Nhìn vào hai nghị quyết của Hội đồng quản trị Hòa Phát (HPG) cách nhau đúng hai tháng, có một con số đứng yên và một con số thay đổi rất mạnh. Phần Hòa Phát nhận về vẫn là 799,5 triệu cổ phần CTCP Tập đoàn Tương lai Sông Hồng, trị giá 7.995 tỷ đồng. Phần Hòa Phát đem đi, tức cổ phần của chính công ty địa ốc trong tập đoàn, lại gấp khoảng ba lần. Hệ quả là tỷ lệ sở hữu của Hòa Phát tại CTCP Phát triển bất động sản Hòa Phát chỉ còn 26,55%, trong khi kế hoạch hồi tháng 7 dự kiến giữ 76,41%.Hòa Phát
Bài viết này đi lần lượt qua từng mốc có ngày tháng, đặt hai văn bản cạnh nhau, rồi tách bạch những gì đã được công bố với những gì vẫn còn là câu hỏi.
Tương lai Sông Hồng: vốn tăng hơn 26 lần trong chưa đầy 9 tháng
Tương lai Sông Hồng ra đời ngày 14/11/2025 với vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng do năm cổ đông cá nhân góp. Vốn được nâng lên 9.200 tỷ đồng vào ngày 5/2/2026, lên 12.800 tỷ đồng vào ngày 22/6, rồi lên 39.450 tỷ đồng (tương ứng 3.945 triệu cổ phần) theo chứng nhận thay đổi ngày 3/8.Người Quan Sát Cổ đông lớn nhất lúc thành lập là ông Trần Đăng Khoa với 40% vốn ban đầu. Ông Khoa hiện là Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Tương lai Sông Hồng, đồng thời là Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh.CafeBiz
Doanh nghiệp này đứng tên khu đô thị đa mục tiêu ở xã Thư Lâm và xã Đông Anh (Hà Nội), diện tích nghiên cứu khoảng 696 ha, vốn đầu tư sơ bộ khoảng 60.558 tỷ đồng, tiến độ 2026–2029.MarketTimes Ngày 11/8, liên danh Đại Quang Minh, THACO, Hòa Phát và Tương lai Sông Hồng tiếp tục khởi công khu đô thị đa mục tiêu và khu định cư ở phường Lĩnh Nam, dọc sông Hồng. Khu đa mục tiêu rộng khoảng 169,5 ha với vốn sơ bộ khoảng 174.758 tỷ đồng.CafeBiz
Theo thông tin đăng ký doanh nghiệp mà CafeBiz dẫn lại, toàn bộ phần vốn tăng thêm trong đợt lên 39.450 tỷ đồng được góp bằng tài sản thay vì tiền mặt. Danh sách đầy đủ ai đã góp tài sản gì trong đợt này chưa được công bố.
Kế hoạch ngày 22/7: đổi khoảng 250 triệu cổ phần, giữ quá ba phần tư
Nghị quyết HĐQT số 10/NQHP-2026 ngày 22/7 thông qua việc Hòa Phát đăng ký mua 799,5 triệu cổ phần do Tương lai Sông Hồng chào bán, mệnh giá 10.000 đồng, tổng giá trị 7.995 tỷ đồng. Văn bản ghi rõ khi đó Hòa Phát chưa sở hữu cổ phần nào của Tương lai Sông Hồng. Hòa Phát không trả bằng tiền mà góp bằng cổ phần đang nắm tại Bất động sản Hòa Phát, với mức định giá ghi trong nghị quyết là 32.000 đồng mỗi cổ phần.Hòa Phát
Cùng văn bản đó nêu hiện trạng ở cả hai phía. Bất động sản Hòa Phát có vốn điều lệ 10.600 tỷ đồng, trong đó Hòa Phát góp 10.598 tỷ đồng, tức 99,98%. Sau giao dịch, phần này dự kiến giảm còn 8.099,56 tỷ đồng, tương ứng 76,41%. Ở Tương lai Sông Hồng, phần của Hòa Phát dự kiến chiếm khoảng 20,27% trên mức vốn 39.450 tỷ đồng, và người đại diện phần vốn dự kiến là ông Nguyễn Việt Thắng, Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Hòa Phát.
