Từ ngày 12/11 đến 14/12, dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP.HCM, nhận hồ sơ mua và thuê căn hộ.VnExpress Đây là lần đầu dự án có lịch nhận hồ sơ cụ thể sau khi Sở Xây dựng TP.HCM công khai thông tin chào bán. Cùng thời điểm, dự án Khu chung cư Thạnh Tân ở phường Dĩ An cũng công bố giá bán hơn 24,1 triệu đồng/m².Tiền Phong
Nếu bạn đang thuê trọ hoặc để dành tiền cho căn nhà đầu tiên, hai dự án này trả lời một câu hỏi rất cụ thể: một căn nhà ở xã hội ở TP.HCM lúc này tốn bao nhiêu tiền thật? Nói đơn giản thì bài viết đi theo đúng thứ tự người nộp hồ sơ sẽ gặp: tiền phải trả, điều kiện để được mua, nơi nộp hồ sơ, khoản tiền không nên đưa cho ai, và điều thay đổi sau khi đã cầm chìa khóa.
Một căn ở Long Trường tốn bao nhiêu
Dự án do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, gồm 462 căn: 344 căn để bán và 118 căn để cho thuê.Tiền Phong Căn bán rộng từ 29 đến 57 m², căn thuê từ 37 đến 69 m². Toàn bộ nằm trong khối chung cư 6 tầng trên khu đất hơn 14.300 m².
Theo thông tin Sở Xây dựng TP.HCM công khai, giá bán gần 24,5 triệu đồng/m², đã gồm thuế giá trị gia tăng 5% nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì.VnExpress Quy ra từng căn, căn nhỏ nhất khoảng 705 triệu đồng, còn căn 57 m² khoảng 1,4 tỷ đồng. Cả hai con số đều chưa tính phí bảo trì.
Bạn cần để ý chữ "chưa gồm" này. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là khoản thu riêng khi ký hợp đồng mua bán.Tiền Phong Vì vậy số tiền phải chuẩn bị lúc ký hợp đồng sẽ cao hơn 705 triệu hay 1,4 tỷ đồng được nêu trên báo. Nguồn tin hiện chưa nêu khoản này là bao nhiêu.
Với căn thuê, cách tính gọn hơn. Giá thuê khoảng 162.433 đồng/m² mỗi tháng, đã gồm thuế và kinh phí bảo trì, nên một căn 37 m² có tiền thuê khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng.VnExpress Căn thuê rộng nhất 69 m², tính cùng đơn giá, vào khoảng 11,2 triệu đồng mỗi tháng.
Thạnh Tân: mốc giá thứ hai, chưa có lịch nhận hồ sơ
Dự án Khu chung cư Thạnh Tân nằm ở khu phố Tân Long, phường Dĩ An, do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thanh Tân làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã phê duyệt đơn giá bán nhà ở xã hội tại khối 1A-1B là 24.164.557 đồng/m², gồm 23.013.864 đồng/m² giá gốc và 1.150.693 đồng/m² thuế giá trị gia tăng. Giá này cũng chưa gồm kinh phí bảo trì.Tiền Phong
Mức giá áp dụng cho 362 căn bán, rộng từ 36 đến 51,9 m², mỗi căn từ khoảng 826 triệu đồng đến hơn 1,29 tỷ đồng. Dự án còn 121 căn cho thuê với đơn giá 157.859 đồng/m² mỗi tháng sau khi cộng thuế và chi phí bảo trì, tương đương khoảng 5,57 đến 5,76 triệu đồng mỗi tháng cho căn 36 đến 36,5 m².
Đặt hai dự án cạnh nhau, giá nhà ở xã hội ở hai khu vực này đang cùng quanh mức hơn 24 triệu đồng/m². Khác biệt lớn nhất với người có nhu cầu là lịch nhận hồ sơ: Long Trường đã có ngày cụ thể, còn với Thạnh Tân, nguồn tin hiện tại mới nêu giá bán và giá thuê, chưa nêu thời gian nhận hồ sơ.
