Từ ngày 2/10, người cầm HDC mở bảng điện sẽ không thấy lô 500.000 cổ phiếu mà Tổng giám đốc Hodeco vừa đăng ký bán nằm ở hàng chờ bán. Lý do nằm ở phương thức giao dịch: lô này được đăng ký bán thỏa thuận, không đi qua sổ lệnh khớp.
Theo công bố được CafeF đưa tin ngày 29/9, ông Lê Viết Liên, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC, sàn HoSE), đăng ký bán 500.000 cổ phiếu trong khoảng từ 2/10 đến 31/10/2026, với mục đích cơ cấu lại tài chính.CafeF Nhìn vào con số, đây là một giao dịch nhỏ. Thứ đáng đặt cạnh nó là tình hình kinh doanh của chính Hodeco: lợi nhuận nửa đầu năm mới đạt khoảng một phần năm kế hoạch, còn thương vụ bán dự án Seavillage 1.050 tỷ đồng vẫn chưa có tên bên nhận.
Quy mô giao dịch: 0,22% vốn điều lệ
Trước khi đăng ký bán, ông Liên sở hữu hơn 8,7 triệu cổ phiếu HDC, tương đương 3,8% vốn. Nếu bán hết như đăng ký, lượng nắm giữ giảm xuống hơn 8,2 triệu cổ phiếu, tương đương 3,58%.CafeF Phần bán ra chỉ bằng khoảng 0,22% vốn điều lệ gần 2.297 tỷ đồng của Hodeco.CafeF Giao dịch này không làm thay đổi vị trí của ông trong cơ cấu cổ đông, cũng không làm tăng hay giảm số cổ phiếu đang lưu hành. Cổ phiếu chỉ đổi chủ.
Điều khiến giao dịch được chú ý là nhịp thời gian. Từ 30/7 đến 27/8, ông Liên đã mua vào 300.000 cổ phiếu HDC, nâng tỷ lệ sở hữu từ 3,67% lên 3,8%.Đầu tư Chứng khoán Lượng đăng ký bán lần này lớn hơn lượng vừa mua. Nếu giao dịch hoàn tất, tỷ lệ 3,58% sau khi bán sẽ thấp hơn cả mức trước đợt mua tháng 8.
Có hai thông tin mà công bố không nêu: giá bán và người mua. Báo cáo về đợt mua trước đó cũng chỉ ghi phương thức "khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận", không có giá mua bình quân.CafeF Vì vậy, mọi phép tính lãi lỗ cho ông Liên lúc này đều chỉ là ước đoán. Điều duy nhất đã rõ là mục đích được công bố, tức cơ cấu lại tài chính, và bài này không suy diễn thêm động cơ nào khác.
Bán thỏa thuận khác bán khớp lệnh ở chỗ nào
Trên HoSE, hai cách bán này đi theo hai đường riêng. Lệnh khớp được đưa vào sổ lệnh chung, xếp hàng theo giá và thời gian, và chính các lệnh này tạo ra giá khớp, giá đóng cửa mà nhà đầu tư nhìn thấy mỗi phiên. Với giao dịch thỏa thuận, bên bán và bên mua tự thương lượng giá và khối lượng, sau đó công ty chứng khoán nhập lệnh đã bắt cặp vào hệ thống. Giá thỏa thuận vẫn phải nằm trong biên độ trần sàn của phiên, nhưng giao dịch này không tham gia xác định giá đóng cửa.SSI
Với người đang cầm HDC, điều này có ba hệ quả thực tế.
Lô hàng không nằm ở hàng chờ bán. 500.000 cổ phiếu này chỉ xuất hiện ở mục giao dịch thỏa thuận, được hiển thị tách riêng với khối lượng khớp lệnh trong ngày.
Quy mô lô hàng không nhỏ so với thanh khoản. Trong tháng 9, HDC khớp bình quân khoảng 1 triệu cổ phiếu mỗi phiên, nên lô 500.000 cổ phiếu tương đương khoảng một nửa thanh khoản của một phiên. Ở giá đóng cửa 10.550 đồng phiên 29/9, lô hàng có giá trị khoảng 5,3 tỷ đồng. Bán thỏa thuận nghĩa là lượng cung này đi thẳng tới một người mua đã thương lượng trước, thay vì đè lên các bước giá.
