Năm năm sau khi toàn bộ dự án phải dừng lại, Aqua City vừa có đáp số cho một câu hỏi tưởng chừng chỉ mang tính thủ tục nhưng lại quyết định việc người mua có được ký hợp đồng hay không: chủ đầu tư có phải nộp thêm tiền sử dụng đất sau khi điều chỉnh quy hoạch không.
Trong hai ngày 28 và 29/9, Chủ tịch UBND thành phố Đồng Nai ban hành 8 quyết định phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tại cụm đô thị Aqua City của Novaland. Theo kết quả xác định nghĩa vụ tài chính được các báo đưa tin ngày 30/9, 7 trong 8 phân khu không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.Báo Chính phủ CafeF
Với người đã xuống tiền mua nhà ở Aqua City và cổ đông NVL, điều đáng quan tâm không nằm ở chữ "tin vui". Câu hỏi hữu ích hơn là bước này đứng ở đâu trên lộ trình pháp lý kéo dài từ năm 2021, nó gỡ được nút nào và những nút nào vẫn còn nguyên.
Lộ trình từ dừng hẳn đến vá lại quy hoạch
Aqua City rộng gần 1.000 ha ở phía đông TP.HCM, nằm bên bờ sông thuộc phường Long Hưng, Đồng Nai. Từ năm 2021, toàn bộ dự án phải tạm ngừng vì vướng phê duyệt các điều chỉnh quy hoạch và chưa thống nhất được quỹ đất nhà ở xã hội. Tháng 11/2022, hơn 750 căn biệt thự bị hủy công nhận đủ điều kiện mở bán dù nhà đã xây xong.VnExpress
Mốc đổi chiều đầu tiên đến vào cuối tháng 6/2023, khi dự án được tái khởi động sau lúc Tổ công tác của Chính phủ vào cuộc. Tuy vậy, tái khởi động chưa chạm tới gốc rễ, bởi đồ án của dự án vẫn không khớp với quy hoạch cấp trên.
Phần gốc rễ đó được xử lý từ trên xuống. Ngày 19/11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định 3479/QĐ-UBND điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 của Biên Hòa, tập trung vào phân khu C4, nơi có Aqua City.CafeLand Đến ngày 16/6/2025, khu Aqua Riverside City được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 3786/QĐ-UBND.CafeLand
Chính việc vá quy hoạch làm nảy sinh câu hỏi về tiền. Khi cơ cấu sử dụng đất thay đổi, chẳng hạn diện tích đất ở, đất thương mại hay đất công trình công cộng tăng giảm, nghĩa vụ tiền sử dụng đất của chủ đầu tư phải được tính lại. Muốn tính lại thì phải có giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Vì thế, mỗi quyết định ngày 28 và 29/9 ghi rõ phạm vi khu đất, cơ cấu sử dụng đất trước và sau điều chỉnh, thời điểm định giá và giá đất tương ứng.Markettimes Trước khi có các quyết định này, khoản tiền nộp thêm là một ẩn số không ai điền được.
Nhà được phép kinh doanh chưa có nghĩa là được ký hợp đồng
Song song với việc vá quy hoạch, Sở Xây dựng Đồng Nai lần lượt xác nhận từng nhóm nhà đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo bản tin nhà đầu tư của Novaland ngày 23/7, những khách hàng đầu tiên tại Aqua City đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sang tháng 8, hơn 1.000 căn thuộc Aqua Marina City và Aqua Waterfront City được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.Markettimes Đầu tháng 9, Sở thông báo gần 3.800 căn ở ba phân khu của Cù lao Phước Hưng phù hợp điều kiện đưa vào kinh doanh, trong đó 1.568 căn thuộc phân khu 2 của Novaland.Người Quan Sát
Có một chi tiết dễ bị bỏ qua trong các văn bản này. "Đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" chưa có nghĩa là được ký hợp đồng mua bán ngay. Với lô gần 3.800 căn, Sở lưu ý một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đang được thế chấp tại MB Bank, nên những căn gắn với các giấy này chưa đủ điều kiện ký hợp đồng.
Văn bản ngày 17/9 nối thẳng tới quyết định giá đất
Mốc cho thấy rõ nhất vì sao quyết định giá đất quan trọng là Công văn 6436/SXD-QLN&TTBĐS ngày 17/9/2026, được Sở Xây dựng Đồng Nai đăng tải trên cổng thông tin của Sở.Sở Xây dựng Đồng Nai Văn bản xác nhận 764 căn nhà thấp tầng tại Aqua Riverside City đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng ngay trong phần kết luận lại ghi rằng các căn này chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua.
Sở nêu hai điều kiện trước khi được ký. Điều kiện thứ nhất là giải chấp quyền sử dụng đất, vì chủ đầu tư Long Hưng Phát đang thế chấp 30 trên 31 giấy chứng nhận liên quan tại MB Bank. Điều kiện thứ hai là hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh do việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch.CafeLand
Điều kiện thứ hai chính là thứ mà 8 quyết định ngày 28 và 29/9 trả lời. Aqua Riverside City nằm trong danh sách các khu vực được phê duyệt giá đất, cùng với dự án Aqua City, Aqua Waterfront City và các phân khu thuộc Cù lao Phước Hưng.CafeF Ở phân khu nào không phải nộp thêm, câu hỏi "nghĩa vụ tài chính có phát sinh không" đã có đáp án là không. Nói cách khác, quyết định giá đất xử lý một trong hai nút, còn nút giải chấp là chuyện riêng giữa chủ đầu tư và ngân hàng.