Điều đáng chú ý là các con số trong kế hoạch tháng 7 tự khớp với nhau. Phần vốn giảm từ 10.598 tỷ xuống 8.099,56 tỷ đồng là khoảng 2.498 tỷ đồng mệnh giá, tương đương khoảng 249,8 triệu cổ phần. Nhân với 32.000 đồng thì ra đúng 7.995 tỷ đồng. Đây là phép tính của Investify từ chính nghị quyết, và nó cho thấy kế hoạch ban đầu là một giao dịch cân đối: Hòa Phát vẫn nắm quá ba phần tư công ty con của mình.
Nghị quyết ngày 30/9: cùng phần nhận về, phần đem đi gấp ba
Nghị quyết HĐQT số 13/NQHP-2026 ngày 30/9, do ông Trần Đình Long, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Hòa Phát, ký, xác nhận Hòa Phát đã mua đủ 799.500.000 cổ phần, tổng giá trị 7.995 tỷ đồng, đúng như đăng ký. Hình thức vẫn là góp bằng cổ phần Bất động sản Hòa Phát. Nhưng số cổ phần đem góp là 778.405.218 cổ phần, và Hòa Phát còn lại 281.394.782 cổ phần, tức 26,55% vốn điều lệ công ty địa ốc.Hòa Phát
So với khoảng 249,8 triệu cổ phần suy ra từ kế hoạch tháng 7, số thực góp gấp khoảng 3,1 lần. Ở phía bên kia, vốn góp của Hòa Phát tại Tương lai Sông Hồng sau giao dịch là 9.915 tỷ đồng, chiếm 25,13%, cao hơn mức khoảng 20,27% dự kiến hồi tháng 7. Người đại diện phần vốn này là ông Hoàng Quang Việt, Thành viên HĐQT Hòa Phát, thay cho ông Thắng như nghị quyết cũ dự kiến.
Phần cổ phần Hòa Phát không còn giữ đã chuyển sang Tương lai Sông Hồng. CafeBiz cho biết doanh nghiệp này trở thành cổ đông chính, nắm khoảng 73,5% Bất động sản Hòa Phát.CafeBiz Tính trực tiếp từ hai con số trong nghị quyết 30/9, 778,4 triệu trên 1.060 triệu cổ phần là khoảng 73,4%.
Hai khoảng trống trong công bố ngày 30/9
Mức định giá ở lần góp cuối cùng. Nghị quyết tháng 7 ghi 32.000 đồng mỗi cổ phần Bất động sản Hòa Phát, còn nghị quyết tháng 9 không ghi mức nào. Lấy 7.995 tỷ đồng chia cho 778,4 triệu cổ phần thì mỗi cổ phần tương ứng khoảng 10.270 đồng, sát mệnh giá 10.000 đồng. Cần nói rõ đây chỉ là phép chia của Investify, không phải mức định giá do Hòa Phát công bố. Văn bản không cho biết biên bản định giá cuối cùng ghi con số nào, cũng không cho biết toàn bộ 778,4 triệu cổ phần có cùng đổi lấy 799,5 triệu cổ phần mới hay không.
Phần chênh khoảng 1.920 tỷ đồng. Hòa Phát mua 7.995 tỷ đồng cổ phần mới, nhưng vốn góp sau giao dịch ghi 9.915 tỷ đồng. Phần chênh khoảng 1.920 tỷ đồng, tương đương khoảng 192 triệu cổ phần theo mệnh giá, không được giải thích trong nghị quyết. Trong khi đó, nghị quyết tháng 7 ghi rõ Hòa Phát chưa có cổ phần nào. Nếu cả hai văn bản cùng đúng, giữa 22/7 và 30/9 Hòa Phát đã có thêm khoảng 192 triệu cổ phần Tương lai Sông Hồng ngoài đợt mua này, và công bố ngày 30/9 không mô tả phần đó.
