Báo cáo tài chính quý 1/2026 của ngành bất động sản không cho thấy một cuộc phục hồi đồng đều. Trong cùng quý, mảng môi giới của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ, doanh nghiệp hoàn thành 80% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau ba tháng đầu. Còn DIC Corp (DIG) vẫn ghi nhận lỗ ròng, DRH Holdings nhận cảnh báo từ HOSE vì chậm nộp báo cáo kiểm toán. Cùng một thị trường, cùng một quý, nhưng hai mô hình kinh doanh phản ứng theo hai nhịp hoàn toàn khác nhau.
DXG: Mảng môi giới tăng gấp 3, hoàn thành 80% kế hoạch năm từ quý 1
Nhìn vào con số của DXG, điểm đáng chú ý không nằm ở tổng doanh thu mà ở cơ cấu. Doanh thu hợp nhất quý 1/2026 đạt hơn 1.467 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ năm trước, với lợi nhuận sau thuế hơn 214 tỷ đồng, tương đương 80% kế hoạch lợi nhuận cả năm chỉ sau ba tháng đầu.VietStock
Nhưng phần đáng chú ý hơn là khoảng cách tăng trưởng giữa hai mảng kinh doanh. Mảng môi giới bất động sản mang về gần 604 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, mảng bán căn hộ và đất nền đạt hơn 860 tỷ đồng, tăng khoảng 29%. Đây là mức tăng tốt, nhưng chỉ bằng khoảng một phần ba tốc độ tăng của mảng môi giới.VietStock Hai dòng doanh thu trong cùng một báo cáo, nhưng phản ánh hai thực tế khác nhau của thị trường.
Có một điểm cần đọc thêm khi nhìn vào bảng cân đối kế toán DXG. Khoản cho vay các bên khác tăng lên hơn 3.300 tỷ đồng, gấp khoảng 2,9 lần so với đầu năm.VietStock Khoản mục này không trực tiếp ảnh hưởng đến câu chuyện phục hồi mảng môi giới, nhưng là dấu hỏi về chất lượng tài sản và cách doanh nghiệp phân bổ dòng tiền. Nhà đầu tư theo dõi DXG nên đặt khoản mục này vào danh sách cần cập nhật ở các quý tiếp theo.
DIG và DRH: Chủ đầu tư trước bài toán dự án chưa về đích
Cùng quý 1/2026, DIC Corp ghi nhận doanh thu thuần 144,55 tỷ đồng, giảm 5,4% so với cùng kỳ, và lỗ ròng hơn 9,9 tỷ đồng.Tin Nhanh CK Mức lỗ này đã cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 45,4 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025, nhưng vẫn cho thấy hoạt động cốt lõi chưa đủ sức tự thân trang trải chi phí tài chính, bán hàng và quản lý.
Vấn đề của DIG không nằm ở khả năng bán hàng, mà ở chỗ các dự án trọng điểm chưa đến mốc ghi nhận doanh thu. Dự án Bắc Vũng Tàu dự kiến khởi công quý 3/2026, dự án Long Tân dự kiến khởi công quý 4/2026, sau nhiều năm giải quyết pháp lý.VietTimes Kế hoạch cả năm 2026 của DIG đặt mục tiêu 3.000 tỷ đồng doanh thu và 600 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Với kết quả quý 1 như trên, DIG đang đi một đoạn rất ngắn trên con đường còn dài.
DRH Holdings ở tình trạng nặng hơn. Cổ phiếu DRH bị HOSE đưa vào diện cảnh báo từ ngày 24/4/2026 do chậm nộp báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 quá thời hạn 15 ngày.CafeLand Trước đó, doanh nghiệp này trải qua 10 quý lỗ liên tiếp trước khi ghi nhận lãi 93 tỷ đồng trong quý 4/2025, giúp tránh kịch bản ba năm lỗ liên tiếp dẫn đến hủy niêm yết bắt buộc.VnBusiness Sự cố chậm nộp báo cáo là tín hiệu đáng lo về minh bạch thông tin. Đây là yếu tố nhà đầu tư cá nhân cần cân nhắc kỹ trước khi tiếp cận cổ phiếu này.
Tại sao hai nhóm phản ứng khác nhau: Cơ chế ghi nhận doanh thu
Sự phân kỳ này không phải vì môi giới "giỏi hơn" chủ đầu tư trong quý vừa qua. Nguyên nhân nằm ở đặc điểm cơ học của cách hai mô hình ghi nhận doanh thu.