Điều đã rõ và điều còn bỏ ngỏ
Điều đã rõ là một khoản chi tiềm tàng đã được gạch bỏ ở phần lớn dự án. Kết quả này giúp giảm áp lực huy động vốn cho Aqua City và doanh nghiệp không phải dự trù thêm khoản tiền sử dụng đất cho 7 phân khu.Báo Chính phủ Với một doanh nghiệp đang phải huy động vốn cổ phần để trả nợ, bớt được một khoản chưa biết trước ở dự án lớn nhất của mình là thay đổi có thật.
Phần còn bỏ ngỏ thì nhiều hơn những gì các bài báo ngày 30/9 thể hiện:
- Tên và số tiền của phân khu thứ tám. Các nguồn công bố đến ngày 30/9 chưa nêu phân khu nào phải nộp thêm và nộp bao nhiêu. Đây là khoảng trống lớn nhất, vì người mua ở phân khu đó cần một con số cụ thể mới ước được thủ tục sẽ kéo dài thêm bao lâu.
- Danh sách bảy phân khu không phải nộp thêm. Khi chưa có danh sách, chưa thể khẳng định 764 căn ở Aqua Riverside City đã qua được điều kiện thứ hai.
- Tiến độ giải chấp tại MB Bank. Điều kiện này độc lập với quyết định giá đất. Phân khu không phải nộp thêm tiền mà giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp thì vẫn chưa ký được hợp đồng.
Các báo cũng không giải thích vì sao 7 phân khu không phát sinh nghĩa vụ nộp thêm. Một khả năng là phần điều chỉnh không làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, chẳng hạn khi diện tích tăng rơi vào đất nhà ở xã hội hay công trình công cộng. Tuy nhiên, khi toàn văn các quyết định chưa được công bố, đây chỉ là suy luận và không nên xem là lý do đã được xác nhận.
Từ giấy tờ đến doanh thu
Đầu tháng 8, ông Dương Văn Bắc, Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), cho biết kế hoạch doanh thu năm 2026 chủ yếu dựa vào việc bàn giao các sản phẩm đã bán trước đó. Theo ông Bắc, tháo gỡ pháp lý tại Aqua City và NovaWorld Phan Thiết là yếu tố then chốt để các giải pháp tài chính phát huy hiệu quả.Markettimes
Khoảng cách cần lấp vẫn lớn. Sáu tháng đầu năm, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 5.096 tỷ đồng, mới đạt 22% kế hoạch năm, trong khi lợi nhuận sau thuế đã tương đương 96% mục tiêu cả năm.Markettimes Mức lợi nhuận 1.772 tỷ đồng này chủ yếu đến từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bàn giao nhà tại nhiều dự án và khoản thoái vốn ở công ty con.Dân trí Vì vậy, phần doanh thu còn thiếu phải dồn vào nửa cuối năm, và Aqua City là nơi tập trung phần lớn số căn đang chờ bàn giao.
Quyết định giá đất gỡ được rủi ro về chi phí, nhưng tự nó chưa tạo ra doanh thu. Doanh thu chỉ được ghi nhận khi nhà được bàn giao, và nhà chỉ được bàn giao khi đã hoàn thành xây dựng cùng hạ tầng theo tiến độ được duyệt, như Sở Xây dựng yêu cầu trong các văn bản đầu tháng 9.
Trên sàn, phiên 30/9 đồng thời là ngày giao dịch không hưởng quyền của đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. NVL đóng cửa ở 10.200 đồng với hơn 95,5 triệu cổ phiếu khớp lệnh. Giá phiên này chịu tác động cùng lúc của đợt chào bán và tin Aqua City, nên không thể tách riêng phản ứng của thị trường với quyết định giá đất.
Tín hiệu cần theo dõi trong những tuần tới
Sau ngày 28 và 29/9, bức tranh khá rõ ràng. Ở phần lớn Aqua City, ẩn số về tiền sử dụng đất đã được xóa. Ẩn số về tốc độ chuyển giấy tờ thành nhà bàn giao, rồi thành doanh thu, thì vẫn còn nguyên. Theo lộ trình này, nút thắt đang dịch chuyển từ khâu quy hoạch và định giá đất sang ngân hàng và công trường.
Tốc độ của chặng tiếp theo sẽ lộ ra qua các văn bản sắp tới. Trước hết là thông tin về tên và nghĩa vụ tài chính của phân khu thứ tám. Kế đến là văn bản của Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư cho thấy giấy chứng nhận tại MB Bank đã được giải chấp và nhà được phép ký hợp đồng. Sau cùng là báo cáo tài chính quý III của Novaland, dự kiến công bố trong tháng 10. Nếu doanh thu bàn giao trong quý tăng rõ so với nửa đầu năm, các bước pháp lý đang chuyển thành tiền. Nếu doanh thu vẫn thấp, nút thắt đã dời hẳn sang việc giải chấp và thi công.
Với người đang chờ nhận nhà, câu hỏi cụ thể nhất để đặt ra với chủ đầu tư lúc này gồm hai vế: phân khu của mình có nằm trong nhóm không phải nộp thêm hay không, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phân khu đó đã được giải chấp chưa.