Chính sách này mở ra cơ hội lớn cho cả khu vực Đông Nam Bộ. Ngày 6/4/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị quyết 95/NQ-CP, thông qua hồ sơ Đề án thành lập thành phố Đồng Nai trực thuộc Trung ương và thành lập 10 phường mới.Báo Chính phủ Đây không đơn thuần là một bước nâng cấp hành chính, mà là cú hích thể chế có thể tái định hình bản đồ đầu tư bất động sản và công nghiệp toàn khu vực phía Nam trong thập kỷ tới.
Theo lộ trình, Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ thay mặt Chính phủ ký tờ trình và hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trước khi Đề án được xem xét tại Kỳ họp thứ nhất của Quốc hội khóa XVI dự kiến trong tháng 4/2026.Thư viện Pháp luật Nếu được thông qua, Đồng Nai sẽ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7, sau Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và Huế.
Vì sao Đồng Nai lên TW là sự kiện có trọng lượng?
Đồng Nai hiện là trung tâm công nghiệp lớn nhất khu vực phía Nam với hệ thống khu công nghiệp dày đặc, nơi đặt nhà máy của Samsung, Hyosung, Nestlé và hàng trăm doanh nghiệp FDI hàng đầu. Việc nâng cấp hành chính mang lại ba lợi thế chiến lược rõ ràng.
Thứ nhất, thành phố trực thuộc Trung ương được phân bổ ngân sách cao hơn, đồng thời có quyền tự quyết về quy hoạch đô thị và thu hút đầu tư. Thứ hai, các dự án hạ tầng trọng điểm đang hội tụ: sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại cuối năm 2026, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hoàn thành tháng 6/2026, tuyến Bến Lức – Long Thành tháng 9/2026.VnExpress Thứ ba, vị thế mới giúp Đồng Nai cạnh tranh trực tiếp với TP.HCM và Bình Dương trong thu hút FDI.
Quy hoạch xác định 3 khu vực đô thị trung tâm, tạo nền tảng phát triển đô thị đa cực thay vì tập trung tại Biên Hòa như trước.Báo Lâm Đồng
Tầng 1: BĐS dân cư với quỹ đất lớn tại Đồng Nai
Novaland (NVL) sở hữu siêu dự án Aqua City quy mô khoảng 1.000 ha tại phường Long Hưng, TP. Biên Hòa.Novaland Dự án đã được gỡ vướng pháp lý và tái khởi động, với mục tiêu bàn giao 3.096 sản phẩm trong năm 2026.VnExpress Phiên sáng 7/4, NVL giao dịch tại 14.250 đồng, giảm 2,06% theo đà chung của thị trường, dù phiên 6/4 trước đó đã tăng 1,75% ngay sau khi Nghị quyết được công bố.
Nam Long (NLG) phát triển dự án Izumi City khoảng 170 ha tại TP. Biên Hòa, hợp tác với đối tác Nhật Bản. Công ty đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2026 đạt 7.630 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2025, với lợi nhuận cốt lõi từ mảng BĐS dự kiến tăng 132%.Tin nhanh Chứng khoán Phiên sáng 7/4, NLG giao dịch tại 27.650 đồng, giảm nhẹ 0,18%.
DIC Corp (DIG) sở hữu KĐT du lịch sinh thái Đại Phước khoảng 464 ha tại Nhơn Trạch, đã hoàn thành 100% giải phóng mặt bằng.DIC Corp Đầu năm 2026, DIC Corp chuyển nhượng một phần dự án thu về gần 3.000 tỷ đồng.CafeF Phiên sáng 7/4, DIG đi ngang tại 13.600 đồng.
LDG Investment (LDG) có danh mục dự án tại Đồng Nai với quỹ đất toàn công ty hơn 400 ha. Phiên sáng 7/4, LDG tăng nhẹ 0,58% lên 3.480 đồng.
Tầng 2: KCN và logistics đón sóng FDI
Sonadezi (SNZ) là “ông lớn” khu công nghiệp Đồng Nai với 12 KCN đang vận hành, tổng diện tích khoảng 4.600 ha, thu hút khoảng 12 tỷ USD vốn FDI. SNZ ghi nhận phản ứng giá mạnh nhất nhóm trong phiên 6/4 với mức tăng 4,05% lên 30.800 đồng, dù thanh khoản rất thấp (chỉ 900 cổ phiếu khớp lệnh). Năm 2025, Sonadezi lãi hơn 1.660 tỷ đồng.Vietstock
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng SNZ không còn đủ điều kiện công ty đại chúng do tỷ lệ sở hữu nhà nước quá cao, đặt ra rủi ro thanh khoản dài hạn.Kinh tế Đô thị Giai đoạn 2026–2030, Sonadezi đặt mục tiêu phát triển thêm ít nhất 2 KCN mới và 2 khu dân cư, đồng thời tiếp tục xây dựng cụm công nghiệp Long Phước 1 và hoàn thiện KCN Tân Đức.
Tầng 3: Hạ tầng kết nối tạo hiệu ứng cộng hưởng
Sân bay quốc tế Long Thành với tổng vốn đầu tư khoảng 16 tỷ USD được Thủ tướng yêu cầu hoàn thành xây dựng chậm nhất quý III/2026 để khai thác thương mại trong quý IV/2026.Báo Chính phủ Cùng với hệ thống cao tốc đang tăng tốc hoàn thiện, Đồng Nai sẽ trở thành đầu mối giao thông hàng không và đường bộ lớn nhất khu vực phía Nam.
