Khoản nợ của Bamboo Airways tại Sacombank (STB) vừa có một tài sản cụ thể và một mức giá cụ thể để đem ra bán. Theo thông báo công bố ngày 13/10, ngân hàng đang lựa chọn tổ chức đấu giá quyền khai thác thương mại sáu tầng ở dự án Xi Grand Court, TP.HCM, với giá khởi điểm hơn 3.620 tỷ đồng.CafeF
Nhưng đây mới là bước đầu của một quy trình dài. Ngày đấu giá chưa có, điều kiện cho người mua chưa được công bố. Vì vậy bài này không đoán khoản nợ sẽ được thu về bao nhiêu. Điều bài làm được là chỉ ra thứ đem bán thực chất là gì, thủ tục đang ở đâu, và phiên đấu giá có thể rẽ theo những hướng nào. Điều báo cáo không nói thường nằm ở chính loại tài sản, nên ta bắt đầu từ đó.
Thứ được đem bán không phải là sổ đỏ
Tài sản trong thông báo là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Dấu Ấn Sài Gòn và CTCP Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận. Quyền này gắn với việc khai thác thương mại sáu tầng của dự án Xi Grand Court tại số 256-258 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, trước đây thuộc phường 14, quận 10.CafeF
Quy mô khá lớn. Tổng diện tích sàn thương mại trong danh mục là 47.316 m², trong đó tầng 1 rộng 8.142 m², tầng 2 rộng 8.049 m², tầng 3 và tầng 4 mỗi tầng 9.047 m², hai tầng còn lại rộng 5.400 m² và 7.631 m².Markettimes Tầng 4 có một rạp chiếu phim rộng 1.798 m².Znews
Chia giá khởi điểm cho tổng diện tích sàn, mỗi mét vuông đang được định giá khoảng 76,5 triệu đồng. Đây là phép tính của Investify từ hai số liệu trên, không phải con số do bên bán công bố. Con số này cũng không so thẳng được với giá căn hộ cùng khu, vì người mua không nhận quyền sở hữu căn hộ hay đất.
Người trúng đấu giá không nhận một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Họ nhận các quyền sinh ra từ một hợp đồng giữa hai công ty khác. Hồi tháng 6, khi Sacombank ra quyết định thu giữ chuỗi quyền này, danh mục được mô tả gồm quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền khai thác, chuyển nhượng, cho thuê, quản lý và quyền thụ hưởng bảo hiểm, phát sinh từ hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai ký ngày 22/12/2017.CafeF
Với mảnh đất có sổ đỏ, người mua chủ yếu kiểm tra tờ giấy và hiện trạng. Với quyền phát sinh từ hợp đồng, người mua phải đọc cả hợp đồng gốc: bên bán đã làm xong nghĩa vụ chưa, bên mua ban đầu đã trả đủ tiền chưa, chủ đầu tư có quyền gì với khối thương mại, và khối sàn đang có khách thuê hay để trống. Các bài báo ngày 14/10 chưa trả lời những câu hỏi này, và nguồn tra cứu cũng chưa xác nhận sáu tầng hiện đang kinh doanh đầy đủ, khai thác một phần hay chưa khai thác.
Thủ tục mới ở bước chọn tổ chức đấu giá
Thông báo ngày 13/10 chưa phải thông báo mở phiên đấu giá. Đây là thông báo tìm tổ chức hành nghề đấu giá. Sacombank nhận hồ sơ của các tổ chức này trong 3 ngày làm việc kể từ ngày đăng tải, sau đó mới triển khai các thủ tục tiếp theo.Markettimes
Từ đây tới lúc tiền về ngân hàng còn nhiều bước. Ngân hàng chọn và ký hợp đồng với tổ chức đấu giá. Tổ chức đấu giá đăng thông báo bán tài sản, kèm quy chế, tiền đặt trước và thời hạn nhận hồ sơ người mua. Phiên đấu giá diễn ra. Nếu có người trúng, hai bên ký hợp đồng mua bán, người mua nộp tiền, rồi quyền khai thác mới được chuyển giao. Mỗi bước có thời hạn riêng, và thông báo ngày 13/10 chưa nêu mốc nào trong số đó.
Giá khởi điểm đặt cạnh khoản nợ
Sacombank không công bố số dư nợ của Bamboo Airways. Con số tham khảo đang được dùng là ước tính của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) trong báo cáo cuối tháng 9: khoản nợ vào khoảng 3.000-4.000 tỷ đồng.Znews Đây là ước tính của công ty chứng khoán, không phải số liệu ngân hàng công bố.
Giá khởi điểm hơn 3.620 tỷ đồng rơi vào giữa khoảng ước tính đó. Nếu tài sản bán được ở giá khởi điểm, riêng lô này đã có thể bù phần lớn khoản nợ theo ước tính của VCBS.
