Lần gần nhất Tập đoàn Hoa Sen bước vào bất động sản là năm 2016, qua một loạt công ty con địa ốc. Chỉ hai năm sau, tập đoàn rút lui để tập trung cho thép và giải thể phần lớn số đó vào năm 2018.Đại biểu Nhân dân Tám năm sau, Hoa Sen quay lại với một cam kết lớn hơn nhiều: tối thiểu 20.000 căn nhà ở xã hội. Nhìn vào con số tài chính đi kèm quyết định này, câu hỏi đáng để nhà đầu tư đặt ra không phải là Hoa Sen có làm được hay không, mà là cổ đông đang đánh đổi điều gì để lấy tham vọng đó.
Hai quyết định trong cùng một kỳ đại hội
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên niên độ 2025-2026 tổ chức ngày 7/3/2026, cổ đông Hoa Sen thống nhất không thực hiện chủ trương mua lại cổ phiếu quỹ.DNSE Ban lãnh đạo cho rằng điều kiện hiện tại không còn phù hợp, và toàn bộ nguồn vốn dự kiến sẽ giữ lại cho các dự án đầu tư trọng điểm. Cũng tại đại hội đó, cổ đông thông qua chủ trương đầu tư sang hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và bất động sản nhà ở, với HĐQT được toàn quyền chọn đối tác và quy mô đầu tư.
Nền móng đã được đặt trước đó gần hai tháng: ngày 16/1/2026, Hoa Sen ký hợp tác với Liên đoàn Lao động TP.HCM triển khai đề án tối thiểu 20.000 căn nhà ở xã hội cho công nhân giai đoạn 2026-2030, góp phần vào mục tiêu khoảng 199.400 căn của thành phố đến năm 2030.PLO Người ký phía Hoa Sen là ông Lê Phước Vũ, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Hoa Sen.
Hai dự án đầu tiên đã có hình hài cụ thể. Dự án Hoa Sen An Hạ ở xã Tân Vĩnh Lộc quy mô 1.785 căn hộ, gồm 7 khối nhà cao 18 tầng, phục vụ hơn 4.400 công nhân, dự kiến khởi công ngày 30/4/2026.Tuổi Trẻ Dự án Hoa Sen Tân Thành rộng khoảng 12,6 ha đang hoàn thiện thủ tục pháp lý.Tuổi Trẻ
Vì sao mảng cốt lõi thúc doanh nghiệp đi tìm chỗ khác
Ngành tôn mạ đang gặp khó ở kênh xuất khẩu. Phía châu Âu, cơ chế điều chỉnh biên giới carbon bắt đầu áp cho thép nhập khẩu, và phương án tự vệ mới cắt hạn ngạch miễn thuế khoảng 46-47%, nâng thuế phần vượt hạn ngạch lên 50%.Báo Đầu tư Phía Anh, biện pháp thép mới áp dụng từ 1/7/2026 cắt tổng hạn ngạch miễn thuế khoảng 51-60% và cũng áp thuế 50% cho phần ngoài hạn ngạch.Expeditors
Đầu vào cũng không dễ thở hơn: tính tới phiên 21/8, thép cuộn cán nóng, tức nền của tấm tôn, đã tăng lên 1.179 USD/tấn trong 12 tháng, còn kẽm dùng cho lớp mạ lên 3.831 USD/tấn. Hai đầu vào chính neo cao trong khi đầu ra bị siết hạn ngạch, ép biên lợi nhuận từ cả hai phía.
Một chi tiết làm dịu bớt bức tranh này: tại đại hội tháng 3, ban lãnh đạo Hoa Sen cho biết tỷ trọng xuất khẩu chỉ chiếm trên dưới 30% tổng doanh thu.MekongASEAN Phần lớn doanh thu đến từ thị trường trong nước, nên hàng rào EU và Anh bào mòn một phần chứ không đánh vào toàn bộ hoạt động kinh doanh.
Con số thực tế đã vượt qua dự báo
Giữa tháng 6, Chứng khoán Vietcombank dự phóng quý 3 niên độ 2025-2026 của Hoa Sen đạt doanh thu khoảng 10.295 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ còn khoảng 96 tỷ đồng, giảm 64,8% so với cùng kỳ.CafeF Ngày 13/7, Hoa Sen công bố ước tính cho chính quý đó: doanh thu thuần 10.000 tỷ đồng, tăng 5%, và lợi nhuận sau thuế 382 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ.MekongASEAN
Khoảng cách giữa 96 tỷ và 382 tỷ đồng đến từ nhiều yếu tố cộng dồn: VCBS ghi nhận Hoa Sen đã tăng giá bán sáu lần trong tháng 4 và tháng 5, cộng dồn khoảng 1.100-1.200 đồng/kg, đồng thời giành thêm thị phần ở cả kênh nội địa lẫn xuất khẩu.CafeF Cần lưu ý con số 382 tỷ đồng là ước tính doanh nghiệp tự công bố, chưa qua soát xét.