Điều 2 của nghị quyết 30/9 chỉ ghi rằng các nội dung khác với nghị quyết 22/7 được điều chỉnh tương ứng. Hai văn bản cho thấy kết quả đã khác kế hoạch, nhưng không cho thấy lý do. Vì vậy bài viết không suy đoán động cơ của thay đổi này.
Từ công ty con thành hai khoản vốn góp thiểu số
Với cổ đông HPG, thay đổi lớn nhất nằm ở hình dạng của mảng bất động sản trong tập đoàn. Trước đây, Bất động sản Hòa Phát là công ty con gần như sở hữu toàn bộ. Giờ đây mảng này đi về cổ đông HPG qua hai đường: Hòa Phát nắm trực tiếp 26,55% Bất động sản Hòa Phát, và nắm 25,13% Tương lai Sông Hồng, doanh nghiệp đang giữ khoảng 73,4% Bất động sản Hòa Phát.
Cộng hai đường lại, phần lợi ích kinh tế của Hòa Phát tại Bất động sản Hòa Phát vào khoảng 45%: 26,55% trực tiếp cộng 25,13% nhân 73,4%. Phép tính này giả định Tương lai Sông Hồng giữ nguyên số cổ phần vừa nhận. Như vậy phần lợi ích không mất nhiều như con số 26,55% gợi ý. Thứ thực sự mất đi là quyền chi phối, vì người nắm quá nửa Bất động sản Hòa Phát giờ là Tương lai Sông Hồng, nơi Hòa Phát chỉ có khoảng một phần tư phiếu biểu quyết.
Cách ghi sổ nhiều khả năng cũng đổi theo. Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 07, nhà đầu tư nắm từ 20% đến dưới 50% quyền biểu quyết, nếu không có thỏa thuận khác, được coi là có ảnh hưởng đáng kể.VAS 07 Khi đó khoản đầu tư thường được ghi theo phương pháp vốn chủ sở hữu. Nói đơn giản, báo cáo hợp nhất không còn cộng từng dòng doanh thu, chi phí của công ty bị đầu tư, mà chỉ ghi phần lãi hoặc lỗ tương ứng tỷ lệ sở hữu. Hòa Phát xếp hai khoản này vào loại nào thì phải chờ chính báo cáo tài chính trả lời.
Báo cáo quý III là văn bản cần đọc tiếp theo
Quý III kết thúc đúng ngày 30/9, cùng ngày nghị quyết số 13 được ký. Theo Thông tư 96/2020/TT-BTC, công ty niêm yết là công ty mẹ phải công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý trong vòng 30 ngày kể từ khi kết thúc quý, tức chậm nhất ngày 30/10/2026.Chinhphu.vn Đây là hạn chung theo quy định, Hòa Phát chưa công bố ngày cụ thể.
Báo cáo đó sẽ là văn bản đầu tiên có thể trả lời những câu hỏi mà công bố ngày 30/9 để ngỏ. Những điểm đáng theo dõi gồm:
- Bất động sản Hòa Phát còn được hợp nhất hay đã chuyển sang khoản đầu tư vào công ty liên kết.
- Hai khoản 26,55% và 25,13% được ghi nhận với giá trị bao nhiêu.
- Giao dịch có tạo ra khoản lãi hoặc lỗ nào trong kỳ hay không, và phần chênh khoảng 1.920 tỷ đồng được thuyết minh ra sao.
Kết luận có thể nói gọn: thương vụ đã đổi mảng bất động sản của Hòa Phát từ một công ty con do tập đoàn tự quyết thành phần vốn góp thiểu số trong một nhóm doanh nghiệp mà Hòa Phát không chi phối. Phần lợi ích kinh tế còn lại vào khoảng 45%, đó là con số tính được trực tiếp từ các văn bản đã công bố. Còn giá trị của phần lợi ích ấy trên sổ sách thì chưa được công bố, và cho tới khi báo cáo quý III ra, mọi con số về định giá vẫn chỉ là phép tính từ bên ngoài.