Một doanh nghiệp báo lãi nghìn tỷ nhưng kiểm toán viên vẫn nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục — nghe có vẻ nghịch lý, nhưng đó chính xác là câu chuyện đang xảy ra với Novaland (NVL). Điều báo cáo không nói rõ là phần lớn khoản lãi này không đến từ việc bán được nhà, thu được tiền, mà đến từ một bút toán kế toán. Nhà đầu tư cần nhìn xa hơn con số tiêu đề để hiểu rủi ro thực sự.
Lãi 1.819 tỷ — nhưng tiền ở đâu?
Sau hai năm liên tiếp thua lỗ nặng, Novaland công bố lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 1.819 tỷ đồng, đảo chiều từ mức lỗ 4.395 tỷ đồng năm 2024. Cổ phiếu NVL ngay lập tức phản ứng mạnh với chuỗi 4 phiên tăng liên tiếp trong tháng 3/2026, trong đó 2 phiên tăng kịch trần. Doanh thu thuần cả năm đạt khoảng 6.965 tỷ đồng, giảm 23% so với năm trước — một chi tiết dễ bị bỏ qua khi mọi ánh mắt đổ dồn vào con số lợi nhuận.
Nhưng khi phân tích kỹ, phần lớn lợi nhuận đến từ khoản hoàn nhập dự phòng gần 3.500 tỷ đồng tại dự án Lakeview City.CafeF Cụ thể, Novaland hoàn nhập 2.197 tỷ đồng nghĩa vụ tiền sử dụng đất và 1.271 tỷ đồng phạt chậm nộp — tổng cộng giảm dự phòng từ 4.369 tỷ xuống còn 1.014 tỷ đồng. Nói đơn giản, đây không phải tiền mới chảy vào, mà là ghi giảm một khoản chi phí đã trích trước trên sổ sách. Nếu loại trừ bút toán này, hoạt động kinh doanh cốt lõi của Novaland rất có thể vẫn ghi nhận lỗ.
Đáng lo hơn, khoản hoàn nhập Lakeview City chưa có kết luận chính thức từ cơ quan thuế và có thể bị điều chỉnh sau kiểm toán.Người Quan Sát Rủi ro thực sự nằm ở chỗ: nếu cơ quan thuế không chấp nhận hoàn nhập, toàn bộ khoản lãi 1.819 tỷ có thể bốc hơi.
Dòng tiền âm 3 năm liên tiếp — tín hiệu không thể bỏ qua
Trong khi lợi nhuận kế toán dương, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland vẫn âm sâu. Năm 2025, dòng tiền hoạt động âm gần 6.000 tỷ đồng, đây là năm thứ ba liên tiếp dòng tiền âm nặng: -7.626 tỷ (2023), -5.971 tỷ (2024) và -5.946 tỷ (2025).Thương Trường
Tiền mặt cuối năm 2025 chỉ còn khoảng 4.395 tỷ đồng — một con số quá mỏng so với quy mô nghĩa vụ nợ hàng chục nghìn tỷ. Khoảng cách giữa “lãi trên sổ sách” và “tiền thực trong két” chính là điều khiến kiểm toán viên phải lên tiếng, và cũng là điều mà nhà đầu tư nhỏ lẻ thường bỏ qua khi chỉ nhìn vào dòng tiêu đề “Novaland báo lãi nghìn tỷ”.
Kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục
Dù báo lãi, đơn vị kiểm toán vẫn đưa ra ý kiến nhấn mạnh về khả năng hoạt động liên tục (going concern). Kiểm toán viên chỉ ra rằng Novaland không thực hiện được một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn liên quan đến vay, trái phiếu và các khoản nợ khác.Dân Trí Nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn tới 20.992 tỷ đồng — một chỉ báo thanh khoản cực kỳ đáng lo ngại.
Nhưng ai đang chịu thiệt? Với cảnh báo going concern từ kiểm toán, các chủ nợ sẽ khó giải ngân thêm, đối tác cung cấp sẽ thắt chặt điều kiện thanh toán, và người mua nhà dự án sẽ thêm phần lo lắng về tiến độ bàn giao. Tất cả tạo thành vòng xoáy tiêu cực khó thoát.
Núi nợ 67.000 tỷ — bài toán sinh tử
Tổng dư nợ vay cuối năm 2025 đạt 67.191 tỷ đồng, tăng 9% so với năm trước.VietTimes Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 31.518 tỷ đồng — gần một nửa tổng nợ vay, tạo áp lực đáo hạn cực lớn trong thời gian ngắn.
Chính Novaland thừa nhận chưa đủ nguồn tài chính để thanh toán các khoản nợ đến cuối năm 2026.VnExpress Để xử lý, ĐHĐCĐ bất thường 2025 đã thông qua phương án phát hành hơn 320 triệu cổ phiếu hoán đổi nợ, bao gồm hoán đổi dư nợ 13 mã trái phiếu với tổng giá trị gốc khoảng 6.074 tỷ đồng.Vietstock Ngoài ra, Novaland còn ký hợp tác toàn diện với LPBank để tái cấu trúc tài chính. Tuy nhiên, phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ đồng nghĩa pha loãng cổ phần hiện hữu — cổ đông hiện tại sẽ là người chịu thiệt đầu tiên.
Kế hoạch 2026: gấp 8 lần lợi nhuận — tham vọng hay ảo vọng?
Novaland đặt mục tiêu năm 2026 với doanh thu 45.800 tỷ đồng, lãi dự án hơn 14.300 tỷ đồng, dự kiến bàn giao hơn 5.200 sản phẩm và triển khai xây dựng 9.122 sản phẩm.VietnamBiz Đây là mức tăng gần 8 lần lợi nhuận và hơn 6 lần doanh thu so với thực hiện 2025 — con số nghe rất ấn tượng trên giấy.
Nhưng kế hoạch này phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ thi công, giải quyết pháp lý đất đai và khả năng bàn giao sản phẩm đúng hạn. Đây chính xác là những điểm yếu lớn nhất của Novaland trong 2 năm qua. Sản lượng bàn giao tập trung chủ yếu tại Aqua City — dự án vốn đã chậm tiến độ nhiều năm và từng gây bức xúc lớn cho khách hàng. Liệu một công ty đang thiếu tiền mặt trầm trọng có thể đẩy nhanh thi công để bàn giao hơn 5.200 sản phẩm trong một năm?
Nhà đầu tư cần nhìn gì?
Trong bối cảnh nhóm cổ phiếu bất động sản đang “bùng nổ” với 13 mã tăng trần trong phiên 27/3, NVL giao dịch quanh vùng 14.800-15.150 đồng/cổ phiếu — vẫn cách rất xa mức đỉnh lịch sử trên 90.000 đồng. Dòng tiền nóng đang đổ vào ngành bất động sản có thể kéo NVL lên ngắn hạn, nhưng bản chất tài chính của doanh nghiệp không thay đổi chỉ vì giá cổ phiếu tăng.
Rủi ro thực sự nằm ở việc nhà đầu tư nhỏ lẻ đánh đồng “báo lãi” với “doanh nghiệp khỏe mạnh”. Một công ty có thể ghi nhận lãi nghìn tỷ trên sổ sách nhưng vẫn thiếu tiền trả nợ, vẫn bị kiểm toán cảnh báo, và vẫn phải pha loãng cổ phần để tồn tại. Trước khi đặt lệnh mua, hãy tự hỏi: bạn đang mua vì kỳ vọng phục hồi có cơ sở, hay chỉ đang chạy theo đám đông?
