Ngày 31/8, Novaland (NVL) công bố báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 đã soát xét với khoản lãi sau thuế 1.772 tỷ đồng, đảo chiều từ mức lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ 2025.Người Quan Sát Với kế hoạch lợi nhuận cả năm đã được đại hội cổ đông thông qua, công ty hoàn thành 96% mục tiêu chỉ sau hai quý.VnExpress
Nhìn vào con số đó, một nhà đầu tư mới có thể nghĩ Novaland đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Nhưng cùng trong sáu tháng đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.595 tỷ đồng, và đơn vị kiểm toán vẫn giữ nguyên đoạn lưu ý về giả định hoạt động liên tục của tập đoàn.Người Quan Sát Ba dữ kiện này cùng nằm trên một bộ báo cáo, đều đúng, chỉ đo những thứ khác nhau.
Khoản lãi đến từ đâu
Doanh thu thuần sáu tháng đạt 5.096 tỷ đồng, tăng 37,6% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại Aqua City, NovaWorld Ho Tram, Victoria Village, Sunrise Riverside và NovaWorld Phan Thiet. Đây là phần lãi thật từ nghề chính của một doanh nghiệp bất động sản: xây, bán, bàn giao và ghi nhận doanh thu.
Nhưng phần đẩy lợi nhuận lên cao lại đến từ chỗ khác. Doanh thu hoạt động tài chính sáu tháng đạt 2.557 tỷ đồng, gấp gần 2,5 lần cùng kỳ, gồm lãi cho vay, lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư và lãi phát sinh khi thoái vốn công ty con theo giải trình của công ty. Quý 2 cho thấy rõ nhất cấu trúc này: doanh thu thuần quý 2 chỉ đạt 1.509 tỷ đồng, giảm 21,6% so với cùng kỳ, lợi nhuận gộp giảm 44,3% xuống 392 tỷ đồng, trong khi doanh thu tài chính riêng quý này đạt 1.741 tỷ đồng, gấp 3,4 lần cùng kỳ và lớn hơn cả doanh thu bán hàng của quý.
Nhờ khoản doanh thu tài chính này, quý 2 khép lại với lãi sau thuế 912 tỷ đồng, thay cho mức lỗ gần 190 tỷ đồng của quý 2/2025. Mảng bán hàng của Novaland trong quý gần nhất co lại, còn khoản lãi được giữ bằng các nghiệp vụ tài chính, trong đó có hơn 1.000 tỷ đồng từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư - phần lãi có thể không lặp lại ở các kỳ sau, tùy vào việc công ty còn tài sản nào để thoái vốn tiếp.
Vì sao lãi mà tiền vẫn chảy ra
Lợi nhuận là con số kế toán: nó ghi nhận doanh thu ở thời điểm bàn giao sản phẩm và ghi nhận lãi thoái vốn ở thời điểm hoàn tất giao dịch, bất kể tiền về túi lúc nào. Dòng tiền kinh doanh đo một thứ khác hẳn - bao nhiêu tiền thật đi vào và đi ra trong kỳ. Ba khoản kéo dòng tiền kinh doanh của Novaland xuống âm 3.595 tỷ đồng gồm tiền trả lãi vay gần 2.700 tỷ đồng (gần gấp đôi mức 1.444 tỷ đồng cùng kỳ 2025), các khoản phải thu tăng thêm gần 2.500 tỷ đồng, và hàng tồn kho tăng hơn 1.500 tỷ đồng.
Khoản tồn kho tăng không phải dấu hiệu xấu tự thân, vì doanh nghiệp bất động sản đang xây thì tiền phải chảy vào công trường trước khi chảy ngược lại, và một phần tiền bán hàng đã được khách trả trước từ các kỳ trước nên không xuất hiện lại trong dòng tiền kỳ này. Đáng chú ý hơn là hai khoản đầu: riêng chi phí lãi vay bằng tiền mặt trong sáu tháng đã lớn hơn toàn bộ lợi nhuận sau thuế mà báo cáo ghi nhận.
Vẫn cần ghi nhận mức âm 3.595 tỷ đồng là một cải thiện. Cùng kỳ 2025, dòng tiền kinh doanh âm tới 7.455 tỷ đồng, nghĩa là áp lực đã giảm gần một nửa. Đây là chỗ số liệu cần đọc song song: lợi nhuận đảo chiều mạnh, dòng tiền vẫn âm nhưng đã bớt xấu hơn.
Vì sao kiểm toán vẫn giữ lưu ý
Lưu ý về giả định hoạt động liên tục không phải ý kiến ngoại trừ, cũng không phải kết luận rằng doanh nghiệp sắp dừng hoạt động. Đó là đoạn nhấn mạnh: kiểm toán chấp nhận báo cáo, đồng thời chỉ cho người đọc thấy những yếu tố có thể ảnh hưởng tới khả năng công ty vận hành bình thường trong 12 tháng tới. Novaland cho biết đây là nội dung kiểm toán duy trì trên cơ sở thận trọng ở mọi báo cáo phát hành từ năm 2022 đến nay, giai đoạn tập đoàn thực hiện tái cấu trúc toàn diện.