Ai được mua: điều kiện về đối tượng, thu nhập và nhà ở
Không phải ai có tiền cũng mua được nhà ở xã hội. Người đăng ký phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách, trong đó có người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã, cùng cán bộ, công chức, viên chức.Báo Chính phủ
Điều kiện thu nhập được tính theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 7/4/2026. Người độc thân phải có thu nhập bình quân thực nhận không quá 25 triệu đồng mỗi tháng. Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên được nâng trần lên 35 triệu đồng. Với vợ chồng, tổng thu nhập bình quân thực nhận của hai người không quá 50 triệu đồng mỗi tháng.Báo Chính phủ
Thu nhập này tính theo bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận. Nghị định cũng cho phép UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh theo từng khu vực, nên người nộp hồ sơ ở TP.HCM cần đối chiếu thêm với hướng dẫn của thành phố. Giấy xác nhận thu nhập đã cấp trước ngày 7/4/2026 vẫn còn giá trị trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận.
Về nhà ở, người đăng ký phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu, hoặc nếu có thì diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn.Công Thương Mỗi hộ gia đình chỉ được đăng ký ở một dự án trong cùng một thời điểm. Chủ đầu tư phối hợp với Sở Xây dựng để kiểm tra đối tượng trước khi công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện.
Nộp hồ sơ ở đâu, và khoản tiền nào không đưa cho ai
Với dự án Long Trường, Sở Xây dựng TP.HCM lưu ý người có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư trong thời gian đã công bố.VnExpress Hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại văn phòng Điền Phúc Thành ở số 1.01, khối B, Centana, 36 Mai Chí Thọ, phường Bình Trưng, gửi qua bưu chính hoặc gửi qua email của công ty. Người đăng ký chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của hồ sơ.
Sở Xây dựng cũng khuyến cáo người dân cảnh giác với các trường hợp môi giới, thu tiền hoặc nhận đặt cọc trái quy định. Khi kênh nộp hồ sơ đã được công bố rõ là nộp cho chủ đầu tư, một người lạ hứa "chắc suất" để đổi lấy tiền cọc là tín hiệu nên dừng lại. Việc xét duyệt dựa trên điều kiện về đối tượng, thu nhập và nhà ở, không dựa trên việc ai đưa tiền trước.
Sau khi mua: một tài sản có ràng buộc khi bán lại
Phần này ít được nhắc khi bàn về giá, nhưng lại quyết định bản chất của căn hộ với người đã mua. Theo Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm, tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà.LuatVietnam Trong 5 năm này, nếu cần bán, người mua chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Bán sai đối tượng có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu và người mua phải bàn giao lại nhà.LuatVietnam
Sau 5 năm, căn hộ mới được bán theo cơ chế thị trường, với điều kiện đã có Giấy chứng nhận. Như vậy trong ít nhất 5 năm kể từ khi trả đủ tiền, căn nhà ở xã hội không thể bán ra để thu về khoản cao hơn giá đã mua.
Điểm này khiến căn nhà ở xã hội khác căn hộ thương mại. Căn hộ thương mại có thể đem bán bất cứ lúc nào có người mua, giá có thể lên hoặc xuống. Căn nhà ở xã hội thì khóa cả hai chiều trong 5 năm đầu: người mua không phải bán rẻ cho người ngoài, nhưng cũng không hưởng phần chênh nếu giá khu vực tăng. Tiền đã bỏ vào căn hộ, dù là 705 triệu hay 1,4 tỷ đồng, không rút ra linh hoạt được như tiền gửi ngân hàng hay tiền trong tài khoản chứng khoán.
Nhận định
Căn nhà ở xã hội ở Long Trường hay Thạnh Tân là một chỗ ở dài hạn, có giá bán được phê duyệt theo quy định, đi kèm điều kiện về người mua và ràng buộc khi bán lại. Khoản tiền khoảng 705 triệu đến 1,4 tỷ đồng vì thế nên được hiểu là tiền dành cho chỗ ở ít nhất 5 năm, không phải khoản đầu tư có thể bán nhanh khi cần tiền.
Trước ngày 12/11, những điểm đáng đối chiếu là: thu nhập bình quân 12 tháng của bạn so với trần 25 triệu đồng (độc thân) hoặc 50 triệu đồng (vợ chồng), số tiền thật phải trả khi ký hợp đồng sau khi cộng phí bảo trì, và khoảng thời gian khoản tiền ấy có thể nằm yên trong căn hộ. Với Thạnh Tân, tín hiệu cần theo dõi là thông báo lịch nhận hồ sơ từ chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng.