Ngày 6/10, Novaland (NVL) công bố số liệu dự kiến cho quý III/2026: lãi sau thuế ước hơn 1.100 tỷ đồng.CafeF Cũng trong quý này, tính đến 23/9, lô trái phiếu NVLH2224006 của chính công ty còn khoảng 1.816,7 tỷ đồng gốc và lãi chưa thanh toán, với lý do chưa thu xếp được nguồn tiền.Tuổi Trẻ
Lãi nghìn tỷ trong ba tháng mà chưa trả được một lô trái phiếu có quy mô tương đương, nghe qua như mâu thuẫn. Thực ra cả hai con số cùng đúng, vì lợi nhuận kế toán của nhà phát triển bất động sản được ghi nhận ở thời điểm khác với lúc tiền của người mua nhà chảy về.
Cần nói rõ ngay từ đầu: lãi quý III là số ước tính của công ty, chưa phải báo cáo tài chính chính thức.
Novaland công bố gì ngày 6/10
Theo số liệu dự kiến mà CafeF dẫn lại, doanh thu thuần hợp nhất quý III/2026 của Novaland đạt hơn 5.000 tỷ đồng, tăng khoảng 200% so với cùng kỳ năm trước.CafeF Cộng dồn 9 tháng, lãi sau thuế dự kiến hơn 2.800 tỷ đồng, theo công ty tương đương khoảng 1,5 lần kế hoạch lợi nhuận ĐHĐCĐ thường niên 2026 đã thông qua.Người Quan Sát
Novaland gắn kết quả với việc đẩy nhanh bàn giao nhà. Từ đầu năm, công ty đã bàn giao hơn 1.000 sản phẩm, tập trung tại Victoria Village (hơn 800 căn hộ) và Aqua City.CafeF Hơn 1.250 sổ hồng cũng đã được cấp tại các dự án, theo doanh nghiệp.
Ba lô trái phiếu vẫn chậm thanh toán
Theo các bản công bố thông tin của Novaland do Tuổi Trẻ tổng hợp ngày 6/10, ba lô trái phiếu đang chậm trả:
- NVLH2224006: phát hành 1.500 tỷ đồng, lãi suất 11,5%/năm. Tính đến 23/9, sau khi trả thêm hơn 15 tỷ đồng tiền gốc, công ty còn nợ hơn 1.403,7 tỷ đồng gốc và hơn 412,95 tỷ đồng lãi, tổng cộng khoảng 1.816,7 tỷ đồng.Tuổi Trẻ
- NVLH2223007: phát hành 625,7 tỷ đồng, dư nợ gốc còn hơn 266,77 tỷ đồng tính đến 30/9.
- NVLH2223008: phát hành 157,3 tỷ đồng, còn hơn 35,1 tỷ đồng gốc chưa trả tính đến 30/9.
Với cả ba lô, Novaland nêu cùng một lý do: chưa thu xếp được nguồn tiền, và công ty đang tiếp tục thương thảo với nhà đầu tư.
Riêng lô NVLH2224006, khoản còn nợ lớn hơn lãi ước tính của cả quý III. Hai con số thuộc cùng một quý, nhưng không phải nguyên nhân hay hệ quả của nhau.
Vì sao lãi trên sổ chưa tự thành tiền trả nợ
Với nhà phát triển bán nhà trước khi xây xong, người mua thường trả tiền theo tiến độ: đặt cọc, rồi đóng từng đợt theo công trình, và chỉ còn một phần nhỏ khi nhận nhà, nhận sổ. Doanh nghiệp nhận tiền từ sớm, có khi nhiều năm trước ngày bàn giao, nhưng chưa tính là doanh thu. Trên bảng cân đối, khoản này nằm ở mục người mua trả tiền trước, tức là doanh nghiệp còn nợ khách bằng căn nhà.
Doanh thu và lợi nhuận chỉ được ghi nhận khi nhà được bàn giao. Lúc đó khoản "người mua trả tiền trước" giảm xuống, chuyển thành doanh thu, còn phần lớn tiền của căn nhà đã về công ty từ trước và có thể đã chi cho xây dựng, trả lãi vay hoặc các nghĩa vụ khác. Tiền mới đến lúc bàn giao thường chỉ là đợt cuối của khách.
Vì vậy, hơn 800 căn hộ Victoria Village giao trong năm nay giúp sổ sách đẹp lên, nhưng lãi ghi nhận từ các căn hộ ấy không tương ứng với một khoản tiền mặt mới cùng quy mô. Một quý lãi nghìn tỷ hoàn toàn có thể đi cùng một quý thiếu tiền trả trái phiếu.
Báo cáo bán niên 2026 đã cho thấy khoảng cách này. Novaland báo lãi sau thuế hợp nhất 1.772 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, đảo chiều so với khoản lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ.Dân trí Cùng kỳ đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn thâm hụt, và đơn vị kiểm toán tiếp tục nhấn mạnh vấn đề hoạt động liên tục của công ty trong bối cảnh còn các nghĩa vụ tài chính đến hạn, thậm chí quá hạn.FireAnt
Bàn giao không phải nguồn lãi duy nhất
Cơ chế ghi nhận doanh thu không phải lời giải thích duy nhất. Theo Dân trí, lãi 6 tháng đầu năm ngoài chuyển nhượng đất và bàn giao nhà còn có đóng góp từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư.Dân trí Loại lợi nhuận này mang tính một lần, không lặp lại đều đặn.
Với quý III, công ty mới đưa ra con số tổng, chưa công bố cơ cấu. Theo Novaland, kết quả gắn với bàn giao, nhưng chưa thể biết bao nhiêu phần trong hơn 1.100 tỷ đồng đến từ bán nhà và bao nhiêu từ các khoản tài chính. Dữ liệu hiện có nghiêng về cơ chế ghi nhận khi bàn giao là lời giải chính, vì nó khớp với điều công ty tự nói về nguồn lãi. Mức đóng góp của từng nguồn chỉ rõ khi có báo cáo quý III.
Nợ lớn đến đâu, tiền trả nợ đến từ đâu
Ba lô trên chỉ là một phần của gánh nợ. Tại ngày 30/6, tổng dư nợ gốc vay và trái phiếu của Novaland khoảng 72.911 tỷ đồng. Trong đó, các khoản vay và trái phiếu đã đến hạn mà chưa thanh toán có dư nợ gốc 16.716 tỷ đồng, và các bên đã đồng ý gia hạn một phần giá trị 3.244 tỷ đồng. Từ 1/7 đến khi báo cáo bán niên được phê duyệt, công ty trả thêm 2.417 tỷ đồng nợ gốc.Dân trí
Áp lực còn kéo sang năm tới. Khoảng 30.500 tỷ đồng nợ vay sẽ đáo hạn trong vòng 12 tháng tính từ cuối quý II, trong đó có khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu.FireAnt
Đặt cạnh các con số này, nguồn tiền gần nhất để trả trái phiếu không phải lãi quý III mà là đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Thời gian đăng ký mua và nộp tiền dự kiến từ 8/10 đến 29/10. Theo phương án, hơn 5.953 tỷ đồng sẽ dùng để trả một phần hoặc toàn bộ gốc của 13 lô trái phiếu, tùy thỏa thuận với trái chủ. Nếu tiền thu không đủ, Novaland cho biết sẽ ưu tiên nợ quá hạn của công ty mẹ trước, rồi mới đến hai công ty con Nova Saigon Royal và No Va Thảo Điền.Dân trí
Nói cách khác, tiền trả nợ trong vài tháng tới phụ thuộc vào số cổ đông thực sự nộp tiền, không phụ thuộc vào lãi kế toán.
Ai được gì từ khoản lãi quý III
Người mua nhà được lợi rõ nhất: hơn 1.000 sản phẩm đã giao và hơn 1.250 sổ hồng đã cấp nghĩa là họ nhận được tài sản đã trả tiền từ trước, và nghĩa vụ "nợ bằng căn nhà" với nhóm này được xử lý xong.
Người cầm cổ phiếu NVL nhận được sổ sách sạch hơn. Nhưng lãi kế toán không trả được nợ đến hạn, và câu hỏi về khả năng hoạt động liên tục mà kiểm toán đã nhấn mạnh chỉ được trả lời bằng tiền mặt.
Người cầm trái phiếu chỉ được lợi khi có tiền mặt mới. Với họ, lãi quý III là tín hiệu công ty vẫn vận hành và giao được hàng, chưa phải nguồn trả nợ. Tiền về tay trái chủ phụ thuộc vào kết quả chào bán, các thương vụ bán tài sản và các thỏa thuận gia hạn.
Hai dữ kiện sẽ trả lời phần còn lại
Lãi quý III cho thấy Novaland đã giao được nhà và sổ sách đang cải thiện, nhưng nó không tự làm giảm khoản nợ trái phiếu đang chậm trả. Câu hỏi "có thêm bao nhiêu tiền thật" sẽ được trả lời bằng hai dữ kiện.
Báo cáo tài chính quý III chính thức. Hai chỉ tiêu đáng đặt cạnh nhau là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và khoản người mua trả tiền trước. Nếu lãi tăng mạnh, "người mua trả tiền trước" giảm tương ứng và dòng tiền kinh doanh vẫn âm, phần lớn khoản lãi là tiền đã thu từ những năm trước. Nếu dòng tiền kinh doanh quay về dương, bàn giao đã bắt đầu mang về tiền mới. Báo cáo cũng sẽ cho biết cơ cấu lãi quý III.
Kết quả đợt chào bán sau hạn nộp tiền 29/10. Số tiền cổ đông thực nộp sẽ quyết định bao nhiêu trong hơn 5.953 tỷ đồng dành cho 13 lô trái phiếu thực sự có mặt. Đây là nguồn trực tiếp nhất để Novaland xử lý các lô đang chậm trả như NVLH2224006.
Cho đến khi có hai dữ kiện đó, con số hơn 1.100 tỷ đồng nên được đọc đúng bản chất: thước đo việc giao nhà, chưa phải thước đo tiền trả nợ.