Cơ sở của lưu ý này là dòng tiền và nghĩa vụ nợ, không phải dòng lợi nhuận. Ở báo cáo kiểm toán năm 2025, đơn vị kiểm toán Moore AISC nêu ba căn cứ: dòng tiền kinh doanh âm 6.145 tỷ đồng, một số khoản vay và trái phiếu đến hạn chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, cùng cơ cấu tài sản dồn vào hàng tồn kho.CafeBiz Cơ cấu đó chưa đổi tại 30/6/2026: tổng tài sản đạt 258.658 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho 157.712 tỷ đồng, chiếm khoảng 61%, và hơn 66.000 tỷ đồng giá trị tồn kho đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ chỉ còn 4.879 tỷ đồng, trong khi dư nợ vay tài chính lên tới 72.911 tỷ đồng, gồm 31.300 tỷ đồng vay ngân hàng và 23.700 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.
Nói ngắn gọn: lợi nhuận đã dương trở lại, nhưng phần lớn tài sản của Novaland là bất động sản chưa bán được, và phần lớn trong số đó đã đem thế chấp.
Những gì công ty đưa ra để trấn an
Trong báo cáo bán niên, ban lãnh đạo Novaland liệt kê các giải pháp bảo đảm khả năng hoạt động liên tục. Sau ngày 30/6, tập đoàn đã thanh toán một phần dư nợ gốc đến hạn và tiếp tục đàm phán với bên cho vay cùng trái chủ về gia hạn, cơ cấu các khoản nợ, trong đó đã đạt thỏa thuận cho một phần dư nợ. Công ty cũng đang triển khai phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với khoảng 8.000 tỷ đồng dự kiến huy động được ưu tiên dùng để trả nợ vay và trái phiếu.Người Quan Sát Song song, một kế hoạch bán tài sản tổng giá trị dự kiến khoảng 15.617 tỷ đồng đang được xây dựng để thực hiện nghĩa vụ nợ.
Nguồn tín dụng ngân hàng là mắt xích còn lại. Trong văn bản giải trình ý kiến nhấn mạnh của kiểm toán hồi tháng 3/2026, Novaland cho biết các ngân hàng đã phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỷ đồng, trong đó hơn 6.000 tỷ đồng đã giải ngân; cộng với cam kết hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn, ban tổng giám đốc đánh giá đủ nguồn lực duy trì hoạt động tối thiểu 12 tháng.CafeBiz Cụm "tối thiểu 12 tháng" chính là chân trời mà chuẩn mực kế toán yêu cầu ban lãnh đạo phải đánh giá, không phải lời hứa về sức khỏe dài hạn - mỗi kỳ báo cáo, phép đánh giá đó được làm lại từ đầu với dữ liệu mới.
Bốn chỗ nhà đầu tư cá nhân nên nhìn
Trước khi kết luận từ dòng lợi nhuận, có bốn chỗ đáng xem kỹ trong một bộ báo cáo tài chính như thế này. Thứ nhất là ý kiến kiểm toán và đoạn nhấn mạnh, thường nằm ở trang đầu báo cáo - đây là chỗ kiểm toán viên nói thẳng điều họ lo. Thứ hai là lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh: lãi kế toán dương nhiều kỳ liên tiếp mà dòng tiền kinh doanh âm nhiều kỳ liên tiếp là hai tín hiệu cần đọc cùng nhau, không tách rời. Thứ ba là cơ cấu lợi nhuận, bởi phần lãi đến từ bán hàng và phần đến từ doanh thu tài chính hay thanh lý tài sản có mức độ lặp lại rất khác nhau. Thứ tư là tồn kho và tài sản đã thế chấp: tồn kho lớn không tự nó là rủi ro, nhưng tỷ lệ đã đem đi bảo đảm cho khoản vay mới cho biết dư địa xoay xở còn lại.
Với nhà đầu tư đang theo dõi NVL, đây là giai đoạn cần quan sát chất lượng dòng tiền hơn là chạy theo định giá. Cổ phiếu NVL đóng cửa phiên 28/8 ở 13.050 đồng, tương đương vốn hóa khoảng 29.200 tỷ đồng. Tín hiệu đáng theo dõi trong các quý tới không phải con số lợi nhuận, mà là dòng tiền kinh doanh có về được vùng dương hay không, tiến độ của kế hoạch bán tài sản và đợt chào bán cổ phiếu nói trên có được thực hiện đúng hạn hay không. Chừng nào những tín hiệu đó chưa rõ ràng, đoạn lưu ý của kiểm toán nhiều khả năng vẫn xuất hiện ở kỳ báo cáo tiếp theo, kể cả khi lợi nhuận tiếp tục dương.