháp luật Ngày 15/7, UBND TP.HCM phê duyệt Khang Điền là nhà đầu tư thực hiện.Thị trường Tài chính Tiền tệ Sang tháng 8, HĐQT thông qua việc lập Công ty TNHH MTV Đầu tư Khang Phúc An, vốn điều lệ 2.500 tỷ đồng, do KDH sở hữu 100%, để ký và thực hiện hợp đồng BT.CafeF
Dự án khởi công ngày 29/8. Khoản tiền Khang Điền cam kết rõ nhất đến lúc này là phần vốn góp vào công ty con. Theo CafeF, doanh nghiệp tự huy động toàn bộ vốn, khoảng 15% là vốn chủ sở hữu và 85% là vốn vay.CafeF Áp tỷ lệ đó lên tổng mức đầu tư sơ bộ, phần vốn chủ vào khoảng 2.455 tỷ đồng, phần vay vào khoảng 13.900 tỷ đồng. Hạn mức vừa ký với VietinBank nằm sát con số này.
Tối 22/10: mốc tiền bắt đầu đi ra
Tại lễ ký, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh cho biết thành phố sẽ bắt đầu chi bồi thường cho người dân từ tuần sau, tổng số tiền dự kiến 10.800 tỷ đồng. Theo ông Dinh, nguồn vốn vay giúp nhà đầu tư Khang Điền chi trả tiền bồi thường, sớm có mặt bằng để triển khai dự án.VnExpress
Khoản 10.800 tỷ đồng chia cho hai khu rất chênh nhau. Khu Mả Lạng rộng 6,8 ha, ảnh hưởng khoảng 1.042 trường hợp, tổng tiền dự kiến chi hơn 9.400 tỷ đồng, đất ở được bồi thường cao nhất khoảng 484 triệu đồng mỗi m2. Khu Chợ Gà – Gạo rộng khoảng 4.350 m2, ảnh hưởng 238 hộ, tổng tiền dự kiến chi hơn 1.400 tỷ đồng, mức cao nhất hơn 609 triệu đồng mỗi m2.VnExpress
Đặt hai con số cạnh nhau, tiền bồi thường dự kiến bằng khoảng 80% hạn mức vay. Nói cách khác, phần lớn khoản vay không đi vào bê tông mà đi vào tay các hộ dân, ngay ở giai đoạn đầu dự án. Chi phí xây dựng, theo CafeF, chỉ gần 2.900 tỷ đồng trong tổng vốn sơ bộ.CafeF
Các bài báo ngày 22/10 không nêu lãi suất, kỳ hạn, tài sản bảo đảm hay lịch giải ngân chi tiết của khoản vay. Chủ tịch HĐQT VietinBank Trần Minh Bình nói việc cho vay không vì lợi nhuận kinh doanh.VnExpress Với cổ đông CTG, đây là một khoản tín dụng cỡ lớn cho dự án an sinh, và mức lãi thực tế chỉ lộ ra khi các bên công bố điều khoản.
Khoản vay lớn cỡ nào so với bảng cân đối của KDH
Báo cáo tài chính gần nhất đã công bố là bán niên 2026. Tại ngày 30/6, tổng dư nợ vay của Khang Điền hơn 16.600 tỷ đồng, tăng khoảng 64% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu đạt 19.974 tỷ đồng, tiền và tương đương tiền 2.605 tỷ đồng.Cafeland
Đặt hạn mức gần 13.500 tỷ đồng vào bảng cân đối đó, nó bằng khoảng 81% toàn bộ dư nợ vay và khoảng 68% vốn chủ sở hữu cuối tháng 6. Nếu giải ngân hết, dư nợ vay của doanh nghiệp sẽ tiến gần mức gấp đôi so với giữa năm.
Con số này bớt đột ngột hơn khi đọc kỹ điều khoản. Đây là hạn mức, giải ngân theo nhu cầu, không phải toàn bộ tiền rót vào cùng một lúc. Khoản vay cũng đi qua công ty con chuyên cho dự án, nên báo cáo hợp nhất các quý tới mới cho thấy dư nợ thực tế tăng bao nhiêu và được ghi ở khoản mục nào. Nếu thành phố chi bồi thường theo lịch từ tuần sau, báo cáo quý IV/2026 nhiều khả năng đã phản ánh một phần đáng kể số tiền này.