Hoa hồng môi giới được ghi nhận ngay khi dịch vụ hoàn tất, tức là ngay khi giao dịch xác nhận thành công. Mỗi hợp đồng chốt là một dòng doanh thu được ghi vào ngay quý đó. Vì vậy, khi thanh khoản thị trường tăng mạnh — giao dịch nhiều hơn — doanh thu môi giới phản ánh tức thì trong cùng quý.
Chủ đầu tư thì khác. Theo chuẩn mực kế toán hiện hành, doanh thu từ bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi quyền kiểm soát tài sản được chuyển giao cho người mua. Thực tế, điều này thường gắn với mốc bàn giao thực tế, hoàn thiện hạ tầng, hoặc các điều kiện hợp đồng cụ thể. Hợp đồng đã ký không đồng nghĩa với doanh thu đã được ghi. Khi pháp lý chậm hoặc tiến độ thi công kéo dài, doanh thu bị trì hoãn dù bán hàng đã diễn ra trên thực tế.
Hệ quả thực tế: trong cùng một sóng phục hồi giao dịch, hai loại hình doanh nghiệp phản ứng theo hai nhịp. Môi giới cảm nhận ngay từ quý đầu; chủ đầu tư phải đợi đến khi dự án về đích.
Thị trường sơ cấp phục hồi: Thanh khoản dẫn trước định giá
Bức tranh giao dịch quý 1/2026 cho thấy nhu cầu thực có trở lại. Phía Nam ghi nhận tiêu thụ khoảng 4.965 căn hộ sơ cấp, tăng khoảng 4,2 lần so với cùng kỳ năm trước.PLO Đà Nẵng tiêu thụ hơn 1.600 căn hộ, tăng hơn 10 lần, phần lớn đến từ các dự án mở bán mới trong quý.CafeF Đây là tín hiệu phục hồi thanh khoản rõ ràng, đủ để giải thích tại sao mảng môi giới của các doanh nghiệp dịch vụ như DXG tăng mạnh ngay từ đầu năm.
Tuy nhiên, phục hồi thanh khoản không đồng nghĩa với phục hồi biên lợi nhuận. Giá sơ cấp chỉ tăng nhẹ khoảng 1–3%, còn thị trường thứ cấp vẫn chậm do lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao hơn giai đoạn 2021. Giao dịch quay lại trước — giá và biên lợi nhuận của chủ đầu tư chưa quay lại theo. Đây là đặc điểm quen thuộc của giai đoạn đầu chu kỳ phục hồi bất động sản.
Đọc cổ phiếu BĐS trong giai đoạn phân kỳ này
Điều đáng nhớ nhất từ dữ liệu quý 1/2026 là ngành BĐS không hoạt động như một khối đồng nhất. Sự khác biệt trong mô hình kinh doanh tạo ra kết quả khác biệt rõ rệt trên báo cáo tài chính.
Thứ nhất, đừng đọc "BĐS phục hồi" như một trạng thái chung cho toàn ngành. Trong cùng một quý, một doanh nghiệp dịch vụ môi giới có thể vượt 80% kế hoạch lợi nhuận năm, trong khi một chủ đầu tư vẫn lỗ. Cả hai đều là sự thật. Phân biệt mô hình kinh doanh trước, đọc kết quả ngành sau.
Thứ hai, với nhóm chủ đầu tư, tín hiệu thực sự cần theo dõi không phải là doanh thu từng quý, mà là tiến độ pháp lý và bàn giao dự án trọng điểm. Với DIG là Bắc Vũng Tàu (dự kiến khởi công Q3) và Long Tân (Q4). Cho đến khi những mốc đó được xác nhận — và dự án thực sự đi vào giai đoạn ghi nhận doanh thu — lãi lỗ theo quý của nhóm chủ đầu tư sẽ tiếp tục phản ánh chi phí nhiều hơn là tiến triển kinh doanh thực chất.
Thứ ba, phục hồi thanh khoản tại một đầu chuỗi giá trị không đảm bảo sẽ lan đến đầu kia. Nếu lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao và thị trường thứ cấp tiếp tục chậm, mảng môi giới có thể duy trì đà tốt thêm vài quý trong khi chủ đầu tư vẫn chờ. Hai mạch này nên được đọc tách biệt, không gộp chung dưới một câu chuyện ngành.
Những tín hiệu đáng theo dõi trong các quý tới: kết quả bán hàng quý 2 của nhóm chủ đầu tư có dự án đang về cuối giai đoạn xây dựng; tiến độ pháp lý của Bắc Vũng Tàu và Long Tân; và biến động lãi suất vay mua nhà trong bối cảnh chính sách tiền tệ còn nhiều biến số.