Cổ phiếu không biến mất khỏi thị trường. Lô hàng chỉ chuyển sang tay người mua. Người mua giữ lâu hay bán lại sớm là điều công bố hiện tại chưa cho biết.
Giá HDC trước thời điểm đăng ký bán
Theo Đầu tư Chứng khoán, từ 16/10/2025 đến phiên 29/9/2026, HDC đã giảm 67,6%, từ 32.610 đồng về 10.550 đồng.Đầu tư Chứng khoán Trong khoảng ông Liên mua vào, giá đóng cửa của HDC dao động từ 11.400 đến 12.600 đồng. Mức 10.550 đồng phiên 29/9 thấp hơn mọi mức đóng cửa trong khoảng đó, và cũng là mức thấp nhất kể từ 20/7.
Tuy vậy, so giá trên bảng điện với giá mua không cho ra kết quả chính xác. Giá mua thực tế của ông Liên chưa được công bố, và giá thỏa thuận được phép lệch khỏi giá khớp trong phạm vi biên độ của phiên. Giá bán cuối cùng vì thế có thể khác mức 10.550 đồng.
Kết quả kinh doanh: tăng so với cùng kỳ, chậm so với kế hoạch
Nửa đầu năm 2026, Hodeco ghi nhận doanh thu 343,13 tỷ đồng, tăng 91,5% so với cùng kỳ, và lãi sau thuế 101,82 tỷ đồng, tăng 41,9%. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 26,3% lên 44,1%.Đầu tư Chứng khoán Nếu chỉ nhìn tốc độ tăng trưởng, bức tranh khá sáng.
Điều đáng chú ý là thước đo do chính ban lãnh đạo đặt ra. Năm 2026, Hodeco đặt kế hoạch doanh thu 1.959 tỷ đồng và lãi sau thuế 493 tỷ đồng.Đầu tư Chứng khoán Sau sáu tháng, công ty mới hoàn thành 20,7% kế hoạch lợi nhuận và khoảng 17,5% kế hoạch doanh thu.
| Chỉ tiêu | Kế hoạch 2026 | Nửa đầu 2026 | Tỷ lệ hoàn thành |
|---|---|---|---|
| Doanh thu | 1.959 tỷ đồng | 343,13 tỷ đồng | khoảng 17,5% |
| Lãi sau thuế | 493 tỷ đồng | 101,82 tỷ đồng | 20,7% |
Để về đích, hai quý cuối năm phải mang về khoảng 391 tỷ đồng lãi sau thuế, gần gấp bốn lần kết quả của cả nửa đầu năm. Nhịp từng quý cũng không đều: quý I đóng góp 248,70 tỷ đồng doanh thu, trong khi quý II chỉ còn 94,44 tỷ đồng, với lãi sau thuế 43,46 tỷ đồng.
Ở phía nợ vay, Hodeco đang trả trái phiếu trước hạn. Ngày 27/8, công ty mua lại hơn 31 tỷ đồng của lô HDC12501, và ngày 4/9 mua lại hơn 6,3 tỷ đồng của lô HDC12502.CafeF Đây là dấu hiệu công ty có tiền để giảm nợ, dù quy mô còn nhỏ so với phần kế hoạch lợi nhuận còn thiếu.