Phía còn lại cũng cần nhìn. Theo báo cáo bán niên, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của KDH âm 1.480 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, và doanh nghiệp đang bù bằng tiền vay.Cafeland Dự án Mả Lạng không đổi bức tranh đó trong ngắn hạn: nó cộng thêm một khoản chi lớn ở đầu, trong khi chưa mang về đồng doanh thu nào.
Sau bàn giao: tiền về bằng gì và khi nào
Ông Dinh nói tại lễ ký rằng dự án không có diện tích nào được sử dụng cho mục đích thương mại.VnExpress Khu Mả Lạng dự kiến có chung cư nhà ở xã hội khoảng 1.400 căn và 93 căn nhà thấp tầng, khu Chợ Gà – Gạo có chung cư khoảng 760 căn, tất cả phục vụ tái định cư. Khang Điền vì vậy không có căn hộ nào để bán ở hai khu này.
Tiền về với doanh nghiệp đi theo hợp đồng BT. Theo phương án mà CafeF thuật lại, sau khi hoàn thành và bàn giao công trình cho Nhà nước, nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng kết hợp ngân sách thành phố.CafeF Trong cơ cấu sơ bộ đưa ra cổ đông, quỹ đất chiếm khoảng 10.734,7 tỷ đồng, tức khoảng 66% tổng mức đầu tư. Phần ngân sách khoảng 5.634,8 tỷ đồng chỉ dùng khi quỹ đất không đủ.
Về thời gian, tài liệu cổ đông nêu dự án hoàn thành xây dựng trong quý IV/2028 và vận hành năm 2029.Báo Pháp luật Giữa mốc tiền bắt đầu ra (cuối tháng 10/2026) và mốc sớm nhất tiền có thể về (sau bàn giao), khoảng cách là hơn hai năm. Suốt thời gian đó, khoản vay vẫn phát sinh lãi.
Điều chưa biết và văn bản sẽ trả lời
Mốc quan trọng nhất với cổ đông KDH hiện chưa có ngày: quyết định giao quỹ đất đối ứng. Các nguồn đã công bố cho thấy giá trị sơ bộ của phần thanh toán bằng đất, nhưng chưa có văn bản nào nêu vị trí, diện tích và thời điểm giao chính thức. Giá trị cuối cùng cũng sẽ phụ thuộc vào định giá và quyết toán, không phải con số sơ bộ.
Vì vậy, lợi nhuận Khang Điền ghi nhận được từ dự án này hiện chưa tính được. Nếu quỹ đất có giá trị cao hơn chi phí thì doanh nghiệp có lãi. Nếu ngân sách phải bù phần thiếu thì dòng tiền về chậm hơn và phụ thuộc vào kế hoạch chi của thành phố.
Các khoảng trống này sẽ được lấp dần qua từng văn bản. Báo cáo tài chính quý III/2026 của KDH sẽ cho thấy dư nợ vay và vốn góp vào Khang Phúc An trước lễ ký. Báo cáo quý IV/2026 nhiều khả năng là lần đầu khoản vay VietinBank và tiền bồi thường hiện lên trên bảng cân đối. Còn quyết định giao quỹ đất của TP.HCM là văn bản trả lời câu hỏi tiền về ở đâu, bao nhiêu và khi nào.
Về giá, cổ phiếu KDH đóng cửa phiên 22/10 ở 14.900 đồng, tăng 0,34%. Lễ ký diễn ra vào buổi tối, sau giờ giao dịch, nên phiên này chưa phản ánh thông tin.
Kết lại, câu chuyện Mả Lạng với cổ đông KDH là chuyện về thời điểm. Tiền ra đã có lịch, từ tuần sau. Tiền về mới có nguyên tắc, chưa có ngày. Chừng nào quyết định giao quỹ đất chưa xuất hiện, khoản vay gần 13.500 tỷ đồng nên được đọc như một khoản chi phí vốn kéo dài nhiều năm, còn phần lợi nhuận vẫn là ẩn số.