Khi Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương, nguồn ngân sách cho đầu tư công dự kiến tăng đáng kể, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng kết nối. Trong 3-5 năm tới, hiệu ứng cộng hưởng từ sân bay, cao tốc và vị thế hành chính mới sẽ nâng tầm giá trị BĐS toàn vùng theo mô hình đa cực.
Phản ứng thị trường phiên sáng 7/4: phân hóa rõ nét
VN-Index phiên sáng 7/4 giảm nhẹ 0,12% về 1.672,93 điểm trong bối cảnh thị trường chung chịu áp lực từ căng thẳng địa chính trị Iran–Mỹ. Nhóm BĐS Đồng Nai phản ứng phân hóa:
| Mã | Giá (đồng) | Thay đổi | Quỹ đất tại Đồng Nai |
|---|---|---|---|
| NVL | 14.250 | -2,06% | Aqua City ~1.000 ha |
| NLG | 27.650 | -0,18% | Izumi City ~170 ha |
| DIG | 13.600 | 0,00% | Đại Phước ~464 ha |
| SNZ | 30.800 | +4,05% (phiên 6/4) | 12 KCN ~4.600 ha |
| LDG | 3.480 | +0,58% | Dự án >400 ha |
Lưu ý: SNZ chưa có dữ liệu phiên sáng 7/4 do thanh khoản rất thấp. Mức tăng 4,05% là của phiên 6/4, ngay sau khi Nghị quyết được công bố.
Bài học lịch sử: Đà Nẵng 1997 và Cần Thơ 2004
Đà Nẵng tách khỏi tỉnh Quảng Nam – Đà Nẵng năm 1997 để trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Trong giai đoạn 1997–2006, thành phố ghi nhận tăng trưởng mạnh nhờ đầu tư công và cải thiện bộ máy quản lý đô thị. Giá đất tại các quận trung tâm tăng gấp nhiều lần trong thập kỷ đầu tiên.
Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương năm 2004, GDP bình quân giai đoạn 2004–2013 tăng hơn 14%/năm, thu nhập bình quân đầu người tăng khoảng 6 lần. Tuy nhiên, hiệu ứng BĐS diễn ra dần dần chứ không bùng nổ ngay thời điểm nâng cấp.
Điểm chung quan trọng: hiệu ứng ngắn hạn thường đến từ kỳ vọng và đầu cơ, trong khi tác động dài hạn phụ thuộc vào chất lượng triển khai hạ tầng và năng lực thu hút dân cư. Đồng Nai có lợi thế vượt trội so với Đà Nẵng và Cần Thơ thời điểm lên TW nhờ nền tảng công nghiệp mạnh, FDI lớn và siêu dự án sân bay Long Thành.
Rủi ro cần lưu ý: kịch bản “mua tin đồn, bán sự thật”
Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ bốn rủi ro chính trước khi ra quyết định.
Thông tin đã phản ánh vào giá. Chủ trương Đồng Nai lên thành phố trực thuộc TW đã được bàn thảo từ nhiều tháng trước; HĐND tỉnh Đồng Nai đã thông qua nghị quyết tán thành chủ trương trước đó.Cổng TTĐT Đồng Nai Dữ liệu lịch sử cho thấy phần lớn các mã BĐS liên quan đều giảm trong phiên 6/4, cho thấy thị trường có thể đã “mua tin đồn” trước đó.
Lộ trình còn dài. Nghị quyết Chính phủ mới là bước đệm; Quốc hội mới là cơ quan quyết định cuối cùng. Nếu có bất kỳ điều chỉnh nào trong quá trình xem xét, kỳ vọng có thể bị điều chỉnh theo.
Rủi ro riêng từng doanh nghiệp. SNZ đối mặt nguy cơ hủy niêm yết do không đủ điều kiện công ty đại chúng. NVL vẫn gánh nợ lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu. Nhiều dự án của Nam Long nằm trong diện kiểm tra của Thanh tra Chính phủ.VnBusiness
Bối cảnh thị trường không thuận lợi. VN-Index đang chịu áp lực giảm từ căng thẳng Iran–Mỹ và khối ngoại rút vốn mạnh, có thể hạn chế đà tăng của nhóm BĐS trong ngắn hạn.
Góc nhìn dài hạn
Nghị quyết 95/NQ-CP là cú hích thể chế quan trọng, mở đường cho Đồng Nai trở thành trung tâm kinh tế và đô thị hàng đầu phía Nam. Cổ phiếu có quỹ đất lớn tại Đồng Nai như NVL, NLG, DIG cùng nhóm KCN đại diện bởi SNZ sẽ hưởng lợi dài hạn từ tăng đầu tư công, nâng cấp hạ tầng và thu hút FDI. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên thận trọng với kịch bản “mua tin đồn, bán sự thật” và đánh giá kỹ pháp lý, tiến độ dự án của từng doanh nghiệp trước khi ra quyết định.
Theo lộ trình, nếu Quốc hội khóa XVI thông qua tại kỳ họp tháng 4/2026, Đồng Nai có thể chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong năm nay. Đó là khi câu chuyện chuyển từ “kỳ vọng” sang “hiện thực”, và cũng là lúc nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa giá trị thực và giá trị đầu cơ.