Seavillage 1.050 tỷ đồng: mới dừng ở bước nguyên tắc
Khoản lớn nhất có thể lấp khoảng trống kế hoạch là dự án Hodeco Seavillage. Theo nghị quyết HĐQT công bố ngày 22/9, Hodeco thông qua nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3/2 với giá dự kiến 1.050 tỷ đồng. Dự án rộng khoảng 2,58 ha, gồm 132 căn hộ thương mại, 795 căn condotel và 39 căn nhà liền kề. HĐQT giao Chủ tịch HĐQT và/hoặc Tổng giám đốc tổ chức thực hiện.CafeF Bên nhận chuyển nhượng chưa được công bố.Đầu tư Chứng khoán
Dự án này đã nằm trên giấy khá lâu. Hodeco được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2011 với quy mô ban đầu khoảng 4,74 ha, sau nhiều năm vướng mắc đất đai thì thu hẹp còn 2,58 ha. Đầu năm 2026, công ty đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ về quyền sử dụng đất, nhưng dự án vẫn chưa có giấy phép xây dựng. Chi phí Hodeco đã rót vào dự án khoảng 37 tỷ đồng.CafeF
Khoảng cách giữa 37 tỷ và 1.050 tỷ đồng dễ khiến người đọc nghĩ ngay tới một khoản lãi lớn. Chính CafeF lưu ý giá trị chuyển nhượng không đồng nghĩa với lợi nhuận, vì kết quả thực tế còn phụ thuộc giá vốn, các chi phí liên quan và thời điểm hoàn tất giao dịch. Ở thời điểm này, thương vụ mới là một mức giá dự kiến được HĐQT chấp thuận về nguyên tắc. Chưa có hợp đồng, cũng chưa có lịch thanh toán.
Do đó, kế hoạch lãi 493 tỷ đồng năm nay gắn chặt với việc Seavillage có được ký và ghi nhận trước cuối năm hay không. Nửa đầu năm, hoạt động kinh doanh thường ngày tạo ra khoảng 100 tỷ đồng lợi nhuận. Nếu thương vụ trượt sang năm sau, phần còn thiếu khoảng 391 tỷ đồng khó có nguồn nào khác bù đủ trong hai quý.
Hai câu chuyện nên được tách riêng
Giao dịch cá nhân của ông Liên và thương vụ Seavillage được công bố cách nhau một tuần, và ông Liên là một trong hai vị trí được HĐQT giao tổ chức thực hiện thương vụ. Vì vậy, rất dễ có cách đọc nối hai việc này với nhau. Tuy nhiên, không có dữ kiện công bố nào cho thấy chúng liên quan. Mục đích của giao dịch cá nhân được ghi là cơ cấu lại tài chính, và quy mô bán ra chỉ khoảng 0,22% vốn.
Theo cách đọc của tôi, giao dịch của Tổng giám đốc là một tín hiệu nhỏ về dòng tiền cá nhân, được thực hiện theo cách ít tác động tới bảng điện nhất. Thứ quyết định câu chuyện lợi nhuận của Hodeco trong vài tháng tới là thương vụ Seavillage và kết quả quý III, quý IV. Nhận định này chỉ thay đổi nếu có công bố mới cho thấy giao dịch cá nhân gắn với thương vụ, điều mà dữ liệu hiện tại không cho thấy.
Những mốc đáng theo dõi trong tháng 10
Báo cáo kết quả giao dịch của ông Liên sau ngày 31/10. Báo cáo sẽ cho biết ông đã bán hết 500.000 cổ phiếu, bán một phần hay không bán.
Công bố bên nhận chuyển nhượng và hợp đồng Seavillage. Tên đối tác và lịch thanh toán sẽ cho biết mức giá 1.050 tỷ đồng có trở thành dòng tiền thật trong năm 2026 hay không.
Báo cáo tài chính quý III. Số liệu sẽ cho thấy hoạt động kinh doanh thường ngày của Hodeco tạo ra bao nhiêu lợi nhuận khi chưa có Seavillage, và khoảng cách tới mức 493 tỷ đồng còn lại bao xa.
Nếu đến cuối tháng 10 Hodeco công bố được bên nhận và hợp đồng Seavillage, phần lợi nhuận còn thiếu của năm có một nguồn cụ thể để bù. Nếu chưa, kế hoạch 493 tỷ đồng sẽ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào quý IV. Đó mới là biến số lớn nhất trong câu chuyện HDC, lớn hơn nhiều so với lô 500.000 cổ phiếu của Tổng giám đốc.