Tuy nhiên, phép so sánh có hai giới hạn. Thứ nhất, khoản nợ thực tế gồm cả lãi và chi phí xử lý, mà con số khoảng 3.000-4.000 tỷ đồng không tách rõ. Thứ hai, theo nguyên tắc chung khi xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng chỉ được giữ phần tiền đủ trả nợ và chi phí, phần dư nếu có thuộc về bên bảo đảm. Vì vậy, giá trúng cao hơn khoản nợ không làm Sacombank thu thêm.
Lô này không phải tài sản bảo đảm duy nhất
Trước Xi Grand Court, ngày 31/3/2026, Sacombank đã ban hành quyết định thu giữ 355 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Khu C, khu biệt thự thuộc Khu phức hợp Đăk Đoa, Gia Lai, tổng diện tích hơn 86.308 m². Chủ sở hữu là CTCP Tập đoàn FLC, và ngân hàng dự kiến thu giữ từ ngày 22/4 đến ngày 22/6/2026.CafeF Các bài báo ngày 14/10 không nêu lô đất này đã được đem đấu giá hay chưa.
Hai nhóm tài sản khác nhau rõ về tính chất. Lô Gia Lai là hàng trăm giấy chứng nhận ở một khu nghỉ dưỡng ngoài đô thị lớn. Lô Xi Grand Court là một khối sàn thương mại liền mạch ở nội đô TP.HCM, với giá khởi điểm lớn. Trong các tài sản bảo đảm của khoản vay này được báo chí nêu, Xi Grand Court là lô đầu tiên có giá khởi điểm công bố. Vì thế, phiên đấu giá này là phép thử đầu tiên cho câu hỏi khoản nợ được thu về bao nhiêu.
Ba hướng rẽ của phiên đấu giá
Có người trả từ giá khởi điểm trở lên
Điều kiện là có ít nhất một người mua đủ năng lực tài chính, đã đọc hồ sơ pháp lý của quyền khai thác và chấp nhận mức khoảng 76,5 triệu đồng mỗi mét vuông sàn. Tín hiệu sớm nhất là số hồ sơ đăng ký mua khi tổ chức đấu giá mở nhận hồ sơ.
Nếu hướng này xảy ra, số tiền thu được đủ lớn so với khoản nợ mà VCBS ước tính. Thời điểm tiền về phụ thuộc vào lịch nộp tiền trong hợp đồng mua bán sau phiên đấu giá, nên có thể chưa rơi gọn vào quý 4.
Phiên đầu không thành, ngân hàng phải hạ giá
Điều kiện là không ai đăng ký, hoặc không ai trả bằng giá khởi điểm. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định các trường hợp phiên đấu giá bị coi là không thành, nhưng không đặt một mức giảm giá cố định cho tài sản bảo đảm của ngân hàng.Cổng thông tin PBGDPL Thái Nguyên Mức giảm, số vòng và khoảng cách giữa các vòng do Sacombank quyết định cùng tổ chức đấu giá.
Hệ quả là tiền về chậm hơn và ít hơn. Mỗi vòng giảm giá làm khoảng cách giữa số thu được và khoản nợ rộng thêm.
Hồ sơ của chính loại quyền khiến người mua đứng ngoài
Điều kiện là hồ sơ pháp lý của quyền khai thác có điểm chưa rõ: nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng gốc chưa xong, quan hệ với chủ đầu tư Phú Sơn Thuận chưa được làm rõ, hoặc hiện trạng sáu tầng không như danh mục mô tả. Khác với hướng thứ hai, ở đây hạ giá không giải quyết được vấn đề, vì người mua lo về quyền họ sẽ nhận chứ không chỉ về giá.
Nếu hướng này xảy ra, việc thu nợ có thể kéo sang năm sau. Ngân hàng phải bổ sung hồ sơ, làm việc với các bên trong hợp đồng gốc, hoặc chuyển sang tài sản khác.
Mốc sẽ cho câu trả lời
Bài này không cho rằng hướng nào có khả năng cao hơn, vì chưa có dữ liệu để phân biệt. Có ba mốc sẽ lần lượt cho câu trả lời:
- Thông báo của Sacombank về tổ chức đấu giá được chọn, dự kiến không lâu sau hạn nhận hồ sơ 3 ngày làm việc.
- Thông báo bán tài sản của tổ chức đấu giá, nơi sẽ có ngày phiên đấu giá, tiền đặt trước và hồ sơ pháp lý để người mua xem.
- Kết quả phiên đầu: có người trả từ 3.620 tỷ đồng trở lên, hay phải tổ chức lại ở mức giá thấp hơn.
Chỉ kết quả phiên đấu giá mới cho biết khoản nợ Bamboo Airways được thu về bao nhiêu. Trước mốc đó, mọi con số so sánh với khoản nợ vẫn chỉ là giá khởi điểm trên giấy.