Lũy kế 9 tháng, doanh thu ước đạt 27.358 tỷ đồng, giảm 3%, lợi nhuận sau thuế ước 568 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ nhưng vượt 14% chỉ tiêu lợi nhuận cả niên độ theo phương án thấp 500 tỷ đồng.MekongASEAN Nói cách khác, mảng cốt lõi chưa sụp nhưng cũng chưa hồi phục đều: nửa đầu niên độ, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 181,02 tỷ đồng, giảm 51,5% so với cùng kỳ, riêng quý 2 đạt 118,7 tỷ đồng, giảm 42,2%.Tin nhanh Chứng khoán Toàn bộ phần vượt kế hoạch đến từ đúng một quý.
Bảng cân đối kể chuyện trước báo cáo lợi nhuận
Phần nợ là chỗ cổ đông đọc được ý định ban lãnh đạo sớm hơn dòng lợi nhuận. Tính tới cuối quý 2 niên độ, nợ vay ngắn hạn tăng 87,7% so với đầu kỳ, tương ứng thêm 3.863,6 tỷ đồng, lên 8.267,5 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán Cùng kỳ, chi phí tài chính tăng 68% lên 115,2 tỷ đồng, trong khi doanh thu tài chính giảm 78% còn 26 tỷ đồng.Tin nhanh Chứng khoán
Đặt cạnh nhau, ba động tác cùng hướng về một mục đích hiện rõ: giữ lại khoản tiền định mua cổ phiếu quỹ, trả cổ tức niên độ 2024-2025 bằng cổ phiếu tỷ lệ 30% thay vì tiền mặt, và tăng vay ngắn hạn gần gấp đôi.DNSE Cả ba đều dồn thêm tiền vào doanh nghiệp thay vì trả lại cho cổ đông.
Tiền đó chảy đi đâu, đại hội đã nói rõ: Công ty Cổ phần Hoa Sen Home thành lập ngày 5/1/2026 với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, Hoa Sen sở hữu 99%, và đại hội thông qua tăng vốn lên 3.000 tỷ đồng qua chào bán 200 triệu cổ phần giá 10.000 đồng cho cổ đông hiện hữu.DNSE Chuỗi này đang tìm 300 đến 500 mặt bằng thuê dài hạn tối thiểu 10 năm, diện tích 1.200 đến 3.000 m², với mục tiêu đóng góp trên 50% tổng doanh thu tập đoàn ngay trong niên độ 2025-2026.MekongASEAN
Kinh tế học của 20.000 căn nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội không phải mảnh đất biên lợi nhuận cao. Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội, kèm ưu đãi được dành tối đa 20% diện tích đất ở trong dự án để làm nhà ở thương mại và dịch vụ.LSVN
Con số 10% là trần cho cả vòng đời dự án, không phải mức sinh lời hằng năm. So với biên lãi ròng 9 tháng của Hoa Sen, tức 568 tỷ đồng trên 27.358 tỷ đồng doanh thu, tương đương khoảng 2,1%, mức trần đó không hề thấp. Vấn đề nằm ở nhịp dòng tiền: thép quay vòng vốn theo tháng, còn dự án nhà ở xã hội cần giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và xây dựng trước khi thu đồng đầu tiên. Phần 20% quỹ đất thương mại mới là chỗ có thể tạo chênh lệch thật, tuỳ vị trí từng khu đất.
Nhà đầu tư nên theo dõi gì
Cổ phiếu HSG đóng cửa phiên 21/8 tại 10.850 đồng, thấp hơn vùng đỉnh ngắn hạn 12.800 đồng hồi cuối tháng 5.MekongASEAN Thị trường chưa định giá lại doanh nghiệp theo câu chuyện bất động sản, và điều đó hợp lý khi chưa có căn nào bàn giao.
Với danh mục đang nắm HSG, khung theo dõi thực tế gồm bốn mốc kiểm chứng được. Thứ nhất là tiến độ khởi công dự án An Hạ so với mốc dự kiến 30/4/2026, vì đây là bằng chứng đầu tiên cho thấy cam kết 20.000 căn chuyển thành công trình thật. Thứ hai là báo cáo tài chính quý 4 niên độ, kết thúc ngày 30/9, quý đầu tiên chịu trọn hạn ngạch mới của EU và Anh. Thứ ba là số dư nợ vay ngắn hạn, chỉ báo trực tiếp cho việc doanh nghiệp có tự tài trợ được hai mảng mới hay không. Thứ tư là tiến độ tăng vốn Hoa Sen Home lên 3.000 tỷ đồng.
Ở góc nhìn phân bổ danh mục, HSG hiện là một doanh nghiệp thép có thêm quyền chọn bất động sản chưa được định giá, chứ chưa phải doanh nghiệp bất động sản. Chuẩn thận trọng thông thường với một doanh nghiệp đang chuyển hướng và tăng đòn bẩy cùng lúc là giữ tỷ trọng nhỏ hơn mức dành cho doanh nghiệp có dòng tiền ổn định, và chỉ nâng lên khi ba trong bốn mốc trên cho tín hiệu tích cực. Nếu quý 4 niên độ cho thấy nợ vay ngắn hạn tiếp tục tăng mà lợi nhuận không giữ được nhịp của quý 3, lập luận về mảng mới sẽ phải chờ thêm ít nhất một niên độ nữa mới có câu trả lời rõ ràng.